寫字樓市場(chǎng)的“馬太效應(yīng)” 陽(yáng)光100寫字樓價(jià)值分析

    陽(yáng)光100財(cái)富大講堂《縱論經(jīng)濟(jì)走勢(shì)瞭望投資風(fēng)云》系列報(bào)道三
    上世紀(jì)60年代，知名社會(huì)學(xué)家羅伯特•莫頓首次將“貧者越貧，富者越富”的現(xiàn)象歸納為“馬太效應(yīng)”。同樣的規(guī)律也應(yīng)驗(yàn)在09年上半年商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇中：據(jù)房地內(nèi)參網(wǎng)監(jiān)測(cè)，上半年深圳中心區(qū)甲級(jí)寫字樓成交價(jià)格與年初比普遍有10%以上的漲幅，而銷售10強(qiáng)中的寫字樓幾乎全部集中在中央城區(qū)甲級(jí)寫字樓。然而，在高者不斷被追高的過程中，人們不禁要問：是什么驅(qū)使投資者敢于迎著高投入之后的高風(fēng)險(xiǎn)而上，又是什么要素支撐了高投入之后的高收益呢？面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的寫字樓投資市場(chǎng)，地段、產(chǎn)品、市場(chǎng)角色——誰(shuí)決定了價(jià)值的底線，誰(shuí)又構(gòu)筑了未來升值的空間？
    近日，當(dāng)筆者走進(jìn)位于海港路與北馬路交匯處的陽(yáng)光100超5A海景寫字樓，終于揭開了馬太效應(yīng)背后隱藏的邏輯關(guān)系，并感受了煙臺(tái)商務(wù)地標(biāo)非同尋常的價(jià)值內(nèi)涵。
    高起點(diǎn) 抬高價(jià)值底線
    通常來講，寫字樓一般位于城市經(jīng)濟(jì)、文化的中心——CBD。從稀缺性來看，他是唯一不可復(fù)制的；從時(shí)間成本來看，一個(gè)CBD的成型少則二三十年，多則近百年；從升值空間來看，其物業(yè)價(jià)值往往成級(jí)數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通物業(yè)。因而，這三大價(jià)值特征往往成就了CBD高端寫字樓堅(jiān)實(shí)的價(jià)值基礎(chǔ)。
    以陽(yáng)光100超5A海景寫字樓為例，其所處的海港路與北馬路交匯處既是百年商圈的中心，又是“港站商圈”與“煙臺(tái)外灘”交匯處，在新舊商圈的功能復(fù)合與升級(jí)后，整體區(qū)域價(jià)值將進(jìn)入快速上行通道，正是這種升值空間構(gòu)成了陽(yáng)光100被追高的價(jià)值底線。
    高標(biāo)準(zhǔn) 跑贏時(shí)間成本
    一般而言，寫字樓的開發(fā)具有“成本高、周期長(zhǎng)”的特點(diǎn)，其本身就意外著較高的含金量。以業(yè)內(nèi)專家眼光來看，寫字樓的高成本不僅體現(xiàn)在超高建筑本身的技術(shù)要求，還體現(xiàn)在電梯、空調(diào)、智能化設(shè)施等硬件設(shè)施與商務(wù)配套等軟件設(shè)施上。
    以陽(yáng)光100超5A級(jí)海景寫字樓為例，高標(biāo)準(zhǔn)，大投入決定了陽(yáng)光100已經(jīng)無(wú)形中跑贏了產(chǎn)品更新?lián)Q代的時(shí)間，甚至十年不過時(shí)。從成本來看，陽(yáng)光100較普通寫字樓的電梯成本高出10%；空調(diào)成本高出70%；從品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來看，其單位電梯服務(wù)面積高出普通寫字樓50%，使用周期超出一倍；而在空調(diào)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用方面更是較普通寫字樓降低了70%。除此之外，陽(yáng)光100標(biāo)準(zhǔn)層3.8米層高，完全打破煙臺(tái)慣有的3.15-3.3米標(biāo)準(zhǔn)；地下565席車位安裝車位智能管理系統(tǒng)，突破了寫字樓停車難的瓶頸；而商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、商務(wù)餐廳的配置更是將舒適辦公的商務(wù)理念完全的演繹出來。
    由此可見，基于地段、市場(chǎng)角色與超前產(chǎn)品的積淀，發(fā)生在陽(yáng)光100身上的馬太效應(yīng)絕非偶然，其不僅反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)陽(yáng)光100的價(jià)值認(rèn)可，也反映了投資者對(duì)于煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)投資潛力的價(jià)值判斷。

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