商業地產： “救贖”之路走向何方

　　“救贖”從商業地產誕生之日起，就與其伴生伴長。商業地產每逢絕境的浴火重生，都是在救贖與自我救贖的過程中完成。如今，商業用地的積壓閑置、贏利的困境、招商的停滯、資金短缺、空置率的上揚……商業地產再次面臨窘境，這一次的救贖之路又該走向何方？
　　泡沫需市場行為調節。據相關調查報告顯示：巨型MALL、商業步行街、CBD已經取代商鋪和寫字樓，成為新的泡沫高度聚集區。
　　華南MALL號稱“全球最大MALL”，建筑面積高達89萬平方米，占地面積43萬平方米，商業面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。 此前，已有媒體披露，這個號稱全球最大的MALL建成后，并沒有帶來相應的人氣。“賣的人比看的人還多。”
　　在國外，通常一個國家中最多也就2-3個城市有條件建設CBD。而商務部調查情況顯示，CBD作為商業地產投資熱潮的縮影，在中國已“遍地開花”。據商務部最新統計，當下全國有意打造CBD的城市在40個以上。而最后一個大的泡沫則來自城市商業步行街。此前，據中國步行商業街工作委員會不完全統計，截至目前，全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條，步行商業街存量已超過200條。全國城市商業街長度累計已超過1800公里，商業街總規模累計已超過1.5億平方米。
　　一位商業地產的政府監管人士表示，“商業地產泡沫的產生，與開發商、經營者和一些地方政府的主觀意識不當有著直接原因。首先，一些商業地產開發商對商業特性的把握存在著偏差，不少商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，盲目套用住宅開發的模式，由此帶來巨大的投資風險。其次，一些經營者在經營思路上亦有偏差。大多數地產商都抱著‘賣房子就走’的經營思想，不可能對商業地產完善規劃和長期運營。 第三，在商業地產的開發建設中，存在著嚴重的形象工程。形象工程，加大了商業設施的建設、招商和經營成本，使項目招商往往陷入兩難的尷尬境地，直接導致了日后泡沫風險的產生。”
　　對于泡沫的解決辦法，北京中原房地產經紀公司總經理李文杰則認為，商業地產本身是投資產品，只能通過市場行為調節，單純指望政府出臺某項金融政策和進行新的宏觀調控，并不能拯救商業地產。
　　贏利靠長期維穩經營。商業地產的盈利問題一直是個老大難，而商業地產的經營方式直接影響著開發企業的盈利狀況。商業地產幾經沉浮，經營方式已愈發多元化。于經營，于盈利，商業地產的“領路人”的萬達集團董事長王健林和商業地產投資先驅的昌盛集團的掌門人鄒錫昌都是最有發言權的。
　　王健林從技術層面上總結了開發商業項目的六大心得：一是以租為主，甚至只租不售；二是準確定位，包括合理選址及鎖定目標商戶；三是規模適中，不能盲目貪大；四是先招商后開發；五是注重規劃設計，尤其重視交通體系及內部空間構建等；六是嚴格控制成本，避免背負沉重債務。鄒錫昌旗下的昌盛集團早在1993年便開始籌建中華廣場，堪稱國內第一波商業地產投資的先驅。他說，“商業項目開發首先要有很強大的資金實力，其次經營方面的挑戰也是很嚴峻的，失敗多于成功”，他說：“中華廣場剛開業之初也很痛苦，我之所以沒有從先驅變成先烈，也許跟自己比較耐心和專注有關，我們希望做一個就成功一個”。
　　值得一提的是，無論是王健林還是鄒錫昌，都在警告那些只想短期套現走人、無意長期經營的投資商，最好不要碰商業地產，否則害人害己。對此，中國商業地產聯盟理事長荀培路認為，“商業地產的大趨勢是項目投資理性回落，以租賃為主的民營模式成為主流，開發商對物業長期效益的追求將逐步取代急功近利的意識，商業地產開發經營將更趨于健康有序。”
　　資金需擴寬融資渠道。據權威數據顯示，由于盲目投資，商業地產已然累積了高度的金融風險和商業風險。商務部市場體系建設司劉曉峰處長在一個公開場合已明確表示，“全國商業地產對銀行的信貸依賴水平在70%到80%，我國商業地產的自籌資金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商業地產對銀行的資金依賴已經超過了90%，大大超過了風險警戒線。這也從某種程度上說明了商業地產結構不合理，風險依然存在。”
　　據悉，目前我國商業地產開發投資有50%左右的資金來源于銀行貸款。同時，個人購買商業用房貸款數量更大，貸款額已經達到2000億元。而據中國建設銀行相關統計，該行個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上。
　　業內人士指出，“目前國內商業地產嚴重依賴于單一的銀行信貸渠道，部分項目銀行融資甚至超過90%，而銀行通過發放土地儲備貸款、商業地產開發貸款和企業流動性貸款，基本上參與了商業地產開發的全過程，實際上也承擔了其中各個環節潛在的資金風險和信用風險，宏觀調控政策重點‘照顧’商業地產項目，很大程度上基于這一背景。”
　　對此，深圳市德思勤投資咨詢有限公司董事長龍固新認為，擴寬融資渠道，對商業地產來說是現在亟待解決的問題。他同時指出，未來國內商業地產開發將在尋求多種金融機構合作及拓展融資渠道方面，出現極大的變化。他說：“目前不少海外房地產基金等投資機構正在積極涉足國內市場，對投資回報預期良好的項目，他們興趣濃厚。”但他也指出，要得到海外投資機構的青睞，光有好項目是不夠的，假如開發企業的股權結構、財務安排及整體經營管理，都不夠透明、規范和穩健，人家也會敬而遠之。
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　　商業地產需要倡導“精準定位”
　　我國的商業地產近年來依舊保持著迅猛增長勢頭，但發展的同時問題也非常突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失敗的案例屢見不鮮，商業地產如何準確定位成為業界關注的問題。
　　市場競爭激烈的今天，商業地產需要倡導“精準定位”，方能出奇制勝，持續經營、不斷發展。“精準定位”的實質是通過對輻射區內商業供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位。
　　“精準定位”的理念可以概括為“三分析，三定位”，其中“三分析”指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；“三定位”指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業業態定位和檔次定位。
　　商圈特征分析、客戶類型分析、競爭商圈分析體現了“精準定位”中“精”的概念，是設計商業定位的前提。商圈是一個地理概念，同時也消費概念，商圈特征分析首先要明確商圈的輻射范圍，確定輻射范圍要考慮交通、如有沒有地鐵，公交線路是否方便，停車場有多少，擁堵狀況等。還有就是各種消費的半徑是不同的，日常用品消費半徑是車程30分鐘左右，餐飲消費的半徑則可以很大，最長可以忍受車程一小時左右。除此以外，確定商圈輻射范圍還要考慮消費人群規模、時點人流量、區域內的消費類型、消費能力等方面。
　　客戶類型分析是消費者定位的基礎，一個商圈可以細分多種客戶，普通居民、高檔社區居民、寫字樓白領、黨政機關或各大部委工作人員、流動客戶群等，不同類型的需求重點不同，細分客戶類型后可以看商圈能重點滿足哪類客戶的需求。
　　不同商圈間存在拉扯力，就消費者而言，有從其他商圈轉過來的，也有被其他商圈吸引過去的，所以必須了解競爭商圈有哪些，這些商圈內各種業態的供給情況，商圈是什么特色，吸引的消費者類型等。分析競爭商圈的目的是確定和所開發商業的競爭關系，差異化的定位能共享消費者，相似或相同性定位，則增加開發難度，需要在競爭商圈的基礎上有所突破。
　　在倡導服務細分市場的今天，如果商業定位是將消費者一網打盡，必定沒有突出特色，不能形成差異化。在消費者分析的基礎上，對商圈內所有的消費者或潛在的客戶群進行研究，研究的重點是他們各類消費的消費行為、消費模式，包括各類消費的金額、頻次、消費半徑、消費時間、消費追求價值等方面。
　　商業業態定位相對復雜，涵蓋商業業態的經濟價值分析和業態組合定位。商業的檔次定位除了考慮消費者的需求，還要考慮商圈原有的檔次特征，經營者對商圈檔次的認可程度，結合這三方面確定商業的檔次定位，相對更科學。

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