商業地產投資漸活躍 租賃市場近期難有起色

　　今年第二季度商業地產買賣交易量是上季度的近5倍，而租賃交易量僅為上季度的1.03倍，投資與租賃市場冰火兩重天。
　　據立超商業地產成交量統計，第一季度商鋪租賃開始慢慢向下調整，一些連鎖品牌大面積關店收縮，商業地產經歷了最低迷的時期。從第二季度開始，國家刺激經濟政策開始顯現，商業地產投資市場開始活躍起來。
　　由于下半年依然有通脹壓力和貨幣貶值風險，很多投資客選擇購買房產來保值增值。熱錢涌入給投資市場注射了興奮劑。其次，住宅市場在上半年價格已經炒得過高，而商業地產上半年買賣價格未有明顯變化，商業地產的價值洼地越來越明顯。同一地區，住宅與商業地產的最高價差達30％－40％。而租金回報率在5％左右，吸引了很多投資客轉投商業地產。另外，很多投資者的投資產品中住宅類配備居多，為了規避投資風險，商業地產是不二選擇。因此，預計下半年商業地產投資市場活躍將延續，租賃市場則不會有太大改觀。
　　租賃市場方面，寫字樓租金雖比去年第四季度略有回升，但空置率依然較大，租金價格與去年同期相比下跌兩到三成，很多企業為了減少租金，從高檔寫字樓搬到中低檔乙級寫字樓，從市中心搬到郊區或者干脆合并、關閉。商鋪上半年租金價格同比去年跌了一到兩成，很多企業與業主重新修訂的價格，回歸到2007年底水平。市中心一些好的商業體也出現不同程度的空置，再加上很多百貨公司讓利打折，一些以門店為主的企業更難生存，支付房租后無幾利潤。一些連鎖品牌的企業今年停止拓展新門店。需求疲軟、外圍不確定，再加上新型低成本網絡商業的出現，決定了商鋪市場有很難的改觀。
　　租賃市場下半年大格局將不會有大改變，即使經濟形勢企穩，也需要10-15個月的時間才能恢復到2008年的租賃價格水平。
　　房地產市場漲聲再起金融業監管力度要松緊適度
　　4個月的時間，何錦的資產就增值了80萬元，她將這歸功于今年3月份那次成功的“抄底”行動。
　　今年3月28日，“西堤紅山”一期開盤，何錦便以每平方米15500元的“親情價”購置了一套新房。3個月后，據該樓盤銷售人員介紹，這套房子可以賣到每平方米22000元。今天，這個數字已飆升至每平方米24000元。
　　何錦樂了，房地產開發商也樂了。
　　據北京市統計局7月份公布的數據顯示，上半年，全市銷售商品房992.9萬平方米，同比增長1.2倍，比2007年同期增長14.8%。全市新建住宅銷售價格環比連續4個月持續上漲，3月、4月和5月環比分別上漲0.2%、0.4%和0.5%，漲幅逐月加大，即便6月份漲幅有所縮小，也有0.3%的上漲幅度。
　　很多開發商都相信“量價齊升”的狀況在短時間內不會改變，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為：“未來兩年之內，房價還會持續上漲，高點將不斷被刷新。”中國人民銀行房地產統計數據初步顯示，2009年5月份，北京地區中資銀行人民幣房地產貸款余額合計為5147.69億元，較上月增加254.19億元。其中，房地產開發貸款余額2512.96億元，較上月增加202.71億元；個人購房貸款余額2599.54億元，較上月增加48.85億元。面對增加的數字，中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座認為：“金融業怎樣支持房地產做好、做強才是我們要考慮的問題。”
　　中國房地產研究會副會長顧云昌提出，促進房地產市場的健康發展，要靠三個穩定：一是穩定政策，二是穩定投資即穩定供應，三是穩定金融支持。特別是金融支持，它對房地產市場的發展有著舉足輕重的作用。
　　在北京乃至全國房地產市場“漲”聲再起的大背景下，房地產開發商有何訴求，金融業如何行動才能共同促進房地產市場的健康發展，將是目前亟待解決的問題。
　　房價上漲是因為需求旺盛供應不足
　　中國指數研究院8月11日發布的數據顯示，4月份的北京商品住宅成交均價超過每平方米12000元，6月份則突破每平方米13000元，7月成交均價環比上漲9.05%，首次約達每平方米14500元。
　　房地產經紀人魏紅寧向記者透露，最近兩個月二手房最高價格不斷被刷新，目前天通苑的房價已經達到了開盤以來的最高點。
　　楊少鋒也證實了這一點，目前四環以內商品房均價為每平方米17000元，而且按照現在的漲勢，今年年底就可達到每平方米20000元。
　　“信貸資金的大量投放與房價的直線走高有著必然聯系。”某業內人士很肯定地說，而與他持有同樣看法的人并不在少數。
　　顧云昌則認為，房價上漲是因為需求旺盛、供應不足造成的，“房價高不是由信貸投入推高的”。
　　6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的總價、每平方米14500元的樓面價，競得廣渠門15號地，這塊地因此成為北京今年總價最高的地塊。
　　"出現'地王'的原因就是好地塊的土地供不應求。"顧云昌解釋。
　　據了解，北京上半年成交地塊超過三分之一集中在6月下旬，而且成交地塊都是區位環境較好的"黃金地塊"。而在成交的土地中，仍有60%是以底價成交的。如今年5月15日，保利以3.8億元的底價拿下密云17.8萬平方米住宅地塊，折合樓面地價僅每平方米1220元。
　　"目前土地市場還是'涼'的，這是一個很大的問題。"顧云昌說。
　　商品房供應不足，除了土地供應出現短缺外，資金供應也有一定的問題。
　　顧云昌向記者介紹："大型的國企、上市公司的資金充裕，但還有很多房地產開發商的資金短缺。資金不足必定會困擾生產者的生產。我們過去的政策是控制對開發商的貸款，實際上房地產業一個是買房者的錢不足，但更重要的是賣房者的錢不足。"

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