何其琛：進(jìn)攻還是防守 商業(yè)地產(chǎn)路在何方？

　　這一切只是中國(guó)樓市盤整期發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一場(chǎng)場(chǎng)博弈而已。最終，抄底者是跑贏大市還是黎明前倒下，時(shí)間會(huì)證明一切。
　　“我們其實(shí)也沒(méi)有什么新奇的舉動(dòng)，不過(guò)是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候出手，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候獲利。這個(gè)時(shí)候大家都不太拿地了，我們拿地可以挑肥揀瘦了。”大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍幈硎尽?
　　而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前也向媒體表示，今年將繼續(xù)逆市擴(kuò)張，萬(wàn)達(dá)全年買地計(jì)劃為12-15塊，投資額估計(jì)在200億元左右。
　　抄底者來(lái)了嗎？
　　大腕的抄底早在去年年底時(shí)就已開(kāi)始。決意主攻商業(yè)地產(chǎn)后，金融街在去年12月以16億元的價(jià)格收購(gòu)了美晟國(guó)際廣場(chǎng)，聯(lián)合之前收購(gòu)的石景山與復(fù)興門地塊，金融街共為商業(yè)地產(chǎn)支付了46億多元。但對(duì)于抄底一說(shuō)，金融街的相關(guān)負(fù)責(zé)人并未認(rèn)同，聲稱地塊的競(jìng)購(gòu)是公司正常的土地儲(chǔ)備策略。
　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)了，大部分企業(yè)收緊銀根過(guò)日子，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商對(duì)于“抄底”商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有太大的興趣，除卻資金上的因素，他們更多在專注自身的發(fā)展以及保持良好的資金流，對(duì)這些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
　　萬(wàn)達(dá)依靠第三代產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，很好的解決了資金循環(huán)的問(wèn)題，又受益于前期幾百萬(wàn)平米商業(yè)資產(chǎn)的累積，日子相對(duì)輕松。而隨著56億元公司債的獲批發(fā)行，金融街在資金方面也顯得更為寬裕。兩者同時(shí)擁有了抄底商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力和機(jī)會(huì)。
　　3月初，SOHO中國(guó)獲得中國(guó)銀行北京分行100億元授信融資金額時(shí)，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說(shuō)吧)就直言，將加上公司現(xiàn)有的100億元存款，用于北京和上海新項(xiàng)目的收購(gòu)。他認(rèn)為,目前不少優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下跌一半，越來(lái)越多的核心地段項(xiàng)目在市場(chǎng)上急于出售，正是極好的收購(gòu)時(shí)機(jī)。
　　與大腕們不謀而合，一些嗅覺(jué)靈敏的外資基金也開(kāi)始重新進(jìn)入國(guó)內(nèi)伺機(jī)抄底。年初以來(lái)，參與國(guó)內(nèi)一線城市商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)的國(guó)際地產(chǎn)基金逐漸增多。馬來(lái)西亞百盛集團(tuán)宣布以11億元價(jià)格收購(gòu)北京雙全大廈，開(kāi)設(shè)大型商場(chǎng)；幾個(gè)月前剛收購(gòu)上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)的黑石集團(tuán)最近新成立了商業(yè)管理公司，管理內(nèi)地地產(chǎn)投資……
　　4月21日，摩根士丹利、美國(guó)最大零售地產(chǎn)上市公司西蒙地產(chǎn)集團(tuán)及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司，也公開(kāi)了他們?cè)诙鄠�(gè)二線城市合作投資建設(shè)購(gòu)物中心的計(jì)劃，投資總額超過(guò)30億元。不少韓國(guó)、中東地區(qū)的外資也組建了商業(yè)地產(chǎn)基金伺機(jī)抄底，新加坡ARA集團(tuán)更表示看好內(nèi)地樓市，預(yù)計(jì)其2009年的投資將超過(guò)100億人民幣。雖然外資地產(chǎn)基金的入華速度明顯加快，但相對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商，外資基金的表現(xiàn)仍相對(duì)謹(jǐn)慎，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)并沒(méi)有達(dá)到高潮。在第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司助理董事胡建明看來(lái)，“這些再度進(jìn)入中國(guó)的境外基金已表現(xiàn)出了新的投資特點(diǎn)：首先，零售集團(tuán)不斷選址開(kāi)店，投資行為異常活躍。其次，二線城市的投資重新成為熱點(diǎn)。第三，投資回報(bào)率要求沒(méi)那么高了。“對(duì)于一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)，收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)只要求能達(dá)到6%-8%的年回報(bào)率就OK，境外基金的要求已經(jīng)更加理性。”
　　市場(chǎng)尚在調(diào)整當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)的全面復(fù)蘇有兩個(gè)標(biāo)志，一是外資進(jìn)入；第二是以浙商為首的投資客的信心建立。商業(yè)地產(chǎn)主要是以投資客居多，金融危機(jī)對(duì)投資者的信心打擊比較大，目前來(lái)說(shuō)大家還沒(méi)有完全的把心放下來(lái)。
　　現(xiàn)在是抄底的好時(shí)機(jī)嗎？
 投資家們的思路其實(shí)并非如想象般復(fù)雜，逢低吸納優(yōu)質(zhì)物業(yè)總不會(huì)錯(cuò)的，等待市場(chǎng)回暖，利潤(rùn)自然會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。年初以來(lái)，北京、上海等地的商業(yè)地產(chǎn)都顯現(xiàn)了抄底風(fēng)潮，經(jīng)歷了一場(chǎng)危機(jī)之后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目縮水嚴(yán)重，物業(yè)持有方急需出售現(xiàn)有物業(yè)以維持資金鏈運(yùn)作。目前商業(yè)物業(yè)的價(jià)格的確處于低位，但是不是最低，還無(wú)法判斷，“掐準(zhǔn)這個(gè)點(diǎn)很難，因而在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下追求的是長(zhǎng)期利益。”鑒于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)金融危機(jī)的反應(yīng)有一定的滯后效應(yīng)，消費(fèi)力在未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)走弱。市場(chǎng)是會(huì)觸底反彈，還是繼續(xù)下探，則都有可能。“但下滑的空間有限，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)很大。”
 接受采訪的絕大多數(shù)人同意，現(xiàn)階段是收購(gòu)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。理由除逢低吸納外，跟北京市場(chǎng)所謂的小陽(yáng)春概念一樣，有些投資者是逼的沒(méi)辦法，總得找機(jī)會(huì)投資，擱在銀行里是賠錢的。
 馬來(lái)西亞首富郭令燦旗下的國(guó)浩房地產(chǎn)中國(guó)有限公司近日表示，出于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好預(yù)期，公司計(jì)劃自今年開(kāi)始對(duì)華投資48億美元，用于開(kāi)發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而公司目前200萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備有望在未兩年之內(nèi)翻一番。
 有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商以較低的價(jià)格收購(gòu)地段和設(shè)計(jì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，從投資潛力、保值增值和資金避險(xiǎn)等角度看都是一筆不錯(cuò)的投資。同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前并非抄底的最好時(shí)期，收購(gòu)高峰期的到來(lái)前提為，一定是金融危機(jī)過(guò)去之后，至少近一年內(nèi)達(dá)到收購(gòu)高潮的可能性并不大。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)非常漫長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)很慢，需要資金集約化的大批量注入，對(duì)資金要求非常高。面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不確定性，入市抄底仍需謹(jǐn)慎。
　　政策面利好是否將出爐？
　　商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成的30%,能否追隨住宅上演“回暖”大片，關(guān)系到“救市”成敗。但到目前為止，并無(wú)有效的政策出爐。相反，北京商業(yè)地產(chǎn)租金稅率的提高，再次加重了投資者的負(fù)擔(dān)。
　　今年全國(guó)兩會(huì)期間，李曉林作為全國(guó)政協(xié)委員所做的提案中，建議把央行的121號(hào)文件第五條款進(jìn)行調(diào)整，將商業(yè)地產(chǎn)限制放寬到與住宅同等水平。“房地產(chǎn)不光是住宅，還有30%是商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有好的業(yè)績(jī)，政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不太有利，應(yīng)該調(diào)整。我們拉動(dòng)內(nèi)需還是要瞄準(zhǔn)那些在銀行存款的人，那些解決了住房、教育、醫(yī)療問(wèn)題以后還有存款的人。那就應(yīng)該出來(lái)一些好的政策，不但要他們買住宅，還要他們買商業(yè)。有些‘子彈’該放就放吧，別讓大家等著了。”
　　有消息稱，目前住房部正在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研，可能在第三季度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)出臺(tái)稅收、放松限外等方面的政策措施。如果從扶持商業(yè)地產(chǎn)的角度，目前國(guó)家應(yīng)該從三個(gè)方向給予拉動(dòng)。一是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，國(guó)家應(yīng)根據(jù)特點(diǎn)，考慮出臺(tái)中長(zhǎng)期資金的相關(guān)支持政策。不管是中長(zhǎng)期貸款、RELTs，還是別的一些扶持政策，都要考慮商業(yè)中長(zhǎng)期特點(diǎn)。二是租戶環(huán)節(jié)，如果現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，租戶擴(kuò)張開(kāi)店，政府能否給予一些補(bǔ)貼和支持。三是從消費(fèi)者終端給予刺激，例如有些城市在試點(diǎn)發(fā)放消費(fèi)券。這三個(gè)部分，可能消費(fèi)者和租戶方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言短期影響都不太大，現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)的，只有開(kāi)發(fā)商這塊還一直在談。
　　危機(jī)何時(shí)過(guò)去？
　　4月16日，總部設(shè)在芝加哥的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭GeneralGrowth申請(qǐng)破產(chǎn)，成為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這場(chǎng)金融危機(jī)中迄今為止最大的犧牲者。這也是美國(guó)歷史上最大一起商業(yè)地產(chǎn)商破產(chǎn)案例，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的隱憂因這樁破產(chǎn)案而凸顯，成為初嘗“復(fù)活節(jié)”的美國(guó)銀行業(yè)頭上的一塊烏云。
　　這也向人們發(fā)出警示，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的國(guó)際環(huán)境依然是嚴(yán)峻的。金融危機(jī)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響要比住宅市場(chǎng)大得多。而且持續(xù)的時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。2008年9月—10月，住宅市場(chǎng)的底部已經(jīng)出現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)的底部，比較早的出現(xiàn)也得今年第四季度。
　　商業(yè)地產(chǎn)的“見(jiàn)底”將伴隨著下列癥狀：商業(yè)地產(chǎn)的土地價(jià)格繼續(xù)下落；辦公樓、酒店出租率、租金繼續(xù)下降，甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到30%的高點(diǎn)，高端酒店入住率保持在50%以下；在建項(xiàng)目大規(guī)模的停工或延期，甚至出現(xiàn)爛尾樓。
　　因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)暫時(shí)不要拿包括商業(yè)、辦公在內(nèi)的綜合用地。對(duì)于已經(jīng)拿下的地塊，如果區(qū)域內(nèi)已經(jīng)供求失衡，要盡量慢些啟動(dòng)；如果已經(jīng)啟動(dòng)的項(xiàng)目，也可以做一些功能上的調(diào)整，增大住宅的比例，或者把五星級(jí)酒店改成四星、三星。
　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“機(jī)”大于“危”；然而，從具體的操作層面而言，要能從“危”捕捉“機(jī)”，則需要極強(qiáng)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力。換句話說(shuō)，即使商業(yè)地產(chǎn)真的見(jiàn)底了，“抄底者”也并不是人人都有資格做的。

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