開辟第二戰場 深圳軍團加速在莞攻城略地？

　　繼深圳龍光以7.03億元拿下體育路地王后，深圳開發商拿地的身影又開始活躍于東莞房地產界。業內人士透露，目前有深圳很多開發商都在“物色”地塊，或是通過拍賣拿地，或是從本地開發商賣過來或者與本地開發商合作開發。
　　深圳開發商似乎已紛紛在東莞開辟“第二戰場”。業內人士預測，從目前的情況看，深圳可開發的地塊越來越少，深圳開發商在東莞拿地做項目將成為趨勢，并且在下半年將加快在東莞拿地的步伐。
　　現象
　　深圳開發商在莞買地漸多？
　　據有一位不愿意透露姓名的房地產業內人士透露，最近金地集團與東莞綜藝集團已經簽定協議，金地將購買綜藝位于萬江的一塊地皮。另外，深圳天利集團在2005年在西平購買一塊地后，今年又在鎮區收購了一塊地;東方銀座（ 查看地圖）也把鳳崗的一塊地收入囊中，準備開發。
　　“金地集團與東莞綜藝集團的確在溝通買地事宜，但還有一些具體的細節還沒有落實”，金地集團東莞公司總經理助理陳君斌向記者表示，“只要是有合適的地塊，不排除金地都會繼續在東莞拿地的可能性�！睎|莞市星彥地產顧問有限公司副總經理周會川表示，在君山之后，花樣年也有計劃在東莞拿地。
　　對于深圳開發商在東莞拿地，業內人事預測，他們會在下半年加快拿地的步伐。但陳君斌表示了不同的看法，他認為只要是存有現金的開發商，都會找性價比適合的地塊進行開發，但這并不表明深圳開發商已經在瘋狂拿地，目前開發商對于拿地還是比較理性的。
　　原因
　　深圳開發商：
　　本土地少，將目光投向東莞
　　深圳地塊越來越少，深圳開發商為了持續發展的需要，在周邊城市尋求比較合適的土地購買，廣州、佛山、東莞、中山、惠州等城市都是深圳開發商拿地的重點城市之一。中原地產東莞公司市場部經理車德銳表示，相對其他城市，東莞對深圳開發商來說更合適。
　　車德銳解釋，一方面深圳開發商在東莞發展已經多年，本地消費群對其開發的產品認知度比較高。消費者和業界對深圳開發商對產品價值的挖掘比較認同，使得深系開發商在東莞有良好的基礎。另外一方面，從操盤便利性來說，深圳開發商選擇東莞發展無疑也是非常正確的。不僅可以比較有效地實現兩地的資源共享，包括消息、客戶，也方便兩地員工進行交流。深圳開發商比較看好東莞長線房地產的升值潛力，在實現珠三角一體化的過程中，東莞的城市地位也得到體現，產業升級后的東莞，起經濟競爭力將非常強。所以深圳開發商到東莞發展，并把東莞作為重點市場的可能性是非常大的。
　　“從目前的經濟數字說，東莞的確比惠州要好，相對而言深圳開發商會比較重視東莞市場，”周會川也表示，“同時，深圳也已經沒有多少地可以拿了。”
　　東莞開發商：
　　出售地塊謀求發展
　　一業內人士表示，除了通過拍賣拿地之外，深圳開發商還通過購買本地開發商的地塊取得發展。經過2008年房地產的冰凍期后，一小部分東莞本土的房地產開發商還沒有“解凍”，資金鏈非常緊缺，在逼于無奈之下賣地以緩解資金壓力；也有部分開發商是由于想轉行做其他，把地買出，以套現資金；有些本地開發商是為了更好地合作，降低開發成本和風險，與外來開發商一起開發。
　　該業內人士還舉出了一個本地開發商賣地給深圳開發商，實現雙贏的例子。新中銀2003年的時候，把地分成兩部分處理，一部分地買給金地，另外一部分自己開發。在賣地的過程中，新中銀已經把原來的地價成本收回，使得雙方都獲益。
　　市場預測
　　深系產品帶來高品質、高價位并存
　　深圳開發商的進入，對市場會有什么樣的影響？消費者擔心，深圳開發商會把東莞的房價推得非常高，到時候又使得消費者買不起房子。業內人士表示，深圳開發商的進入雖有可能會帶來高房價，但同時也為東莞市場帶來高品質的樓盤。
　　車德銳表示，與本地開發商相比，深圳開發商所拿到的地塊價錢都是比較高的，同時還有部分隱性成本。在這樣的前提下，開發商會充分挖掘項目的潛力，從產品本身到營銷手段都力求創新，相對東莞本土開發商來說，深圳開發商的操盤方式有所不同。通過高品質實現項目的性價比協調，對于提高房地產項目的品質有促進作用。另外，由于深圳走過的路，東莞正在走，所以深圳開發商敢于透支城市的前瞻性，在挖掘價值和視野高度上，都有突破。
　　對本土開發商來說，深圳開發商拉高房價當然很高興。但這個同時也是雙刃劍，如果本地開發商不思進取也是不行的。
　　深圳開發商的進入，對東莞房地產的影響有利有弊。周會川表示，好的方面是，由于深圳的開發商比較成熟，會為東莞消費者帶來好的戶型、產品、設計、園林、生活理念和施工的規范性。但同時也會把房價拉高，周會川認為，房價高也要從另外一個角度分析，房子的價格高，但是其價值會更高，價值是無法用價格來衡量的。
　　狼也要適應東莞“水土”
　　無論消費者，還是業內人士都把深圳開發商形容成“狼”。但即使是狼，也要適應東莞的水土，否則也很容易“水土不服”。
　　周會川表示，開發商開發君山項目的時候，從拿地到投入市場，足足花了3年的時間。新的房地產開發公司要進入東莞，的確要花一定的時間來適應。周會川表示，在深圳和東莞開發房地產項目，主要有以下幾方面的不同點：
　　一是辦事流程不同。在項目報批的時候，東莞和深圳的政府部門在各種審批程序都有所不同，深圳開發商要適應辦事流程和要求。
　　二是規劃、設計方面的不同。以架空層為例，在深圳是不用算面積的，但在東莞是要算的。在面積贈送方式的計算，兩地也有區別。
　　三是客戶群體不同。東莞是傳統的啞鈴式結構，兩邊高，中間人群少，高端人群的財富聚集力大。深圳的高端人群財富要低與東莞，但他們學歷高，財富渠道來源也比較廣。中端人群也有不同，東莞的中端人群是剛剛崛起的白領，但一般都聚集在工廠。而深圳則是聚集在寫字樓的辦公區內。
　　周會川表示，深圳開發商對東莞市場應該是相當看重的，東莞的消費能力強，基數大，將來需求也會大，比較容易賣掉房子。開發商的想法很簡單的，哪里房子好賣，就去哪里發展。
　　目前東莞土地新增供應加大
　　針對市場對土地的需求，東莞的土地新增供應量也有明顯提高。根據東莞市國土資源局公布的土地供應數據顯示，2009年7月份新增土地供應和商住土地供應都出現了不同程度的增幅。土地總供應面積77萬平方米，環比增幅59%，同比增幅22%；商住土地供應42萬平方米。環比增幅268%，同比增幅2009%。商住用地比重大幅提高。

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