特色商業街項目可研報告

第一章 項目概況
1.1 項目名稱
前門特色商業街項目
1.2 項目建設地點
前門特色商業街項目四至范圍 ：北起前門箭樓腳下的月亮灣，南至珠市口，西至前門大街西側建筑，東至前門 東路，路網密布，主路輔路胡同交織相連，人行、車行便利。項目占地面積共 22.4 公頃。
1.3 項目招商主體
北京天街置業發展有限公司
1.4 項目建設內容及規模
前門商業街項目計劃按照上世紀二三十年代的風貌，以真實老照片為依據進行修繕，一律采用真材實料，精雕 細刻，修舊如故，在涉及風貌的修繕建筑施工中，提倡用保守傳統的工藝方式：如木刻、石刻、油漆、彩畫，基本 都是手工。凡涉及內容功能的提升，都提倡用現代科技工藝、技術、設備，如空調、網絡、音響、監控等，確保了 修繕后歷史文化街區風貌的真實感和現代的功能感。
前門地區占地面積共 22.4 公頃，大街共有 52 個單體，建筑面積約 6 萬 m2。前門大街已于 2008 年 8 月 7 日正 式對外開街，此次開街只是建筑風貌的展示，12家老字號已經開門營業，其余商戶將會陸續進駐裝修。
1.5 項目總投資
項目建設總投資約 100 億人民幣。
1.6 項目建設周期
本項目從 2006 年 10 月開工，預計 2009 年底建設及招商工作完畢。
1.7 報告編制依據
1）北京市規劃委員會編號為 2005 規（崇）意字 0025 號的規劃意見書 ；
2）項目已取得北京市發改委出具的《關于前門大街及東片保護整治項目核準的批復》【京發改（2005）1809 號】；
3）項目單位提供的相關資料。
第二章 項目建設的背景及必要性
2.1 項目建設的背景
前門大街是北京著名的商業街，是首都北京重要歷史街區，也是舊城三大商業區之一，位于京城中軸線，是老
北京市井風貌、史跡文物保存最完整的地區之一，同時主要承擔著前門地區南北向社會交通及公共交通，滿足“天街” 沿線商業發展的要求。前門大街長度約 850m，寬度21-25m，隨著歲月的變遷，大街道路使用年限較長，雖經過多 次整修，仍無法滿足日益擴大繁華的前門地區商業街的要求。修繕前的路面為瀝青路面，老舊破損，既不利于游客購物觀光，也無法滿足公共、社會交通的負荷，一度嚴重影響了前門大街的整體形象，制約了其進一步發展。
前門地區一直是北京建筑文化、商賈文化、市井文化、會館文化、梨園文化最為發達和繁華的特色街區，可謂 民俗風情萬種，文化韻味源遠流長，每年都有大批中外游人慕名而來。為了更好的保護歷史文化遺產，保護首都古都風貌，改善人民群眾的居住生活條件，經北京市委、市政府的批準，崇文區委、區政府全力組織實施，前門大街 修繕整治工程于 2007 年 5 月 9 日正式動工。
整修一新的前門大街，通過引進中華老字號店鋪而復興傳統商業，通過引進高檔次的店鋪而聚集商業人氣，充
滿歷史氣息的前門商業區，將成為北京新的旅游熱點地區。本項目立足于挖掘前門歷史文化，通過恢復舊有的歷史 景觀，植入文化內涵，最終形成以前門歷史文化為核心的文化旅游產業，促進區域經濟增長。
前門地區的商業發展歷程，不僅僅是北京商業發展繁榮的歷史見證，同時也是中國城市商業發展的一個典范， 通過整合前門地區的商業資源，歷史資源和民俗資源等，可以顯著提升前門地區的旅游認知形象，為其聚集人氣，從而形成具有國際競爭力的商業旅游示范地區。
 
圖2-1   前門開街人潮
2.2 項目招商主體單位簡介
單位名稱 ：北京天街置業發展有限公司
注冊資本 ：29411.7647 萬元
經濟性質 ：有限責任公司
法定代表人 ：田耘
聯系地址 ：北京市崇文區小江胡同 38 號
郵政編碼 ：100051
北京天街置業發展有限公司是依據《中華人民共和國公司法》及有關法律、法規的規定的、具備專業進行房地
產開發、銷售 ；商品房、自有房產的物業管理等項目開發、經營的國有資本授權開發經營企業。
2.3 項目建設客源市場分析預測
前門大街商戶情況名稱及分類：
餐飲業：全聚德、都一處、一條龍；
其它服務類：大北照相、中國郵局；
食品：慶林春、張一元、月盛齋百貨：億兆百貨、尚珍閣；文化教育類：中國書店；
醫藥：長春堂；
前門大街商戶情況：8月7日至10月26日，12家老字號銷售總額5347萬元，日均銷售額66萬元，客流總量119 萬人，日均客流量 1.5 萬人，大街人流總量 937 萬人，日均人流量 11.5 萬人。
開街近三個月以來，八、九兩月銷售額基本持平，十月份，12 家商戶日均銷售額比奧運期間提高 5萬元，明顯體現十一黃金周帶動效應。銷售額上升主要來源于餐飲業全聚德、都一處、及一條龍，其它商戶與奧運期間不相上下。 前門大街歷經 500多年的風雨滄桑，其繁華和熱鬧一脈相承。無論對北京還是北京人來說，前門大街的記憶都無可替代。它在正陽門前延伸向南，不乏皇家氣勢 ；它聚集了京城最知名的老字號，公平交易、童叟無欺 ；它亦平和親切。此次修繕完后的前門大街上，國際品牌和中華民族品牌將并駕齊驅，將更加體現北京作為國際大都市的風范， 必將吸引更多的中外游客前來觀光游覽，帶來的經濟效益并將會非常可觀。
2.4 項目建設思路
強調從城市肌理、風貌、歷史建筑遺存、老字號傳統商業、會館、四合院居住環境、意識傳聞等多元文化進行 有機的整體性保護。
遵循歷史發展規律和“有機生長”原理對歷史建筑與文化進行“有機更新”、“延續發展”的動態保護。換發地 區老字號商業、會館、市井文化、四合院居住環境的新時代活力。采取對地區歷史文化進行定性、定量的分析，制定科學的分區、分級保護原則規劃與實施措施。達到“保護與發展”、“歷史與現代”相協調統一。發揮歷史文化資源的永續價值。
 
圖2-2   前門大街
“前門大街”因位居正陽門南口，曾有“正陽門大街”的俗稱。前門大街為古都中軸線居中的商街，更是正陽
門到永定門的南北向“天街”之稱的主街。為皇帝祭天的“通天之道”，也是進入都城的國門所在地。 建成后的前門大街將保留“全聚德”“、大北照相館”、“月盛齋”、“中國書店”、“便宜坊”等諸多老字號品牌， 吸引國內外知名頂級商業品牌 ；重現正陽橋、五牌樓、有軌電車等重要的歷史文化旅游景觀，以永恒的興旺活力， 再現“盛世天街”的輝煌。
作為 2002 年列為北京市舊城 25 片歷史文化保護區之一的鮮魚口地區。其保護規劃強調原地、原貌保護。鮮魚口街功能為融老北京傳統“京味”、“京韻”特色商業、市井文化、旅游、購物、休閑于一體的步行街。
其他商業區域將依據商業規劃的要求，將傳統的建筑風格與商業、旅游、餐飲、娛樂等不同的業態組合有機地 結合在一起，用以豐富前門商業街區全新的消費需求。
按照先易后難、以點帶面、逐步擴展、循序漸進的“微循環式”整合更新模式，實施有效的持續保護。
2.5 項目建設的必要性
隨著歲月的流逝，前門大街––這條與王府井、西單齊名的老北京商業街，傳統風貌已蕩然無存，昔日繁華已
不復存在，百姓心中北京商業中心的地位已經消失。陳舊的設施、無序的業態，已然影響到了前門商業街自身的發展。 隨之而來對文化業、旅游業的影響也是不容忽視的。
北京至今還沒有一處具備老北京特色的商業街區。西單、王府井商業街的定位無論是業態布局、還是建筑模式 風格，均己與老北京傳統風貌相差甚遠。前門––作為老北京最后一塊傳統商業區，有理由將老北京民族、民俗商業文化展現在世人面前，形成京味傳統商業區的標志性象征。
以傳統文化與現代時尚的結合，營造具有國內、國際知名品牌的全新商業街區，是前門商業街區的目標定位。 商品琳瑯、酒樓興旺、商市繁榮、燈火通明、逛而不厭、流連忘返的人性化新前門大街，將重振該地區文化與旅游業的繁榮。
項目的建設，既能滿足對于中華傳統文化元素與現代科技相結合的產品需求，又能很好地弘揚和傳承中華文化， 促進北京市文化創意產業的發展，促進區域產業結構提升，必要性明顯。
隨著 2008 北京奧運會的召開，將帶來巨大的旅游消費市場。作為國門的顯著標志––前門大街的修繕整治工 作的必要性越來越顯著。
保護前門大街的歷史街區風貌，以精心的設計升華老北京商業街建筑風采、精湛的建筑藝術和人性化的品質。 展示位居中國國門“盛世天街”所體現的中華精神和泱泱大國的氣質。
以多彩的歷史文化活動和傳統的商業活動，再現前門大街傳統的“皇帝祭天”、“正陽橋觀燈”、“市井文化”及 現代文化彩車等的風采和魅力，豐富首都旅游景觀。
形成傳承和弘揚民族傳統文化的核心區、促進商業旅游與文化發展的核心區，同時提升前門商業街區在國際上 的品牌知名度。
第三章 項目地理位置及建設條件
3.1 項目區位情況及建設具備條件
前門地區現今保存著古都自元、明、清延續至今約 730 年的獨特城市肌理。順應地形及古三里河道不直的弧形、斜向、南北向胡同的機理特色和街區內街巷格局。街巷和胡同別稱、老字號商店、四合院形態和歷史逸聞故事、街 區舊時市井文化等幾乎完整的保存原狀，各時期各類歷史文化信息可準確識別，是北京珍貴的“歷史記憶”。
區內較完好地保存著傳統街區空間形態，明清至民國初的街區風貌，仿古的傳統式現代建筑等，呈現出中西古 今建筑風貌并存的魅力。
區內保存著底蘊深厚的傳統老字號等商業基礎、商店（前店后廠、作坊、銀號、餐飲、茶樓、戲院、旅館、四合院等）和市井功能齊全的建筑類型，濃郁的市井生活氛圍。區內的四合院居住模式及豐富的會館文化延續至今，已形成具 有獨特價值的旅游資源。
前門文化產業集聚區內原有著名老字號 13 家：大北照相館、月盛齋、慶林春、全聚德、都一處、一條龍、中國書店、 黑猴雜貨店、便宜坊烤鴨、興華園浴池、天興居炒肝、通三益南北風味食品。
 
圖2-3   慶林春茶莊                        圖2-4   會館
原有會館 5 處 ：陽平會館、臺灣會館、云間會館、湖北會館、江西會館。
廟宇 6 處 ：靈應三官廟、觀音閣、關帝廟、福德禪林、柳祖祠、乾泰寺。 有價值建筑 36 處。
掛牌保護院落 29 處。 市級文物 1 處––陽平會館。
區域內包括前門大街在內重要歷史街巷3條：前門大街、鮮魚口街、西打磨廠街區域內共有傳統街巷胡同 22 條，胡同肌理是前門街區特色 ；建筑文化、會館文化、戲曲文化、商業文化、飲食文化層層疊加，燦爛豐富、歷史悠久、積淀深厚。因而，將吸引來自天安門廣場的大量游客迅速聚集于前門大街 正陽橋入口，進而游覽整個前門歷史文化。
修繕后的前門大街一帶，市政基礎設施得到完善，大街現狀有一條 DN600mm 上水管線，全長約 800m。另 外有 1 條 DN800mm 的上水管線，管長 830m。雨水管線 (D="500" ～1550mm)，向南接入兩廣路北側雨水預留方溝（WxH="2800x1500mm）。污水管" (D="400" ～ 1050mm)，向南接入兩廣路北側污水預留管（D="1050mm）。" 大街內現狀電力管井 Φ150mm x10，總長1123m。熱力管線約 2200m，滿足該區域供暖需求。天然氣管線1266m。 前門大街地區周邊社會車輛由南向北單行線，兩側為非機動車道，周邊道路珠市口西大街和前門西大街已修建并投入使用多年；煤市街（前門大街西側路）也投入使用，該道路路面寬15.5m，機動車為一個車道，部分路段為 兩個車道，為北向南單行線，兩側設有非機動車道為雙向行駛；前門大街東側路目前已建成并投入使用。
前門地區的地下停車庫是公共服務支撐體系的一大亮點。為了方便廣大消費者的泊車問題，特別是解決眾多旅 游團體的大客車泊車問題，前門大街區域內計劃設置地下停車場，總建筑面積約 16.65 萬 m2，總車位
3440 輛，設 置垂直電梯和滾梯共 45 部，使客人能夠方便的到達欲前往區域。并預留與地鐵 8 號線相通的接口。
3.2 項目建設規劃、批復條件以及招商相關政策
有關批復：
北京市規劃委員會編號為 2005 規（崇）意字 0025 號的規劃意見書。 項目已取得北京市發改委出具的《關于前門大街及東片保護整治項目核準的批復》【京發改（2005）1809 號】 區域保障性政策：崇文區行政服務大廳將在前門街區開設窗口，工商、房管、質量技術監督、科委、文委、旅游、金融、信息化管理部門等一體化辦公，現場集成服務。同時，區域內還將進行其他各項服務支持 ：
1）建設統一的金融結算平臺，以服務廣大商戶及消費者的資金支付，以便對消費者進行統一的優惠折扣。
2）建設物流中轉機構，對商戶的物流產品進行統一的運輸。
3）建設文化保護區專項技術平臺，為傳統建筑的修繕提供了專業層面的保障，同時也為其它地區的文保建筑 的修繕提供了特有的技術支持。
崇文區政府科學技術委員會、科學技術協會、區發改委、區文化產業辦、工商局商標廣告科、質量技術監督局 等在街區都設有分支機構，管理知識產權。為保障維護知識產權工作的順利進行 ：
1）區域內將特別設立專門的知識產權保障和服務機構，配備專門人才，及時、有效、公平地解決知識產權等相應的問題。
2）對本區域內經營的產品品牌必須通過嚴格認證、必須由專家委員會認定為自主知識產權的企業和品牌方可 入住，堅決杜絕假冒偽劣產品的出現。
3）文保區文物保護技術目前正在申請專利。 地區引導扶持政策 ： 崇文區政府設置了扶持老字號專項資金和文化創意產業扶持專項資金。對于文化創意產業的經營場所，租金連續三年或減或免，對業績突出者給予獎勵，對發展需用貸款提供擔保、貼息。
區政府給與政策 ：
每年 1000 萬元扶持老字號專項資金。
每年 2000 萬元文化創意產業扶持專項資金。
區財政給與政策： 對于老字號企業給予納稅方面的優惠，采取部分稅金返還的獎勵策略。 區發改委、文化委、文化產業辦：
給予政策支持，對于區域內的具有文物價值的建筑物修繕，安排區級專項資金并幫助申請國家和市級專項資金 的支持。并從發展旅游、支持文化創意項目的角度研討制定具體政策方案。
第四章 項目建設內容及方案
4.1 項目建設原則
1）堅持保護傳統文化與商業振興相結合的原則。以歷史文化為基石、老字號商業為特色、拓展商業文化新領 域為動力。突出前門“天街”的主題概念，傳統品牌資源保護和落實地區、街巷、商鋪、會館、酒樓、茶館、戲臺等多種資源相融合的傳統模式，以文化、旅游、娛樂、購物、休閑、商務多元化業態組合，提升街區形象、價值與活力。
2）正確處理民族傳統和現代時尚的關系，堅持延續歷史、傳承文脈，以傳統的文化業態為主體，立足于現代 國際城市的功能框架和商業分區，實現傳統與現代、民族與世界的有機結合；展示傳統文化與現代文明交相輝映的 魅力。
3）突出前門大街中軸線的統帥地位，發揮前門大街在商業區的龍頭作用，體現民族傳統的“根”，打造出前門大街為“中華第一街”的形象。在前門大街和西片的修繕整治中，前門大街先行修繕、先行招商、先行開業，以提升整個商業街區的價值，帶動其他街區的招商。
4.2整體建設方案
注重大眾文化體驗形式的建立 ： 前門大街北起正陽門箭樓、南至珠市口，全長 845m、寬度平均 21m。
加強對老字號，優秀的傳統商業模式的保留和傳承，部分地段堅持保護修繕的原則，以恢復歷史原貌為主，采
用現代建筑加傳統中式建筑符號為特色。按照這樣的風貌格局，其業態分布為 ：
1）中華老字號 ：前門大街將保留大北照相館、月盛齋、慶林春、全聚德、都一處、一條龍、通三益、中國書 店等多家老字號品牌。同時吸引一些著名的中華老字號品牌進駐大街。
2）社會服務業 ：保留和引進銀行、郵局、書店等行業，作為對前門大街商業業態不可或缺的一部分，合理配 置在前門大街兩側。
3）高檔零售業，如路易威登、喬 治阿瑪尼、香奈爾、古奇、施華洛施奇、 APPLE 等國際品牌店、專賣店、旗艦店。
同時有選擇的引進古玩字畫、工藝美術品等文化旅游產品業態，更好的營造中國傳統文化氛圍。地下預留地鐵 8 號線用地，并增建 10 萬 m2 大型停車場。通過世界一線的流行品牌以及特色時尚品牌的零售、現代服務，將前門大街原有單純的游客消費者充分擴大化，實現消費規模和消費文化檔次的提升。
堅持老字號文化的展示和傳承 ： 前門地區曾經店鋪林立，商賈云集，全聚德、六必居、同仁堂、都一處等著名店鋪牌匾相望。在老字號商業經營中，注重質量、講究信譽、服務周到、善于經營管理、保持傳統特色等等。經過數百年的經營累積而形成的傳統商業文化， 已成為北京優秀傳統文化的重要組成部分。
作為見證了百年滄桑的民族老字號來說，前門街區是其生命的延續。本項目著重通過對歷史文化的保護、延續 區域內的各種歷史文化遺存，來展示、弘揚傳統民俗文化精華，體現傳統“京韻”文化特色。本區域內，將集合多家中國著名的老字號商業，并附以民間精美手工藝品前店后廠的特色模式，共同構成“老字號、傳統文化及旅游” 展示區。既傳承傳統商業文化，同時又能夠融合、繁榮現代商業。
老字號文化展示區是整個歷史文化集聚區的精髓，是國內外游客了解北京、親近老北京商業文化的一個平臺和 窗口。
針對老字號文化各自不同的特點，計劃采用如下方式 ：
1）恢復原有老字號 ：保留并原址修繕黑猴商店、便宜坊、天興居、通三益四家老字號品牌。
2）引進餐飲老字號：引進諸如東來順、烤肉季、小腸陳、錦芳、錦馨等一批經營狀況及效益較好的老字號品牌。
3）引進保健業入住。在興華園浴池周邊引進諸如中醫保健、理療、藥膳美容等配套業態，豐富鮮魚口街業態種類。
4）在廣和樓、天樂園戲樓的周邊建設一批供游客休憩的茶樓、酒吧等餐飲形態。 再現和推廣京城四合院文化品味：
 
圖4-1   四合院
四合院是最能夠體現北京特色的建筑，并且積蓄著眾多的歷史內涵。自元代興建大都城開始，由四合院民居所構建的傳統胡同、街巷，歷經明、清 數百年來的鞏固發展而成為最具北京都城特色的民居建筑系統。在北京漫長
的歷史與朝代更替中，四合院民居始終是歷代都城中最普遍的建筑形式。
項目本身將通過定制式服務讓游人能夠親身體驗到不同時代的生活方式。 將老北京優秀豐富的傳統文化多角度的呈現出來。在規劃中將設計一批體驗 式四合院賓館：院落寬綽疏朗，院內植樹栽花，飼鳥養魚，疊石造景。居住 在此的游客通過實景體驗得到一種獨特的、前所未有的走入歷史、觸摸歷史、 感受歷史的機會。
京城四合院文化品味區的功能定位 ：
1）精品四合院酒店：四合院酒店內將按照老北京傳統家居模式進行布置， 酒店外的胡同中將按照老北京的街景安排走街串巷的小販。游客居住其間即可感悟老北京民俗家居文化的縮影，又可踏上胡同游的三輪領略胡同文化的 風情。
2）各地風土民情展示區 ：利用區域內的會館、四合院等建筑作為各駐京 辦事處的所在地。各駐京辦會在此間布置具有當地風土民情的展廳，展現中 華各地特有的地域文化，同時銷售當地土特產品。
3）民族工藝品展示區 ：引入本區優勢產業，景泰藍、象牙雕刻，漆雕、 玉器等民族工藝品手工作坊，進一步來展現手工藝品國粹的魅力。
4）文藝演出區：中國最早的“室內劇場”陽平會館就坐落于這個區域中。 戲樓前三面各有雙層看樓，看樓中間為平地，擺放桌椅，為平民看戲用。上有棚式大頂，屬室內劇場。目前陽平會館已修繕完工，它將作為重要的戲曲
 
圖4-2   中國書店
曲藝藝術的演出場所，上演京劇、昆曲、晉劇、相聲、大鼓、單弦等國粹劇種和民間藝術。
積極發展娛樂休閑文化活力： 除了每日數以萬計的旅游消費人群，本地消費群體也是支撐項目發展的一個重要支柱。前門特色街區項目所在區域的南端，將形成一個多元的時尚休閑文化活力區，特別適應于都市年輕一族的生活方式。本區域以現代化影院、KTV、迪廳等多種娛樂設施構成，滿足新新人類對時尚的追求、對個性的張揚。同時將兼以運動服裝、休閑服飾及 電子商店、書店等時尚消費品為多元化的補充，打造 E 時代人類的激情動感地帶。
該區域共分 6 大主題 ：
1）服飾配飾精品店、香水店、體育精品店 ：如石頭記、NIYAN。
2）匯集眾多年輕人青睞品牌的精品店（Novo 概念店）如彪馬、銳步。
3）12 個影廳的國際性影院，如華納兄弟。
4）書籍和音像制品店。
5）咖啡店和快餐廳如上島咖啡、真功夫等。
6）街區精品超市。
第五章 項目合作條件及回報方式
吸引符合大街整體功能定位和業態布局的老字號和名牌企業進駐。
第六章 項目建設計劃
前門大街項目從 2006 年 10 月開展工作，修繕整治工程于 2007 年 5 月 9 日正式動工，預計 2009 年底建設及招 商工作完畢。
第七章 項目的效益分析
修繕整治后的前門街區營業額預計可達 30 億元。可上繳稅收 2.5 億元。
項目計劃保留并招進 200 家企業品牌，以中國老字號企業全聚德、都一處、大北照相館、中國書店等企業以及 國外品牌路易威登、喬治阿瑪尼等為骨干企業的大眾時尚文化體驗區，預計年營業額將達到12億元，上繳稅金約 1 億元，從業人數 4000 人。150 余家骨干企業年營業額預計可達到 10 億元，稅金可上繳約 8300 萬元。
保留引進黑猴商店、便宜坊、天興居、通三益、東來順、烤肉季、興華園等老字號企業 300 余家，年營業額 2 億元， 上繳稅金 1600 萬，共解決就業4500人。以便宜坊、天興居、東來順、天樂園等一批約 200 家老字號商業以及文化 演出場所為骨干企業，年營業額將達到 1.5 億，上繳稅金約 1200 萬元。
高檔品牌區預計設計 200 家企業入住，預計年銷售額將達到 8 億元，上繳稅金 6400 萬元，將解決 2000 人的就業。 本區域骨干企業精品酒店預計年銷售額將達到 3 億元，上繳稅金2400萬元。
項目所在區域內將建立約 80 家老北京四合院酒店，60 家手工藝品作坊，60 家外地駐京機構，將吸納就業人員3000 名，年收入 2 億元，上繳稅金 1600 萬元。
 
圖4-3   全聚德
休閑娛樂區域年營業額將達到 6 億元，上繳稅金 5000 萬元，解決就業人員 2500 人。其中骨干企業影院與超市營業額將達到 4.5 億元，上繳稅收 3750 萬元。

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