一份份靚麗房地產半年報的背后

    一份份靚麗房地產半年報背后，其主要原因是源自于流動性的總量沖擊，而非其結構的變化，以及中國經濟對房地產投資的依賴。而如果地產泡沫進一步累積，真正重大的調整很可能還在后面。
    樓市從“冬天”一步躍至“夏天”。8月3日晚間，萬科發布的上半年業績報告顯示，銷售額同比增長27.5%；金地上半年銷售額同比增長了72.74%；保利上半年銷售額同比增長168.18%。
    一份份靚麗房地產半年報背后，其主要原因是源自于流動性的總量沖擊，而非其結構的變化，以及中國經濟對房地產投資的依賴。讓發軔于2007年底開始的房地產調整，于今年3月嘎然而止。
    分析人士認為，如果地產泡沫進一步累積，真正重大的調整很可能還在后面。
    樓市從冬天一步躍至夏天
    發軔于2007年10月的這次房地產下跌，不出一年，拉出了一條清晰的V形曲線。
    8月3日晚間，萬科發布上半年業績報告，顯示期內共實現銷售額307.6億元，首次突破300億元大關，同比增長27.5%；實現銷售面積348.8萬平方米，同比增長31.2%。凈利潤為25.2億元，同比分別增長22.5%。
交出了靚麗房地產半年報的不止萬科一家。金地上半年銷售額同比增長了72.74%，保利上半年銷售額同比增長了168.18%。
    房地產業成為上半年復蘇最為強勁的產業之一。
    國家發改委、國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，結束了自2008年12月以來的連續6個月負增長；環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。
這是2009年房屋銷售價格連續第四個月出現環比上漲，從3月至6月，環比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國各地區房價出現“普漲”格局，差別只是漲幅不同（圖1）。6月份，銷售價格環比上漲的城市從3月份的39個上升到67個。
    隨著投資需求出現“地王”再度發威。北京廣渠路地王拍出之后，業內大腕潘石屹反復向媒體申訴“地價太不理性了，實在是看不懂。”
    市場投資熱情已不可遏制，推動土地市場沸騰。
    聯合證券發布的7月房地產市場報告指出：北京市本月共成交經營類用地12宗，其中有7宗為住宅類用地，平均樓面地價5558元/平方米。7宗住宅用地中有5宗位于大興區黃村鎮，另外2宗分別位于石景山區和懷柔區。雖然在成交數量上相比前兩月有所減少，但溢價水平明顯有提升，近三月北京住宅用地成交平均溢價水平分別為39 .4%、55.4%和81.5%，且七月份成交的7宗住宅類用地無一例外出現了溢價，最低溢價1.4%，最高溢價139%。
    廣州亦然。7月份土地市場共拍出5宗經營性用地，包含4宗住宅類用地，平均樓面地價5955元/平米，其中兩塊位于白云區金沙洲、兩塊位于番禺區新造鎮。四宗住宅用地全部溢價成交，最高溢價103%，最低46%，平均溢價79%。
    房地產調整半途夭折
    土地成交和開發投資兩個先行指標的活躍，標志本輪房地產調整半途夭折，壽終正寢。
    社科院城市發展與環境研究中心李景國教授認為，樓市價格的上漲，其主要原因是源自于流動性的總量沖擊，而非其結構的變化。
    上半年我國新增銀行信貸約7.4萬億元，全年信貸增長可能超過10萬億。數據表明，1至6月全國商品房銷售額達到了1 .58萬億，同比增長53%。尤其是5月份之后，居民住房貸款呈現出加速增長態勢，更大規模的資金隨之流入房地產市場（圖5、6）。
    “事實表明，政府確實改變了政策來刺激房地產行業的建設活動。”瑞銀證券首席經濟學家汪濤表示，去年11月，政府的4萬億經濟刺激方案中的第一項就是增加保障性住房投資；為刺激需求，政府下調了房貸利率和首付比例，并減免了房地產相關稅費；開發商獲得貸款變得容易很多，并且政府下調了商品房建設的自有資金比率、使開發商提高杠桿率；在地方政府層面，舊城改造工程成為了許多城市刺激經濟增長的一個重要措施。
    “一方面，低端和大眾住宅市場的建設活動強勁反彈；另一方面，在銷售超預期和流動性充裕的推動下，高端住宅和商業地產項目的建設活動也已開始反彈。”汪濤表示。
    “未來通脹預期的不斷增強也推動了房地產投資的增長（圖4）。”社科院金融研究所尹中立表示。
7月28日，央行調查統計司發布《2009年二季度宏觀經濟形勢分析》的報告，明確指出當前我國通脹預期有所顯現。房價漲本身就是通脹的一個表現，人們會擔心將來還要漲，所以抓緊現在的時機購房。另外，房產商或其他行業的人也對通脹有個預期，從投資的保值增值角度考慮，更愿意投資于房產業。
    《財經》雜志首席經濟學家沈明高還表達了另一個視點。他撰文認為，房地產業具有政府收入屬性。房地產投資的下降，減少了地方政府土地出讓收入。以及具有投資屬性與抵押品屬性，決定了中國經濟復蘇難以與房地產脫鉤。
    而帶來的則是，一套房子消滅一個中產家庭。
    在正常的房地產形勢下，普通居民的住房開支占家庭收入的20%-30%左右，房價收入比(一套家庭平均居住面積的住房價格與一個家庭的年平均收入之比)在3-6之間。一般說來，當房價收入比高于10時，居民收入水平不足以負擔高水平的房價，住房市場不具備健康發展的條件。但據2008年《中國統計年鑒》的相關數據，2007年我國的房價收入比平均為15倍，北京為23倍，上海為17倍。
    若泡沫再蓄將招來更大調整
    “我認為現在房產價格偏高造成的影響就好比吸毒，短時期精神愉悅帶來的是長期的損害。”尹中立這樣形容說。
    尹中立表示，短期而言，可能會對刺激經濟發展起到一定作用，但是房產價格過高會造成內需降低，擴大貧富差距；投資單一化會導致經濟結構不合理。
    如果政策調整及時，就不一定成為泡沫問題，也就不存在泡沫破滅的說法。政府要調整貨幣政策，增強人們對貨幣穩定的信心。
    汪濤認為，中期經濟增長的波動和風險增加。政府投資刺激政策和整體流動性充裕加快了房地產投資和建設活動的復蘇步伐。當一個地方政府全力推動舊城改造建設，未來幾年的住房和建設需求將被提前并集中到一個較短的時期內，從而使目前的經濟增長非常強勁，但卻為中期增長留下了較小的空間。流動性充裕和地方政府推動經濟增長的沖動可能使得未來幾年不良貸款增加。由于目前房地產行業的復蘇在一定程度上受到了流動性的推動，而不完全是因為城市住宅供求的平衡，因此未來它將更容易受到流動性緊縮和其他宏觀政策變動的影響。
    如果泡沫繼續蓄勢，何時會破滅？社科院金融所易憲容研究員對記者說，“泡沫成分肯定是有，也一定會破滅，但具體成分有多少，何時破滅這個問題要看事態的發展，不能妄下斷論。”
    房地產業這種超常規反彈，亦引起了警惕，出臺了系列動作。
    目前國家對貨幣政策進行微調，在公開市場操作，回收流動性，商業銀行信貸政策進行窗口指導等；并嚴格執行二套房貸政策抑制房地產投機；集中推地遏制房價快速上漲，調查各地土地開發情況；查處“捂盤惜售”情況。
    上海證券金融地產分析師沈莉認為，這些措施雖然都是微調，短期內不會產生大幅度的沖擊，但會產生一定的影響，如減緩房價上漲的速度。
    沈莉表示，在目前宏觀經濟的復蘇還很脆弱的時候，政府還需要刺激房地產新開工面積來帶動經濟。因此，中央層面的政策強調控制首付比例，對于利率并沒有做詳細規定，為商業銀行留下了較大的空間。而下半年面對房價和交易量的表現，政策調整也有較大的靈活性。如果房價繼續快速上漲，不排除收緊政策力度加大。而且，商業銀行的放貸任務在上半年已基本完成，下半年的放貸意愿并不大，因此下半年的資金面并不會為房地產交易量和價格的繼續大幅飆升提供條件，房地產的表現將比較穩定。

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