房地產板塊處于中場 而非終場

    上半年房地產市場持續“高燒”后，近期廣深等領漲地區的房地產成交量環比出現下跌。而在A股市場中，房地產板塊已經先于樓市進行了持續兩周的回調，7月份以來房地產板塊指數跑輸滬深300指數13個百分點。當前房地產板塊的低迷是樓市回歸平穩的“降溫表征”，還是再度蓄勢沖高之前的“短暫喘息”？
    利空政策促使獲利回吐
    對房地產板塊近兩周的下跌，國信證券分析師區瑞明在報告中寫道，“上半年房地產板塊累積漲幅過大，像萬科A[12.75 -4.06%]、保利地產[26.42 -2.76%]等主流房地產股漲幅已經達到兩、三倍，當股價漲幅過大并累積較多獲利盤后，投資者可能階段性地獲利了結，這是該板塊走勢低迷的原因之一。”
    最近公布的數據顯示，全國70個大中城市6月份房屋銷售價格同比上漲0.2%，結束了自去年12月以來的連續6個月負增長，其中深圳房價4個月暴漲了29.4%。房價過快上漲引起了中央和地方政府的警惕，增加房源供應，收緊二套房貸等平抑房價的措施紛紛出臺。同時，針對資產價格過快上漲帶來的通脹隱憂以及上半年房地產稅收增幅過小，政府出手明顯增多，國家稅務總局近日表示將加強房地產稅收管理，而有報道稱深圳明年下半年擬試征物業稅，從近期密集釋放的利空信號來看，房地產調控政策將由“刺激”趨向“中性”。
    “從政策面來看，銀監會針對一些熱點城市執行二套房貸政策過于寬松的現狀進行了窗口指導，對‘加按揭、假按揭、違規轉按揭’進行了糾正，這使得買方市場心里預期產生了一定的負面影響。”區瑞明說。從6月中旬開始，政策面傳遞出的一些利空信號對買房人的預期造成了影響。7月份北京、上海、深圳、廣州等主要城市新建商品房的成交量不同程度地從高位跌落。其中北京期房商品住宅日均成交量環比降9.1%，上海環比降5.37%，而廣州和深圳連續第二個月環比成交量出現下降，降幅15%～40%。
    房地產板塊中場休息
    針對7月份主要城市商品房銷售量下滑的現象，中國人民大學土地系副教授鄭華在接受《紅周刊》采訪時說，“上半年買房者主要是對價格比較敏感的群體，雖然這部分群體需求是剛性的，但他們的收入約束也是剛性的。當房價過快上漲超過其承受限度時，成交量就開始出現了萎縮。”她同時表示，此次銷售量下滑僅是中間的調整，未來房價總體走勢將會趨于平緩，但是實際成交量也不可能超過今年3月份。
    而從房地產龍頭萬科A在剛公布的中報中說，“央行可能的微調政策對樓市作用有限，短期內整個樓市向好的趨勢不會改變。雖然下半年商業地產仍存在壓力，但就住宅市場而言仍將高位運行。”的確，從供給的角度看由于房地產市場存在建設周期，上半年快速的去庫存化后新增供給缺乏，將使下半年樓市供給持續偏緊，有數據顯示，房地產投資今年1~6月份增速9.9%，而往年同期基本保持在20%左右。
    “7~8月份是房地產銷售的淡季，而到了9~10月，也就是俗稱“金九銀十”，是房地產重要的營銷節點，所以四季度房屋銷量可能會好于三季度。我認為房地產業是長期看好的，目前只是板塊暫時的喘息，調整之后將會積聚更大的動能上行。”國元證券[24.40 -1.89%]分析師徐軍平向《紅周刊》講道。區瑞明認為期房預售制下，房地產商會將銷售款先放在流動負債科目中，在反映業績方面有一定的滯后性，真實的利潤將在2010年體現。
    估值仍有提升空間
    盡管房地產行業負面因素較多，但該行業估值目前仍相對合理，經過調整后還仍存在投資機會。目前房地產板塊的估值遠低于2007年水平，該板塊的平均動態市盈率為30.59倍(按2009年盈利預測計算)，而2007年時平均市盈率高達85.5倍；從市凈率看，目前房地產板塊的平均市凈率為4.2倍，剛好是2007年的近50%。而從房地產板塊與A股市場估值比較來看，則兩者的估值水平相當。

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