商業地產市場筑底蓄勢

與住宅市場量價齊增的火爆景象不同，今年以來國內商業地產仍是一幅低迷景象。空置率居高不下、租金持續下滑，讓商業地產體會到金融危機后的“蕭條之痛”。不過，隨著國內外經濟形勢好轉，經濟活動活躍也促使商業地產近期呈現出復蘇跡象。
　　復蘇跡象隱現
　　從2008年下半年開始，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的商業地產空置率開始明顯上升，租金也跌至幾年內的低點。
　　在北京寫字樓集中的CBD地區，中國證券報記者發現多家寫字樓租賃部生意都很蕭條。而CBD地區平均接近140元每月每平米的租金價格，相對于去年的229.4元，降幅達到39%，幾乎接近2006年底的132元水平。在廣州，寫字樓平均租金也跌回到4年前的水平。
　　這也可以從不少商業地產報告中得以驗證。根據世邦魏理仕的報告，北京CBD地區空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京寫字樓市場整體的空置率為21.8%。第一太平戴維斯的報告則披露，在上海，整體空置率在第二季度下降0.4個百分點至16.8%，部分項目再次推遲開工或交付時間。
　　租賃市場方面，上半年大城市寫字樓市場普遍出現租金下滑的跡象。中原地產的報告顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金與2008年底相比分別下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、廣州準甲級寫字樓租金分別下滑12.56%、8.88%、7.56%。
　　不過，從最近幾個月來看，商業地產也隱現出部分回暖跡象。2008年領跌的深圳寫字樓市場率先復蘇，連續4個月租金出現明顯反彈。
　　中原地產認為，隨著個人投資日益活躍，預計下半年深圳寫字樓市場將延續上半年良好走勢，租金持續上漲、空置率明顯下降；上海、北京上半年寫字樓市場表現仍顯乏力，但上海市場表現相對較好，下半年上海寫字樓市場有望先于北京結束調整。
　　從6月整體情況看，寫字樓供銷情況出現積極變化。北京等四大城市新增寫字樓面積39.08萬平方米，環比下降8.61%，同期寫字樓銷售面積48.52萬平方米，環比增長21.63%。分析師認為，隨著宏觀經濟現出企穩回升態勢，經濟活躍度增加，寫字樓市場復蘇基礎逐漸形成。
　　另外，政策面暖風也有望助推商業地產復蘇。據悉，保監會《保險資金投資不動產的細則》有望在10月1日前后正式出臺,將允許保險機構購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商業物業等。
　　中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，細則如能順利實施,將擴大流入房地產市場尤其是寫字樓市場的貨幣資本,拉動寫字樓市場需求,促進寫字樓市場的整體回暖。
　　成交開始活躍
　　與價格下降形成鮮明對比的是，寫字樓成交表現得十分活躍。投資資本近期也開始青睞國內寫字樓市場。位于黃浦區的悅達黃浦河濱廣場被一地產投資基金整棟買走，總價約2.19億元，單價為25987元/平方米。大型國有企業購寫字樓作為辦公自用的需求也有所增加，例如國家開發銀行購買廣州富力盈力大廈半棟寫字樓自用，中信證券斥資10億元購買深圳卓越時代廣場二期寫字樓項目作為辦公樓。
　　“國內買家傾向于較長線的投資，且融資成本較低，因此能夠比短線投資的國外買家出價更高。另外，由于投資限制放寬，允許國內保險公司投資于房地產，以及設立房地產信托投資基金的苗頭已現，市場上潛在國內買家的數量呈上升趨勢�！敝倭柯撔猩虾Ｍ顿Y部總監韓瑞杰表示。
　　仲量聯行研究報告指出，目前，中國國內投資者正積極尋求收購機會，而一些國外基金則迫于重新募集資金的壓力，欲對其資產組合進行擇棄。由于資產價格適中，且銀行貸款帶來了資本流動性的增長，國內投資者對于投資機會正顯現出更多興趣。
　　高端酒店業的投資熱情也開始高漲。香港地產大亨鷹君集團主席羅嘉瑞日前表示，很看好中國內地高端酒店業。鷹君集團旗下的朗廷集團預計，在截至2012年的未來4年內，將在中國內地投資10億美元，簽訂或經營15家品牌酒店。
　　不過，中房協副秘書長肖曉儉提醒，商業地產具有高風險、高回報的特點，目前，全國主要城市商業地產都出現過剩苗頭。
　　此外，在經濟尚未企穩背景下，過早投資商業地產也醞釀著風險。戴德梁行此前公布的全球商業地產報告指出，全球寫字樓的投資回報率在2009年預計將下降20%，商業房地產市場要到2011年方能持穩。
　　部分地產公司2009年中報現金流一覽
證券代碼　　　  證券簡稱　  經營活動現金流量凈額　　　　　　 去年同期　　　　　　　  投資活動現金流量凈額　　　　　　 去年同期　　　　　　　  資產負債率
　　　　　　　　　　　　　  （萬元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （萬元）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
０００００２　  萬科Ａ　　 ９８２１５８．４６　　　　　　　  －１４８８８８．８７　  １５７１０．８３　　　　　　　　 －２５６９５８．２０　  ６６．４３％
６０００６７　  冠城大通　  １５０９６１．２４　　　　　　　  －６４７６７．３０　　 １８３２２．４６　　　　　　　　 ２３０．６０　　　　　  ７７．１８％
００２２４４　  濱江集團　  １４９９０５．３２　　　　　　　  －１６８４４９．２２　  －４９３．６０　　　　　　　　　  １５１５０．６６　　　  ７９．８９％
００２１３３　  廣宇集團　  ８７５５７．７６　　　　　　　　 －１３１０４８．８０　  －１７１５．２０　　　　　　　　 －９６０１．７９　　　  ７２．９１％
０００７１８　  蘇寧環球　  ４９８４０．５１　　　　　　　　 ２７２３８．９４　　　  －７７０６．４１　　　　　　　　 －３９２．８６　　　　 ６９．２４％
０００５１１　  銀基發展　  １８７６５．８０　　　　　　　　 －８４６５．３８　　　  －４．５４　　　　　　　　　　　  －７５０．００　　　　 ３１．２７％
６００６１５　  豐華股份　  ９３０９．５６　　　　　　　　　  －２９０．４３　　　　 －９４．３１　　　　　　　　　　 －３４８．１７　　　　 ５４．６６％
０００５５８　  萊茵置業　  ７７８０．９７　　　　　　　　　  ３６．４９　　　　　　 －８７２．８９　　　　　　　　　  ８．５３　　　　　　　  ７６．５１％
６００６８７　  剛泰控股　  ７５６３．３９　　　　　　　　　  ６６７０．１７　　　　 ３４７３．７４　　　　　　　　　  －１８．４８　　　　　  ４３．７０％
０００６３８　  萬方地產　  ２９７７．２４　　　　　　　　　  －２１４．３８　　　　 －１１０．２９　　　　　　　　　  －１８８．７１　　　　 ８７．９５％
６００６３４　  海鳥發展　  －２４１．３２　　　　　　　　　  ５２５．２０　　　　　  －１．８５　　　　　　　　　　　  －　　　　　　　　　　 １８．５５％
０００５１４　  渝開發　　 －８４８７．２４　　　　　　　　 －１８５２．１０　　　  ４１２６．５３　　　　　　　　　  １８０６．９６　　　　 ３５．３３％
００００４３　  中航地產　  －１５７９２．９６　　　　　　　  －３２４６９．１８　　 －１２６３４．０４　　　　　　　  －５６８０．７７　　　  ６５．４３％

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