中國專業市場的現況與前景

    在中國商業地產領域，各類專業市場規模龐大、數量眾多，在我國的經濟建設、社會發展、商貿流通、人民生活等方面發揮著非常重要的作用。據統計，目前全國有9萬多家各種類型的交易市場，年總交易額近5萬億元，年交易額億元以上的市場達4000多個（超10億元以上的500多個，超100億元以上的有40多個），其中專業市場數量約占55%、專業市場中以批發為主的約占60%，批發市場的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP增速的的兩倍多。近幾年，中國專業市場在規模、功能、經營、管理等方面都進行著深層次的變革，呈現出蓬勃發展的態勢，但奇怪的是，無論是地產界還是學術界對專業市場重視和研究程度卻普遍不夠，專業投資開發商、策劃營銷機構、經營管理人才和實戰操盤專家極為缺乏，既使是北京大學和浙江省市場協會2006年6月開發的全國首個中國專業市場與商業地產總裁EMBA班，其師資也主要是北京和浙江的學院派教授專家，而缺乏令人信服的市場實戰操盤專家。一方面業界普遍認為專業市場是房地產投資開發、策劃營銷的另類，難登大雅之堂，另一方面業界普遍認為專業市場檔次低，操作和管理容易。現實與理論的嚴重悖離，使我們不禁深思，中國專業市場的發展到底存在什么問題？
    在筆者有幸成功操作過山東聊城香江光彩大市場、景德鎮中國陶瓷城、南昌香江商貿中心、鄭州鄭東建材家居城、洛陽百年家居建材城、隨州商貿中心、臨沂五金機電城、蘇州中國國際服裝城等項目，并曾因此被評為2004年中國商業地產十大杰出操盤手之一。然而在實踐的探索和成功的欣喜中，我也曾有過惶惑和不解。當我從錦繡香江、翡翠綠洲這樣的超大型國際化生態高尚樓盤中抽身而出操作這些專業市場項目時，所感覺到的是住宅與商業、零售商業與專業市場、業界輕視與現實火爆之間竟然存在著如此大的差異。特別是對于專業市場，雖然已經發展了近20年，但業界的關注是遠少于住宅地產和零售商業的，無論是理論研究還是商業實踐方面都存在許多誤區和盲點，這不能不引起我們的重視和反思。然而，實踐出真知，在操作這些從占地300畝到1500畝的各類專業市場的不斷實踐和思考總結中，我對中國專業市場的發展現狀、存在問題、關鍵環節和發展趨勢有了一些淺薄認識，可提供給業界做為參考，以拋磚引玉。
    一、中國專業市場的現狀與問題
    中國的專業市場大多是以批發為主的。批發市場起源于80年代初期，大致由三個方面形成，一是原有農貿市場和集貿市場基礎上發展起來的；二是在原有商業、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎上形成的；三是為適應經濟發展的要求而興建的。在級別上，很多行業的專業市場按整體可劃分為一、二、三級的：依托產業資源、依托中心城市、直接和生產廠家進行聯系的是一級市場（產業集群專業市場）；二級市場是以交通樞紐為基礎，進行商貿批發、流通，再向下一級延伸的市場（集散中心專業市場）；第三級市場是面向終端市場的一些市場（地域局限專業市場）。90年代以來，中國批發市場進入了一個快速發展時期，在數量、種類、功能等方面都得到了迅速發展，成為中國經濟發展的一個新的增長點。 目前，全國已初步形成了以農副產品批發市場、小商品批發市場、建筑裝飾材料市場、生產資料市場等為主的，包括皮革、五金、家居、食品、服裝、紡織、電器、IT、化工、醫藥、汽配、玩具、機械等在內各類綜合性專業市場，成為有中國特色社會主義市場經濟體系的重要組成部分。全國4000多個超億元專業市場中，擁有量前8位的省份依次是：浙江、江蘇、山東、廣東、河北、遼寧、湖北、湖南，占全國數量的66%以上。
    經過近20年的發展，專業市場在配置資源、擴大內需、引導生產、搞活流通、形成價格、解決就業、增加稅收、推動經濟發展等方面發揮了重要作用，帶動了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康發展。但在發展中也存在一些嚴重問題，如：
    1、法制不健全，運作不規范，開發門檻低，盲目上馬、無序競爭、假冒偽劣商品充斥的現象嚴重；
    2、行政管理不規范，多頭管理，政策混亂，監管不力，收費繁多，審批復雜，市場秩序混亂；
    3、重復建設現象嚴重，不顧市場和商戶的需求，導致惡性低層次競爭，如北京的建材市場、廣州的服裝市場、長三角的輕紡市場等；
    4、選址不合理、定位不準確、規劃不專業、設計不科學、功能配套不完善，招商、經營乏力，交通、安全、消防隱患多；
    5、市場發展缺乏創新，重數量輕質量，管理落后，競爭意識、品牌意識薄弱，市場適應性慢，發展后勁不足；
    6、部分市場管理人員和交易人員素質低，服務意識差，交易方式陳舊，不懂現代商貿物流，產品市場網絡化和電子商務化建設緩慢。
    這些問題都嚴重制約了中國專業市場的升級換代和長遠發展。
    二、專業市場成功開發運營的關鍵環節
    根據多年來操作眾多專業市場的經驗來看，我認為一個專業市場的成功開發運營需要抓好以下幾個關鍵環節：
    1、開發模式。無論是專業市場還是綜合市場、零售商場，做為商業項目，它們的開發模式是與住宅開發完全不同的，不能像住宅那樣認為建好賣完就完事了，而要考慮到開發、定位、招商、經營等各個環節的因素和開發商、投資者、經營者、消費者等各個階層的利益，其商業價值主要是在經營管理中才能體現和提升，操作運營要比住宅復雜很多，投資回報周期也較長，要有充足資金準備，最好開發前就能與一些大的商家達成進場意向，實行“訂單式開發”，不能簡單處理、賣完了事，做“甩手掌柜”，只顧眼前利益，缺乏長遠規劃和社會責任。
    2、立項選址。現代城市化發展的商業規劃基布上都是“城內大商場、城郊大市場”， 城內大多以零售商場為主，專業市場大多會往城郊發展，并以批發為主，它對產業資源、交通運輸、商戶資源、市政配套、商品流通、輻射范圍、經濟水平、消費人流、服務功能等要求較高。所以在立項選擇時必須綜合考慮這些功能是否具備，是否符合城市的總體產業布局和商業統籌規劃，要科學研究，不能盲目上馬、重復建設。政府也應科學規劃引導，提高專業市場的綜合批發輻射能力，改善環境、質量、秩序、服務。
    3、定位規劃。各類專業市場的經營業態、經營種類、功能配套、規劃設計與綜合市場、零售商場等有很大不同，因此在商業定位、規劃設計方面應靈活調整、因地制宜，多聽經營者和消費者的意見，定位清晰準確，商業規劃設計、結構空間、交通動線科學合理，功能配套完善，軟硬件齊備，減少交通、消防、安全隱患，避免住宅、商業混建混居，有條件的大型專業市場要建成集批發、零售、運輸、倉儲、展覽、服務、行業培訓、信息交流、電子商務為一體的一站式批發采購中心，并提供商務、工商、稅務、金融、海關、進出口、餐飲、酒店、娛樂等綜合服務，營造良好的經營、采購、服務環境。
    4、招商運營。專業市場針對的是特殊專業/行業的經銷商和特殊消費群體，因此其招商與一般的零售商場不同，除了要提前招商和走出去招商外，要經常面對商戶、行業協會和各級政府，內地專業市場發展空間大，很多市場要直接面對農村市場，招商運營的手法要因此制宜，符合當地的特色和文化。專業市場的招商還要盡量避免零售商業買（投資者）、用（經營者）分離的現象，統一規劃、統一招商，盡量以租為主，減少投資者的進入，既使銷售也以招商帶動銷售，租賃和銷售都要限制對象，以避免二次招商、開業不旺、開業后經營行業混亂和管理困難的局面，真正吸引有實力的生產廠家、專業經銷商和代理商進駐，鞏固經營者的進場信心，并根據招商情況及時調整業態、品種和功能。沒有好的經營者進場，市場也很難做好、做旺和升值。
    5、經營管理。這是專業市場能否繁榮興旺、批發輻射能力能否形成、商業價值能否提升的最重要環節，也是投資開發商最容易忽略的環節。在專業市場順利招商、租賃、銷售完成后，要對市場開業和經營前期進行扶持和統一規范管理，積極組織開業、促銷、展覽、活動、推廣和信息交流，規范市場秩序，改善經營環境，尋求政府、行業協會、各地商會的支持，迅速做旺做大市場，并根據市場發展及時調整業態、行業、功能、配套、服務、環境和經營管理策略，以大商貿、大流通、大物流整合提升當地的商貿經濟，以現代化的經營管理旺一方市場、興一方經濟，造福一方人民。
    三、中國專業市場的發展趨勢
    隨著中國加入WTO后，商品流通市場逐漸對外開放，龐大的13億人口的中國內地市場對國際性的外資流通大企業產生了巨大的吸引力，而且隨著中國經濟的高速增長和人民消費水平的提高，商品流通領域的發展前景十分誘人，吸引了眾多國際性商貿流通企業進入中國。例如，隨著近年來中國房地產的高速發展，中國的建材裝飾行業年交易額已達8000多億元人民幣，吸引了一些跨國性的建材流通企業如德國的歐倍德（OBI）、英國的百安居（B＆Q）、瑞典的宜家家居（IEKA）、法國的樂華梅蘭（Leroy Merli）、美國的家德寶（HomeDepot）等大舉進入中國，而國際性的綜合型大型零售超市如美國的沃爾瑪、法國的家樂福、歐尚、日本的永旺等也早已進行了中國，并且加大對中國市場的滲透力。這些世界500強的進入，以其先進的定位、規劃、運營、管理理念和模式對尚處于發展中國家的中國的零售市場和專業市場將產生巨大的沖擊和影響。根據對中國專業市場的分析研究，我認為中國專業市場的未來發展有以下幾個趨勢：
    1、專業市場將向規模化和批發功能方向發展。從數據統計可以看出，我國的商品交易市場越來越向專業化市場方面轉換，專業市場也越來越向批發市場轉換，專業批發市場的數量、營業面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場則逐年萎縮。一方面，規模大的專業批發市場不斷發展壯大和隨著交通的改善不斷增強輻射范圍，另一方面，中小企業和經營者隨著經濟的快速增長，所提供的產品規模也在迅速擴大。未來，在全國形成數十個象義烏中國小商品城、紹興中國輕紡城、永康中國科技五金城、武漢漢正街、鄭州糧食批發市場、安慶光彩大市場等年交易額超過百億元的航母級重點專業市場是必然的，它們將發揮重要的商品集散樞紐、進出口基地和批發輻射中心功能。而規模化的發展，又必然會導致大型或超大型專業交易市場越來越轉向批發輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業和小型市場，散、亂、臟、差的中小批發市場將逐漸減少和搬離市區。
    2、專業化趨勢越來越明顯，分類越來越細。市場競爭的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場不斷向生產領域延伸，以利于暢通供應渠道，掌握優質貨源，減少流通成本，依托產業基礎，確立價格競爭優勢。這將導致市場之間在經營范圍和產品品類上的分化和區隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據最好的區位優勢，這必然是相當多的商品交易市場的發展方向。這在珠三角、長三角等地區已可以明顯看出，除了傳統批發市場外，許多只是內地綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農產品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發展成為非常專業、規模龐大的產業集群鏈專業批發市場。
    3、市場管理的逐漸規范化、現代化、法制化發展。網絡信息技術的廣泛應用，對攤位制經營為主的傳統交易市場將產生根本性影響。一些交易市場正在逐步摒棄原始的交易方式，運用多種現代化手段提供更為完善的服務，并通過規范化的管理，建立良好的市場形象，以提高交易市場的品牌價值。政府在商業規劃、法制建設和管理方面也將越來越完善并與國際接軌。專業市場的發展將改變以往只注重數量增加，而忽視優化市場質量的發展模式，在重視市場硬件建設的同時，將加強市場軟件建設，完成市場由外延擴張向內涵提升的過渡，大力發展專業批發市場，努力實現批發市場與產業基地的有機結合，走市場連基地、基地促市場的發展路子，形成貿工農、產供銷一體化的市場發展模式。
    4、批發市場交易方式將向集約型轉變。批發市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發市場發展趨勢來看，批發市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和形成價格”四大功能。因此，中國批發市場的發展，必須圍繞上述四大功能的實現來進行完善，逐步把批發市場建設成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統一結算中心。要逐步走出干篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現代營銷方式引入到批發市場中來，大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發市場運作的現代交易方式。要積極促進批發市場信息網絡建設，逐步形成全國聯網的信息網絡體系，實現有形市場與無形市場的有機結合，推動批發市場朝著適應現代流通改革要求的方向發展。
    5、將向品牌化、壟斷化和優質化的產品集散地轉變。過去，一提到批發市場，就與假冒偽劣商品聯系到一起，特別是小商品市場表現得更為突出，嚴重損害了批發市場聲譽。近年來，一些市場認識到產品質量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當一部分市場中存在。近些年開展的百城萬店無假貨向批發市場延伸的活動，目的就是提高批發市場中經營商品的質量和誠信，在批發市場中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹立批發市場的新形象，將更加重視規劃設計和品牌推廣，千店一面、毫無特色的局面將改變。一些注重品牌化、、連鎖化、優質化管理的規范專業批發市場競爭力和輻射能力將不斷加強，將兼并和溝汰一批管理不規范、市場環境和秩序混亂的中小市場。
    6、專業市場的體制和投資形式將向多元化轉變。實踐已經證明，批發市場的單一投資主體的管理模式，已不適應批發市場發展的要求。要按照《中共中央關于國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的要求，積極引導批發市場運行和管理體制向現代企業制度方向發展，通過對現有批發市場的改組、改制，努力實現跨所有制、跨行業、跨地區的聯合，實現批發市場的戰略性重組，通過股份制形式來經營管理批發市場，并培育一批全國性的大批發商、大代理商。加強聯合，是市場經濟發展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯合，擴大市場規模，引進現代企業管理制度，增強市場的競爭能力和批發輻射力，推動專業市場的進一步繁榮發展。

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