剖析商業地產的生財之道

    商業地產，是房地產比較熱門的詞眼，業內對它的解定就是商業與地產結合，商為主，地為輔。說起商業地產的分類，我們往往按照其形態來做區分，如：集中型商業、專業市場、鄰里中心、街鋪、社區商業。但如果按招品牌來作區分的話，往往就會無法進行劃分，原因就是大部分的商業地產沒有品牌；當然也有例外，即成功、又有品牌、更能上升到精神層面的商業地產少之又少，上海新天地是一個，另外一個就是1912。
　　今天我們就談談1912的品牌生財之道。
　　一、判斷力。判斷力主要是指對于業態的選擇，知道業態在本地的生長環境和成長空間。從1912的業態來看，無論是南京1912、蘇州1912、揚州1912、無錫1912都主要是從事餐飲、娛樂、休閑類的業態。中原地產茹杰指出：“1912是國內知名的品牌連鎖的商業街區，其選擇業態之所以是餐飲娛樂等業態有三大原因：一是此類業態目的性消費強，對降低了地理位置選擇上的高要求，變相降低了租金成本；二是只要適當控制業態的規模，此類業態終究一定是有市場的，是可以找到高費用的群體的。三是由于此類業態租賃年限相對較長，租金的成長性越強，其商業利潤的空間就越大，是可以用時間換空間的。”此外，從招商的執行角度來說，此類業態的選擇范圍、本地的適應性都很強，這也是1912從一個城市復制到另一個城市的可行之處。
　　二、整合力。1912已經成為一種商業模式的代名詞，最初的印象1912就是酒吧，這和其在南京的首個項目中酒吧業態近60%的高比重有關。但到了蘇州、無錫、揚州就不同了，這對其商業資源就提出了很高的要求。1912的成功還歸咎于其與知名招商公司的合作，本地與合作與跨城市的合作，很好的解決了本地特色業態（娛樂休閑一般本地招商）與連鎖品牌商業資源（一般以連鎖的餐飲為主）的有效整合，從而使不同城市的1912散發這本土風韻與時尚的外來氣息。
　　三、包裝力。1912已經是一種商業模式的品牌，它既不是開發商、也不是商家，它是運營商。要從開發商那拿到土地資源，又要從整合商業資源，并通過品牌的力量實現利潤，這就是1912的包裝力。1912除了商業運營外，它更多的是承擔著品牌推廣與包裝的作用。就拿1912這個頗具歷史氣息又略帶神秘的數字來說，1912是民國元年，民國曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時期，是南京城美麗又辛酸的一段綺夢。當時的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學術大家，是中西交會之地。受西風東漸之影響，民國時期的建筑、社會風尚都帶著中西合璧的味道。這樣一種歷史經驗和懷舊情懷，自然成為時尚消費的最佳背景，也與1912的現有建筑風貌十分吻合。
　　四、執行力。作為商業地產，除了地產就是商業，商業常常又說有“360行”，所以商業地產既是一種新興產物，又是一門深奧的學問。商業公司的招商能力強，但畢竟不是地產公司，缺乏對地產的認知，在價值觀上往往與開發商有駁。而地產公司往往會在商業規劃上不及商業公司。作為揚州1912項目的唯一招商代理公司-上海星天房地產經紀有限公司副總經理李志云揭開其能獲得該項目代理權的原由：“能獲得該項目的代理權，其實就二點，一是客戶需要的資源是我們能給的，并且是我們在行業內具有優勢的、可以執行的資源；二我們不僅是一家地產公司，我們是一家專注商業地產的公司，在地產與商業的理解上與客戶有相同的價值觀”。應該說資源的執行性與合作的“志同道合”不僅是贏得客戶更是操作項目成功的必備條件。
　　對照以上4點，我們不難發現，1912從一個成功的商業項目發展到若干個連鎖商業形態再提升到一種商業品牌，其背后即不是開發商也不是商業公司，它的成功，對從事商業地產的每個人來說，都是可以借鑒的，并且可能具有更多優勢，但要復制就要找到其共性與個性，否則只能是曇花一現。

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