專業市場運營管理：18種專業市場運營模式（上）

商貿批發業市場： 隨著中國專業市場競爭日趨激烈，市場向何處發展，如何實現企業的根本目標——贏利。

根據自身多年從事專業市場開發、策劃、招商、經營、管理和服務的經驗，以及對中國專業市場現況的了解和發展趨勢的研究，總結、歸納出中國專業市場十八種新型贏利模式，在此與大家分享。

中國專業市場（以下簡稱“市場”，特指眾多商家集中經營的商品交易場所，與“市場需求”中的“市場”含義不同），做為最具中國特色的商業流通業態，在中國實行改革開放的二十多年中，得到了蓬勃的發展；目前中國各地的各類專業市場已超過萬家，并仍在繼續發展、建設之中。

中國浙江的義烏市，山東的臨沂市，福建的石獅市，廣東的虎門鎮，河北的白溝鎮等，都是在當地各類專業市場的帶動下，才有了今天的經濟規模。由于專業市場對經濟發展的重要促進作用，中國專業市場不僅受到商家的追捧，廠家的重視，開發商的青睞，更得到各級各地政府的支持；中國較早的一批專業市場，就是在當地政府的主導或直接主持下開辦起來的。

隨著更多的地方政府的重視，更多的投資開發商的進入，以及其它商業流通業態（如大型零售超市）的出現，中國專業市場面臨的競爭日趨激烈。在這種競爭的態勢下，中國專業市場向何處發展，尤其是如何實現企業的根本目標——贏利，就成為了業界共同關注的課題。

根據專業市場開發、策劃、招商、經營、管理和服務的經驗，以及對中國專業市場現況的了解和發展趨勢的研究，總結、歸納出中國專業市場十八種新型贏利模式 。

一、在有一定規模的市場需求或有工業集群基礎的地區開發相關專業市場。

專業市場涉及的行業、產品種類很多，大多數地區都不可能形成涵蓋眾多行業或產品的專業市場，類似浙江義烏、山東臨沂、廣東廣州這樣的可以形成幾十個種類的專業市場的地區，是少之又少的。但有許多地區，對某些產品（如手機、電腦、工業原料等）形成了較有規模的需求，或者已經形成了一定的工業集群（如家具工業鎮、服裝專業鎮、陶瓷專業市場等），則可以開發相應的專業市場，如手機市場、電腦市場或者家具市場、服裝市場、陶瓷市場等。

隨著我國人民生活水平的不斷提高，以及各地產業發展的規模擴大，以這種模式開發成功的專業市場將不斷增多。

二、在原有專業市場的客源影響力和人流成熟的基礎上，開發新的、不同產品或行業種類的專業市場贏利。

任何一個專業市場，一旦形成了相對固定的客源和由此帶來的較旺的人流，其影響力就不僅僅局限于這個市場的產品或行業；其影響所及：

一是與該市場產品或行業相配套的產品或行業；如服裝市場周邊往往容易開發出輔料、布料市場；建材市場周邊往往容易形成貨運、物流市場；

二是與該市場產品或行業相關性不大或完全不相關的產品或行業；如服裝市場周邊開發出百貨小商品市場，或者皮具、鞋帽市場，甚至建材市場、家具市場等等；浙江義烏、山東臨沂、廣東虎門等地形成的專業市場群，最初都是從小百貨、服裝、工業品等專業市場逐漸發展而成的。這種模式利用的是原有市場的影響力和人流資源。

三、在原有的中、低檔次的專業市場的基礎上，開發中、高檔次的同類專業市場贏利。

我國專業市場的形成和發展，雖然已有幾十年的時間，但發展狀況參差不齊；許多專業市場甚至仍然處于創辦初期的建筑簡陋、環境差、不安全、管理落后、產品質次價廉、交通不便、經營商家和市場開發商的贏利低等低檔次、低水平階段，嚴重制約了市場的進一步發展，也與政府的城市規劃、交通規劃和市場管理的發展要求不相適應。

因此，對這類市場從硬件、軟件和環境等幾方面進行改造、升級、換代，或者就近開發更高檔次的同類商品專業市場，就成為中國專業市場在未來能否贏得競爭優勢的當務之急，也是各地政府大力提倡、全力支持的投資項目。許多地區，如山東臨沂市，這種市場改造已如火如荼的進行，開發商的贏利前景十分可觀！

四、通過建設更大規模的同類專業市場贏利。

我國專業市場的特點，是眾多的同類產品商家，集中在一地經營，商家成行成市，買家貨比三家，非常符合中國人的經商習慣和采購共性，這也是專業市場在中國之所以形成并蓬勃壯大的原因。在改革開放初期的“短缺”經濟時期，商品供不應求，商家的集聚可以很快形成買家的集聚；而在市場經濟發展到一定時期的今天，商品已經相對“過剩”，由供不應求已經轉變為供過于求。

因此，只有買家的集聚才能形成商家的集聚。而吸引買家的只有更為豐富的商品，更為低廉的價格以及更有保障的商品質量，一句話，更大的選擇余地或空間！要做到這一點，更大規模的專業市場，更具競爭優勢！最近，一些地方一批超大規模（占地幾百畝甚至幾千畝）的專業市場的開發建設成功，就是對這一模式的最好詮釋。

五、在交通、環保、城市規劃要求更多或即將出現變更的專業市場所在地的城市周邊，開發同類型專業市場贏利。

隨著我國國民經濟的持續、穩定發展，城市和區域經濟的發展也十分迅猛，其所帶來的明顯變化之一，就是城市邊緣的不斷擴大。這對專業市場的影響十分明顯：

一是原來許多位于城市邊緣甚至近郊的專業市場，忽然發現自己已身處鬧市之中，交通擁擠，噪音污染，消防隱患，倉庫奇缺，地租（地價）暴漲等等，都形成強大的壓力；

二是政府在權衡專業市場的利與弊的過程中，更多的是從城市的整體利益出發，在此前提下，犧牲某一個或某幾個專業市場的利益，將這些市場拆除或搬遷至城市新的邊緣，更符合政府的愿望。

所以，在政府采取行動之前，提早有預見性地在城市新的邊緣區域，開發與城市中具有一定影響力和人流的專業市場同類型的專業市場，將成為許多開發商的投資熱點和新的贏利模式。

六、將攤位制的專業市場改造成為或者開發新的超市制的專業市場贏利。

中國專業市場目前仍以攤位制為主流，所謂攤位制即是將鋪位或攤口，一個一個分割出租給商家經營，商家按月或季或年向市場開發商繳交租金和管理費，租金是這種市場開發商的主要收入來源，開發商也不對商家的經營負責。

這種專業市場的最大弱點，是商家素質參差不齊，商品實行議價，商品質量得不到保障，商家信譽不高，市場自身的品牌也難以形成。相比之下，各種大型零售超市之所以大行其道，除了價格便宜之外，很大原因是買家面對的是零售超市一個商家，商品集中收銀，其信譽在買家看來更可靠，商品質量更有保障。

超市制的專業市場是攤位制市場與零售超市的結合，即將眾多商家集中在類似大型零售超市的建筑物內，商品分類分區分商家擺放，商品明碼標價，顧客（買家）自由挑選，市場統一收銀，以一定比例與商家分成，按日、周或月與商家結算，市場對商家有銷售保底要求。這樣，市場即保障了租金（保底分成額）收入，又隨商家生意水漲船高，實際收入更多。

七、在原有的鋪位出租為主的專業市場鄰近，開發以鋪位銷售為主的同類型專業市場贏利。

中國專業市場開辦之初，由于當時的投資開發商的資金實力和環境條件的限制，許多市場從用地、建筑到鋪位，都是出租（租賃）為主，有的更是臨時建筑。在市場運行一定年限后，市場的人氣有了積累，市場內商家的資本也不斷增大，這種情況下，租賃的鋪位，臨時的建筑，不斷上漲的租金，隨時可能面臨市場不續約的風險，都使有一定實力的商家希望擁有屬于自己的天地——商鋪。

如果一個出租鋪位的專業市場已經形成了人氣和規模，則在其鄰近開發出銷售鋪位的同類型專業市場，將坐收漁翁之利。

八、利用閑置物業或廉價地皮開發專業市場贏利。

專業市場的競爭，除了受地段、市場需求，產業集群基礎、商品種類和質量、交通狀況等因素影響之外，商家的經營成本高低也是一個重要的因素，其中鋪位租金是經營成本的一個重要方面；而閑置物業或廉價地皮所帶來的租金低成本，不僅可以為商家帶來更大的價格競爭優勢，也可為市場開發商創造更多的贏利。

目前，中國的房地產業十分發達，一方面是房價不斷攀升，國家不得不出臺各項政策予以理性打壓；另一方面則是房屋空置率不斷增高；這種房屋的兩極分化現象，為專業市場獲得閑置房源、擴大贏利空間創造了條件。

九、在成熟和成規模的專業市場中，通過開發配套的服務設施和項目贏利。

專業市場是一個良好的綜合平臺，一旦形成規模和人氣，其可整合的資源就十分之多。

首先它是一個商品交易的平臺，商品的展示和廣告、宣傳成為市場不可或缺的組成部分，在專業市場內定期或不定期召開產品展示交易會（博覽會），設立展覽館，設置廣告牌，都可成為市場的贏利項目；

其次它是一個信息發布的平臺，商品的信息，運輸的信息，商品價格的信息等等，都可以通過現場或在網上開辦的專業網站發布出去；

第三它是一個提供服務的平臺，停車、住宿、餐飲的服務，通迅、郵政、運輸的服務，倉儲的服務，甚至人才培訓服務以及住宅房地產開發等等，都是市場可從事的項目。

《專業批發市場商業地產運營管理規章制度匯編》發行




（《專業批發市場商業地產運營管理規章制度匯編》）


《《專業批發市場商業地產運營管理規章制度匯編》》分為六部：
第一部，是政府官方類編。主要是國家、各省區市縣政府官方有關專業（批發）市場商業地產管理法規、扶持優惠政策等。對于政府官方新訂有關專業（批發）市場商業地產的管理、扶持政策，有借鑒作用；對于開發運營商尋求政府官方支持、要求優惠政策，有參考價值。
第二部，是開發運營商類。從開發運營層面的管理規章制度等。
第三部，是市場管理者類。全國各地各類專業（批發）市場、商業地產有關從高層到基層市場管理人員的各部門、各崗位職責、行為規范、獎罰措施等規章制度。 
第四部，是市場商家類編。有關對進入市場或商業地產經營的商家業戶的經營、言行、安全、衛生等規定、公約、承諾等。
以上三部分，匯集了全國各地各類專業（批發）市場、商業地產各種規章制度，是專業（批發）市場、商業地產規章制度的主體內容。這些，對于全國各地各類專業（批發）市場、商業地產開發運營商，制定相關相類規章制度，可直接“拿來”模仿使用，亦可歸納、比較、創新，形成適應自己市場的規章制度。
第五部，是范例完整類編。選擇了一部分各地各類型專業（批發）市場商業地產較完整、成體系的規章制度，對各類型市場商業地產開發運營、市場管理機構制定系統全面的規章制度有實用價值。
第六部，相關其他類編，
本書特點：具有明顯的實用性、系統性、借鑒性，始終注重實用的規章匯編；各地市場、各類市場、商業地產，官方、開發商、管理者、經營戶，各種規制、多類規章，全面完整；同類規章多市場、商業地產展現，可使規章制訂者創新發揮、去掉照搬全抄。
適用對象： 1、各地各類專業批發市場商業地產開發投資商、市場商業地產運營商、市場商業地產管理者；2、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各倉儲式商場 、各連鎖店、特許經營店、專業店等各種商業零售企業；4，各級政府、職能主管部門；5，各市場商業地產策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
《《專業批發市場商業地產運營管理規章制度匯編》》約120余萬字，分電子書、紙介質兩種形式發行。紙質規格:16開，近1300頁；電子書，光盤。
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