批發市場，為啥連郊區也要“嫌棄”它

批發市場，為啥連郊區也要“嫌棄”它
　　最近10年是上海關閉批發市場的高峰期。不僅中心城區，連一些郊區也開始“嫌棄”大型批發市場。中心城區的大市場是不是一定要“關”？批發市場的存在，能否與城區的轉型升級共生共榮？
　　近日，普陀區正式宣布銅川路水產市場將在今年10月31日前關閉。市場關閉后，這一地塊納入真如地區整體規劃，該地區將建設成為高端商務活動中心。這樣的“華麗轉身”與近年來上海中心城區一些大市場的“發展軌跡”相似。
　　然而，聽聞之后除了感嘆“去銅川路吃海鮮將成歷史”，人們是否還應思考：中心城區的大市場是不是一定要“關”？批發市場的存在，能否與城區的轉型升級共生共榮？

　　關閉大市場有利也有弊

　　最近10年是上海關閉批發市場的高峰期。業內人士估算，10多年前，上海大大小小批發市場有三四百家，但近年來有一定規模的批發市場只剩幾十家，且還在以較快速度關閉或轉移。
　　以水果批發市場為例，近10年，本市水果批發市場關閉了40家。最近的一家，去年10月關閉的曹楊路果品市場，商戶大部分搬遷至青浦的三處市場，還有部分商戶分流到浦東與嘉定市場。
　　在復旦大學經濟學院教授陳釗看來，市中心大市場的存在都有其歷史原因，且經過多年發展已成為相對成熟的交易市場。隨著城市發展，市中心大市場落后的一面暴露出來，比如，給周邊造成了環境、噪音、治安等問題，像銅川路市場以水產交易為主的市場，可能這方面問題更加嚴重。“市中心大市場的現狀已無法適應城市化發展的需求，該怎么辦？”
　　對具體的區域來說，大市場的存在，造成了人流、物流的匯聚，管理難度大，臟亂差現象和安全隱患難以根治，影響了地區形象。同時，中心城區“寸土寸金”，關閉大市場用作發展更高端的經濟業態，從比較優勢看肯定是更好的選擇。
　　其實，郊區土地也日益“金貴”，人口不斷聚集。2002年，蔬菜批發市場從真如小市場搬到嘉定江橋大市場時，清晨五六時周邊幾乎沒一個行人。如今，這里整日車水馬龍，熱鬧非常。
　　對居住在大市場周邊的居民來說，他們的日常生活與市場經常會有些“摩擦”。大市場造成環境欠佳，交通擁堵，所以大都希望“把市場關了”。
　　不過，中心城區一級批發市場的關閉，勢必給菜場、超市等二級批發市場帶來很大不便，使得流通成本上升。老百姓到大市場買便宜水果、蔬菜、水產品的機會，也越來越少。

　　誰來關怎么關值得研究

　　專家們比較一致的看法是，隨著城市發展，經濟轉型升級，中心城區大市場這種業態已不適應當地發展的需要，大批退出歷史舞臺是必然的。
　　但是，該由誰來決定其“存亡”？是應該徹底關閉，還是部分或整體搬遷？陳釗教授認為，對于大市場，政府不應該用行政化手段一關了之，而是應由市場機制來進行選擇。
　　政府部門應該用市場化的方式對大市場進行改造與提升，將大市場交給市場化的經營主體，由其來選擇這個市場到底應該怎么做？如何改造提升能更好地集聚消費者？讓企業家的智慧與精神在大市場運營中發揮作用。當大市場被提升改造后，市場成本必定會上去。可能由于租金的提高，原來一些低端業態會被淘汰，而一些提升后能更好滿足消費者需求的業態會“新生”。如此實現市中心大市場的轉型升級。
　　陳釗介紹，在海外有一些市中心大市場很成功，比如日本東京的筑地漁市，干凈并深受消費者歡迎，管理也井井有條，已經成為當地一個旅游景點。筑地漁市的興旺，一方面與當地政府較高的管理水平有關，另一方面是東京人對服務水平要求較高，消費能力也跟得上，可以接受筑地漁市內相對較高的市場業態。同樣，如今上海消費者的消費能力已達到較高水平，不少人對服務水平的要求也很高，即便市中心大市場在升級后消費價格有所提高，只要物有所值，相信還是能吸引眾多消費者。
　　有一種觀點認為，現在電商這么發達，老百姓買菜可以在網上解決，大型批發市場還有多少存在的價值？
　　在上海蔬菜集團有限公司董事長王永芳看來，一級批發市場具有的“登陸、輻射、集成”功能，是目前電商不可替代的。上海江橋、江楊、西郊國際等批發市場，一天進菜量1萬多噸，其中大量是來自云南、山西、山東、哈爾濱、海南等全國各地的客菜。如此大的量，無法全部通過線上來滿足市民需求。
　　一些從事市場管理工作的人士表示，目睹近年來批發市場的興衰命運，多少有點心酸。地方政府往往對大市場頗為“嫌棄”，知道它不可缺，但又不愿意設在“家門口”。但是，有些市場關乎市民“菜籃子”，不能一關了之，可是關閉后搬到哪里去呢？讓人費盡心思。

　　合理布局做好頂層設計

　　大市場與千家萬戶日常生活相連，也關乎城市運行的和諧、有序。不少業內人士建議，大型市場的規劃建設，需要做好頂層設計。
　　根據《上海市食用農產品批發和零售市場發展規劃(2013年-2020年)》，上海要構建廣覆蓋、低成本、高效率的食用農產品批發市場體系，發展標準化菜市場、生鮮超市、社區菜店等多樣化的零售市場體系。用5-7年時間，全市規劃建設15個食用農產品批發市場，其中包括2個中心批發市場、1個糧食專業批發市場、2個水產專業批發市場、10個區域批發市場，1500個標準化菜市場。2個中心批發市場“一主一副”，分別是“西郊國際農產品中心批發市場”和“新上海農產品中心批發市場”。
　　王永芳說，根據這份《發展規劃》，上海的區域批發市場將設在非中心城區，哪個區設幾個市場也已明確，但需要在實際運作中加快推進建設。市、區相關部門和企業要攜起手來，結合城市發展規劃，對批發市場進行合理布局和設點。中心城區的大型市場，在關閉的同時要考慮好建設問題。日本、韓國一些大型市場，他們的發展模式是：市場建好后，過了二三十年，當地人口多了、需求量大了，政府在別處再建一個更大的市場，原先的市場搬遷過去。
　　如今，即便是郊區，對建大市場也并不熱衷，因為建大市場相比造商務樓，經濟產出率低，而管理成本高。有關人士建議，市里相關部門在對地區進行考核時，能否把大市場作為一項“公益性”指標，列入其中，提高地區設點布局大市場的積極性。

　　對大市場本身而言，如果與時俱進，也可以呈現“高大上”的。例如，上海西郊國際農產品交易中心，地處青浦區華新鎮，毗鄰虹橋商務區。中心規劃占地面積1528畝，已建成部分約占一半，交易及配套設施一應俱全。這里還設置了多處交易結算點，提供第三方物流短駁、專業配送物流等服務，貨品實現標準化、品牌化，努力打造與國際化大都市相適應的現代化大型批發市場。

　　高起點高標準建設，輔以現代化科學化管理，讓大型市場成為地區一“景”，而不是被“嫌棄”，是可以做到的。
商業地產專業批發市場合同協議匯編目錄（第一部，有刪節）

《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業地產包括專業批發市場投資開發運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業地產包括專業批發市場投資開發運營全過程需要。
    《中國商業地產專業批發市場合同協議匯編》適用對象： 1、各地各類商業地產業批發市場開發投資商、商業地產專業批發市場運營商、商業地產市場管理者；2商業地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業地產專業批發市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；
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