批發市場商改租手尾多“變形”難

批發市場商改租手尾多“變形”難
　　租房時代之“商改租”　　“商改租”雖有政策利好但是涉及改變土地性質、規劃功能、改造標準等一系列問題

　　前段時間聽聞樓下的商場要改造成公寓，這讓寶安區金匯名園的居民開始議論起來。經歷過超市、文具批發市場，1到3樓的6000多平方米商場又要“變形”。于是乎一時間，居民反對聲乍起，執法隊上門查處，公寓的改造施工就此剎車。

　　恰逢國家“商改租”的號召聲起，文具市場做不下去，改成公寓既盤活物業，又充實租賃住房，一舉兩得的事兒為啥推進這么難呢？其實這是“牽一發動全身”的典型。

　　要改變土地性質、規劃功能還涉及到改造標準等一系列問題，“商改租”并不是件容易的事兒，方向有了，但各地情況不一，配套的政策還需研究和制定。業內專家呼吁政策配套要抓緊，更重要的是別忘了年輕人，讓他們租得起房。

　　策劃：柯學東 文、圖/廣州日報記者崔寧寧

　　金匯名園商場變變變

　　商家撤租二房東大虧本 超市變批發市場又要改公寓“現在生意難做了，去年到今年收入下降了15%”，老郭在和記者閑聊的一個小時里，記者觀察到，只有一個顧客上門看貨。

　　老郭在深圳從事文具批發已經有十多個年頭，在寶安中心區的金匯名園1樓臨街商鋪，他包了路口兩個“黃金鋪位”，月租金1.7萬元，不過這兩年實體經濟遇冷，他們這些批發商們膽戰心驚。

　　地處翻身路和甲岸路交叉口的金匯名園，地理位置不差，往西走過了寶安大道就是嶄新的寶安中心區，不過周邊環境還不能跟寶中、寶體這些“新貴”們比，典型的城中村環境和狹窄的道路。

　　老郭說，他的情況還算好，以前2樓的鋪位才三四千，就是沒人上去。2014年8月新進的60多個租戶，已有40多個租戶自去年接連撤走。商戶撤租，這讓承包了1到3樓6000多平方米物業的“二房東”不堪重負。

　　按老郭的話說，干文具這一行，七八成的從業人員集中在流通批發領域，實體經濟遇冷最受傷的就是他們這些人。要說原因，老郭總結了兩點，一是采購習慣的改變，二是成本的上升。

　　回想起前些年的光景，老郭還很自得，以前一天賣文具三四千元，現在只有一千甚至幾百元。網購時代，讓學校、教培機構這些“大客戶”紛紛到網上采購，這讓老郭的店鋪門可羅雀。還有就是鋪租上漲，2006年，老郭在附近租店面，只要2000元，2013年漲到了6000元，現在8000多元，盈利的口袋越扎越緊。

　　再看金匯名園商場這些年，以前是大型超市，2014年改成文具玩具批發市場，如今批發市場經營艱難，于是老郭看到水泥磚今年三四月份悄悄“進場”了。

　　居民質疑“商改租”影響樓體承重 公寓改造施工被叫停

　　同是在1樓臨街商鋪，新來的“二房東”臨時辟出了一個辦公區和茶座，今年1月，這家名叫“大富永勝投資發展有限公司”正式接手金匯名園的商場物業。

　　“上一家做不下去，批發商都走了，一個月光水電人工開支就要幾十萬”，這家“二房東”的員工黃先生說，他們計劃把二三樓改成公寓，黃先生認為，他們的計劃符合國家“鼓勵新建租賃住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”的大方向。

　　金匯名園的2樓，面積2000多平方米，工人用水泥磚隔成一個個20多平方米的隔間，隔間靠外墻一側再砌上墻當作小陽臺，外墻砸開當窗戶，陽臺旁邊又隔出洗手間。這樣一層大約能隔出60多個房間。

　　黃先生說，上一家“二房東”估計虧了有1000多萬元，他們計算過覺得改成公寓有利可圖才接手，等到進場施工改造，招牌掛了出來，金匯名園的居民們開始不滿了。

　　居民們質疑改造對樓體的承重造成影響，且會對水電、消防等方面造成影響。居民的反對引起了執法部門的注意，目前施工已經被新安街道執法隊叫停。

　　國家鼓勵“商改租”，這讓承包商看到了商機，但是在改造過程中依然存在阻力。“這個商場爛在那里賠錢，我們改成公寓盤活有什么不好呢”，黃先生認為，批發市場堆積貨物，相比改成公寓，批發市場其實對樓體的承重要求更高，居民的反對站不住腳。

　　來自執法部門的說法，能夠說明“商改租”目前遇到的困境。新安街道執法隊表示，金匯名園商場改公寓，改變了原有的規劃功能，屬于“加改擴”中的改建。居住用房有相關的建設要求，雖然“商改租”的方向已明朗，但還需要相關的政策配套。

　　專家觀點二人談“商改租”相關配套政策亟須跟上

　　按照住建部的期望，“商改租”的制度設計并不是為去庫存，而是盤活存量商業用房，充實租賃市場，不過在大方向明朗的前提下，“商改租”還涉及到土地用途變更、規劃功能評估、建設改造標準等一系列問題，需要各地方制定相關政策配套。

　　首先在土地用途變更方面，商業用房的用水用電成本比普通住宅要高，這樣會增加租房者的租賃成本，按照“商改租”新政，“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應按居民標準執行。”

　　王鋒認為，商業用房和居住用房在水、電、結構和消防等很多方面不同，改變土地用途的審批流程、改建的標準和驗收程序，水電物業的收費標準等等都需要一套細則來指導。宋丁則補充認為，政策配套要在大方向上把控，使“商改租”真正用于租賃，而不是開發商的變相出售，同時在土地出讓價格的評估和測算上也要有一套標準在。

　　其次在規劃功能上，商業和居住需求在規劃上是兩種不同的功能，大面積的“商改租”可能會導致片區的人口劇增，而教育、醫療、交通、供電排水等市政配套跟不上，會影響到片區居民的生活。

　　對此宋丁有自己的看法，他認為政府應該先摸底，在對市政配套、租賃市場分析后，再根據實際情況確定片區的“商改租”總量，或引導“商改租”成為什么樣的產品業態。

　　人才公寓或為“商改租”方向之一

　　高企的深圳房價，使得不少人不得不選擇租房住。可是租房也不容易，房租年年漲，搬家是常事。

　　有數據顯示，截至今年2月，深圳的房屋平均租金在全國100個城市里位列第二，達到每平方米每月67.97元,比照深圳人平均收入，年輕人每月租房支出至少占月收入的30%，應屆畢業生達50%。這也讓住建部將年輕人、新市民的住房需求納入到培育和發展租賃市場的新政當中。

　　“商改租”會不會給年輕人租房帶來福利呢？在宋丁看來“可能會”。在“商改租”的推進中，宋丁認為開發商或承包商會“倒逼”政府給出優惠政策。比如，將“商改租”納入到公租房范圍，或給予專項扶持；第二種可能是納入到孵化基地、人才公寓范圍中去。宋丁猜測，政府在激勵和引導開發商“商改租”的過程中，可能會制定一定的比例，一部分推向市場，一部分納入政府保障項目。

　　王鋒格外關注人才租賃用房市場，高房價高租金不應打碎年輕學子到深圳發展的夢想，盤活商業用房、工業廠房，以此充實人才租賃用房市場，是政府應考慮的大方向之一。目前，他已向深圳住建部門呼吁，盡快制定和出臺相關實施辦法，讓年輕人“居有其屋”。

　　深圳商用房現狀

　　去庫存壓力不大總體供需較平衡

　　老商業場所有改變原有功能需求“商改租”的信號一出，讓業內人士猜測此舉或為商業用房“去庫存”。不過，相關數據顯示，目前全國商業地產待售面積是2.7億平方米，住宅面積是4.5億平方米。2015年全國商品房銷售面積中商業用房占比不到兩成。而深圳的情況有所不同，中原地產華南區總裁李耀智認為，目前深圳“商改租”的案例還比較少見，深圳人口密集，商業地產去庫存壓力不大，總體來講供需還比較平衡。

　　持相同觀點的還有中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁，他表示，深圳目前商業地產總量并無嚴重超標，不過有些片區可能會出現結構脫節、供大于求的現象，“比如一些新開發的片區，或者舊改片區，寫字樓和綜合體一下子起來，但片區人口還沒起來，就會出現過剩的現象”。

　　深圳市房地產研究中心主任王鋒則表示，深圳商業用房大多由開發商持有經營，不過一些偏遠的地方，醫療、教育、交通等配套跟不上，導致商業地產經營不善，或是原關外地區一些老舊地段，新的商業綜合體興建以后，導致老的商業場所有迫切的改變原有功能的需求。

　　從開發商層面來講，究其原因，若“商改租”，開發商一次性投入資金大，但出租的資金回籠時間長、收益率低，再加上稅費等支出，企業經營住房租賃興趣不高。也有業內人士講，一些低端偏遠的“商改租”，交通這些配套沒跟上，即使改了租賃，出租率也不見得高。

　　從目前的深圳租賃市場來看，“商改租”的前景遠遠比不上“工改租”，成本更低利潤更高，這讓萬科等不少知名開發商近年來紛紛開拓“工改租”市場。  本文來源：大洋網-廣州日報

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