2015武漢商業地產冷暖浮沉

2015武漢商業地產冷暖浮沉
　　2015年武漢商業地產又在探索中收尾，不論是武漢地鐵商業首發亮相，還是以新唐萬科廣場為標桿的新社區商業正式開業，都標志著2015年，武漢商業地產在準確把握城市商業資源、深刻融入城市肌理上有了更多的突破。
　　商業塑造城市，商業衍生中心。困難、挑戰、機遇、創新并存的2015年，武漢商業地產的領軍者們從來沒有停止過尋找最貼近市場的商業地產運營之道。在路上，2015年武漢商業地產。

　　1 供大于求

　　和住宅地產境遇相似，2015年武漢商業地產最大的難題也是去庫存。武漢房地產開發企業協會研究部數據顯示，武漢目前約有600—700萬平方米的商業地產存量。這些存量按照2014年的去化速度，需要6-7年才能消化完畢。

　　與此同時，2015年，武漢新開業商業項目達到19個，新增商業面積為247.73萬方,武漢人均商業面積已到2.65平米，遠遠超過了發達國家及地區1.2平米的人均商業面積的水平。

　　巨量供應帶來的是商鋪空置和租金低廉，以及無數商鋪投資者難以實現的投資夢。就在2015年12月底，漢口北的商鋪業主們在寒風中走上街頭要求返租退鋪，年終歲末的這尷尬的一幕成為了2015年武漢商業地產“供大于求”的鮮活注腳。

　　2 巨頭深耕

　　2014年武漢本土商業巨頭及房企接連布局商業地產領域——福星惠譽群星城亮相徐東、武商眾圓廣場入駐青山，而2015年，除歐亞達漢陽國際家具城于11月底亮相外，本土商業及地產巨頭在商業地產開發領域卻顯得相對平靜。

　　與之相對的是，一批新進入武漢的專業商業地產運營商卻采取了積極進取策略：

　　1月，華潤宣布將在東西湖投資208億元，進行大型城市綜合體建設；4月，宜家薈聚亮相；9月，凱德1818中心開業；10月，紅星美凱龍竹葉海商場開業；11月，武漢印象城舉行招商大會；12月，經開永旺開業。

　　瞄準武漢千萬級的人口和區域優勢，外來專業商業地產運營商加速布局，這無疑將加劇武漢商業地產開發領域的洗牌速度。

　　3 調整歇業

　　2015年年初，王健林對漢秀、電影樂園的一陣痛批，揭開了武漢萬達的年度調整大戲。緊接著，隨著萬達集團在全國范圍內調整關閉萬達百貨、大歌星KTV退市、加快推出兒童系列產品，萬達在武漢3家百貨業也相應啟動業態調整，同時，萬達全新兒童系列產品也于2015年7月搶灘武漢市場。

　　嘗試調整的不僅僅只有萬達。2015年，新世界百貨中心店仍處于閉店調整期；2015第三季度，在漢經營12年之久的華氏百貨歇業轉型；2015年12月，歷經7個月的升級改造后，王家灣武漢摩爾城再度亮相；定位、業態等都成為不少商業地產開發商嘗試調整的切入點。調整有的成功，有的則再度失敗。2015年，我們不得不承認，在歷經商業地產開發“大躍進”后，商業地產的運營變成了一個難題。

　　4 同質化

　　商業地產項目越來越多，但商業地產項目高度撞臉的情況也日益嚴重。服裝必有H&M、VERO MODA 、ONLY、優衣庫，餐飲必有黃記煌、漢拿山、九毛九、秀玉茶餐廳、阿香米線等，2015年，武漢商業地產同質化現象依然鮮有改進。

　　但永旺和宜家卻由于有一些自己的“殺手锏”，為武漢商業地產克服“同質化”提供一種借鑒。比如，在永旺可以買到日本獨有的品牌商品，在宜家可以買到不同于家居賣場的創意家居。

　　一些本土的開發商也試圖通過合作的方式，打造更多“主題商業”，以免同質化。2015年10月，華中首家“奧特曼”主題兒童公園正式簽約；2015年11月，針對玩車一族的沌口巴博士產業園動工。客群細分，固然可以避免商業同質，但客群的來源也會同時變窄。2016，商業地產擺脫同質困擾，依然任重道遠。

　　5 新商業

　　2015年武漢商業地產最大的亮色來自于對地鐵商業和社區商業的新探索。
　　2015年9月，位于地鐵2號線常青花園站的匯和城購物中心開業，并引入了健身房、電影院、保稅店等人氣商戶，成為武漢首個地鐵站商業綜合體。此前，武漢的地鐵商業多集中在地鐵站內、地下層，空間相對狹小，而匯和城作為地鐵上蓋商業體，總體量達4.2萬方，匯和城的開業無疑進一步豐富了武漢地鐵商業形態。

　　在打造新社區商業領域，11月底開業的新唐萬科廣場堪稱新嘗試。新唐萬科廣場屬萬科漢口傳奇的配套商業，但7萬方的體量、完備的業態讓該項目完全跳出了傳統社區商業的桎梏，蛻變成一個輻射整個新華路、唐家墩片區的中高端綜合購物中心。萬科此舉或許將推動武漢“社區商業”向“鄰里中心”升級進程。

　　6 體驗式商業

　　屋頂農場、兒童業態、超大停車場、無餐具餐廳......2015年，武漢商業地產運營商們推出的這些新舉措，無疑都指向一個關鍵詞：增加、優化商業項目的體驗感。

　　2015年10月，1200平米的R-farm天空農場亮相街道口珞珈創意城，蔬菜種植、植物認養、親子活動，喧鬧都市的屋頂冒出這樣一片田園寧靜，這無疑讓商場親和力大大加分。

　　兒童業態的迅速擴張則是2015年武漢商業地產增加體驗業態的另一個側影。萬達集團兒童旗艦產品亮相漢街，并成為全市最大的室內兒童樂園；在商場，兒童業態多從此前的商場點綴變成了如今的整層布局。

　　此外還有匯和城的室內海洋館、鋼琴梯、群星城的無餐具餐廳、海豚兒童書店進駐世貿廣場、永旺經開店推出4500個停車位的超大停車場.....以人為本的“體驗”二字正在更深刻地融入當前武漢商業地產運營靈魂。

　　7 去中心化

　　2015年，隨著3號線的開通，武漢三鎮地鐵成環，更多的商業綜合體大膽選址非核心區域、甚至三環外，“去中心化”已成為武漢商業地產開發領域又一日漸明顯得變化。

　　從分布來看，江城商圈版圖已從武勝路、江漢路、徐東、中南路等傳統商業區擴張至沌口、東西湖、古田、黃陂、江夏等區域，購物中心呈全面開花態勢。宜家薈聚開業位于額頭灣、凱德1818位于中北路、歐亞達家居漢陽店位于四新、永旺經開店位于沌口…商業地產去中心化一方面佐證著這個城市的飛速發展，另一方面又為商業地產開辟了新的戰場。

　　8 電商及O2O

　　“馬云所害，關店甩賣”。電商的沖擊對武漢商業地產的影響，在2015年變得尤為明顯：廣埠屯百腦匯部分樓層改做餐飲，國慶節前夕光谷步行街商戶集體扯橫幅要求降租......電商沖擊下武漢商業地產運營變得更具挑戰。

　　O2O可能是傳統商業地產翻盤的機會，但也可能是最后一次慘敗。但哪里有困難，哪里就有探索。3月11日，漢口北大學生電商創業基地正式投入運營；9月9日，街道口銀泰城攜手阿里，成為武漢首家入駐喵街的購物中心，而首批入駐品牌預計將超過100家。O2O肩負著升級現有商業地產業態的使命，但對商業地產O2O的本質究竟是什么,卻仍是眾說紛紜.....

　　回望即將告別的2015年，在房地產開發投資增速已經連續20多個月持續下滑的大背景下，武漢商業地產一路走來并不輕松。庫存增高、銷售下行、客戶下沉、招商困難、同質化普遍，多年積弊依然困擾著每一位商業地產人。

　　但可以肯定的是，2016年，武漢商業地產將迎來更激烈的洗牌，一些缺少運營的商業地產項目將逐步淘汰，留下來的，必將都是與這個城市發展更加匹配、真正契合本地生活需求的商業項目。

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