商業地產結構性分化 三四線風險最大

商業地產結構性分化 三四線風險最大
　　狄更斯在《雙城記》說，“這是最好的時代，這是最壞的時代”，當商業地產的發展步入新的發展階段，改革與創新直面降臨，商業地產井噴的背后蘊涵著泡沫論，互聯網思維之下伴隨電商沖擊，縱向拓展的另一面是回歸一二線城市，如何預測商業地產發展的軌跡，是商業地產從業人員關注的問題。
　　近期，記者專訪了亞太商業不動產學院院長朱凌波，從中國商業地產泡沫論、如何做好體驗式商業、社區商業發展的未來、房地產跨界金融背后的原因等方面，朱凌波做了全面而深刻的分享，而其中“回歸”一詞成為了關鍵，包括開發商回歸一二線城市，消費方式回歸自然、童年、鄉村文化的記憶等，其中不乏新穎獨特的觀點，值得探究。

“泡沫論”屬于行業正常發展階段
　　記者：近幾年來，商業地產發展迅猛，雖然新興時間很短，但已經出現了泡沫論，您是怎么看待當前商業地產的發展階段？
　　朱凌波：商業地產正處于加速發展階段，也出現了投資過熱的現象，包括從一、二、三線城市出現梯度化的蔓延和發展，這是行業要走向成熟、繁榮的必經之路。
　　所謂泡沫論的本身就有問題，有泡沫才會有競爭，有競爭才會有創新。只有經歷這個競爭階段，進行優勝劣汰，行業最后才能真正進入成熟階段，任何行業都會經歷這樣一個發展階段。
　　對于商業地產項目爆發式發展，主要有幾個原因，一個是政府的推手，尤其是地方政府作為主要推手，認為城市綜合體這種產品模型能夠帶動城市形象、拉動城市GDP、帶動地價上漲、提升整個城市的生活方式，所以地方政府愿意做這個事情。另一個是從開發商角度來講，住宅開始進入一個平穩期，無論是品牌地產商還是中小開發商都想尋找一個更好的發展模式。不僅僅是一個住宅銷售回籠現金流的形式，還希望拿到持有性物業，一種與現金流結合的模式，為品牌的增長、長期經營，奠定資產基礎。
　　此外，我們中國城市化高速發展，尤其是改革開放30年積累的消費能力，人們消費理念的提升，包括國際化的視野、休閑時間、消費時間、文化水平等的提高。人們對消費需求開始升級，由過去滿足日常生活需求，到文化、娛樂、藝術更高的精神需求。
　　這種種因素造成在這個階段商業地產爆發式的發展，我想經過大浪淘沙，經過一段周期的發展會慢慢進入正常階段。

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