商業地產的黃金期已經過去

　“中國大媽”這個群體在“抄底”黃金之前，早已活躍于房地產投資領域。商鋪類產品承諾穩定回報率，符合偏愛穩健型投資的大媽們的口味。如今，在嘉興、杭州、蘇州等地，急功近利的商業地產開發商們將商鋪一賣了之，商鋪爛尾等現象頻頻出現。即使是紅星美凱龍這樣的品牌市場的商鋪，現在也成了“燙手山芋”。
　　開發商往往在商鋪售后包租與非法集資之間打擦邊球，如何看待商業物業“散售必包租、包租不保險”的矛盾？

　　在江浙一帶有一群退休的大媽，乘坐看房班車穿梭在各個房產售樓處，她們用大把資金買了商鋪等投資品。談到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失敗的主要原因。投資者在簽約的時候，先是跟開發商簽房屋買賣合同，再和開發商組建的商業運營管理公司簽委托經營管理合同。這種方式就相當于商鋪的“兩張皮”，當商場運營出問題時，大不了運營公司倒閉，業主們就沒有可追究的對象。但是，如果開發商不做散售和包租，資金鏈肯定無法承受，畢竟直營的成本是非常高的。專業市場散售，只要業態統一相對就安全些，但購物中心散售，檔次一定是中低端，大的品牌絕對不會進駐，招商[簡介 最新動態]就很困難。所以要解決包租的風險，最后還是人和心態的問題，要看開發商能不能沉下心來好好做。投資者在成長，對簡單的包租不買單了，就不會再有這種行為，會逼著開發商一起成長。

　　缺乏專業的商業管理團隊導致許多商鋪類項目失敗，如何建立起高質量高效率的管理團隊？

　　最大的問題是，商業管理人才的培養速度遠遠跟不上商業地產擴張的速度。許多中小城市的商業項目經理都很年輕，只能培養到一半就上崗，后面根據自己的悟性去發展。對于商業人才，真正的培養還是在市場上，一般家居類賣場都是一個帶一個，店長帶副店長，副店長帶經理，經理帶副經理，一級一級往上提，這種比較快。其實，最快的方法還是直接去同類公司挖人，購物中心項目都是挖萬達[簡介 最新動態]的人。目前市場上還沒有一家專業的商業管理公司可以輸出團隊，因為太容易挖走，很容易整個團隊被一鍋端挖走，這是一片很難打開的藍海。

　　商業物業銷售及運營的發展趨勢會怎樣變化？

　　商業地產的黃金期已經過去，現在進入已經有點晚了。現在像一二線城市的最中心位置的地都沒有了，三四線城市也逐漸減少，在南昌、長沙、武漢這些城市到處是工地，優勝劣汰已經開始了。當然，搶不到好地段也不一定不行，開發商一定會想其他突破方式。隨著市場逐漸打開，商業地產一定會有新的品種出來，比如北京的芳草地，南京的虹悅城，上海的證大喜馬拉雅中心，這些都是包含藝術、文化因素的體驗式商業項目，市場的反映還不錯。未來商業地產開發商自持的比例會越來越高，不會再盲目銷售，而運營商則會走錯位發展的路。在招商上，中國應多發展自有品牌，目前親子類、設計師類的品牌還剛剛興起，一旦被市場認可很容易被快速復制，需要盡早收購或吸收股權。總之，專業的人做專業的事，開發商要大膽嘗試，小心決策。

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