昆明商業地產洶涌放量 商業格局開始進入新紀元

       [提要]對于今年昆明的商業地產發展，其實從去年的10月份后各方看空的消息就已密集出現，甚至有人預言今年4—6月份，全國的商業地產都將出現拐點。但從目前掌握的昆明市場的信息看，今年商業地產的洶涌放量已勢不可擋。對此，業界的觀點依然是謹慎樂觀。之江置業相關人士鑒于昆明老街的良好區位和業態，就對今年的市場十分看好。
     “今年市中心唯一的商圈已被徹底打破，東、南、西、北多商圈將迎來大發展。”昨日，南市中央金座開發商吉興隆地產相關人士在接受記者采訪時表示，今年商業地產的集中放量，將會促進昆明商業地產的進一步成熟和發展。北客置業總經理助理陳昕認為，今年每個區域的商業發展將齊頭并進、各有千秋。但最后的舞者，當屬于有充分準備的志遠者。
     主城區 3大項目主城爭霸
     主城區的商業霸主地位依然當仁不讓、獨占熬頭，今年幾大新項目的加盟不僅使得主城的商業商務地位更加穩固，且將形成3大集聚點。首先，以南屏街為核心的區域主打商業商務，除了現有的項目外，昆明老街、順城將繼續發力，高47層的昆明世紀中心大廈，地上1—5層將作為現在世紀廣場的延接和擴展，并形成互補，7至42層為商住部分；東盟國際城、東盟國際商城及南屏新華大廈等威遠街五項目擬聯合建設“±1商業街區”；建筑面積約為17萬平米的東方首座正在打造集商業、金融、辦公、商務配套、酒店、酒店式公寓為一體的國際性金融商務中心。
     在東風路市級行政機關現辦公地區域，是政府規劃的昆明主城CBD，目前該核心區首個項目，也是昆明乃至云南目前為止最高建筑——316米的“南亞之門”已正式開工建設，總建筑面積55萬平方米。有消息稱，萬達集團擬投入35億元參與該片區內商業綜合體項目的開發建設。而在螺螄灣片區將發展成昆明的次級CBD，將于今年底啟動，屆時，這一片區可與南屏街、三市街形成優勢互補。
     南市區商業集群漸成氣候
     縱觀南市區商業地產的發展，由于區域面積較大，布局也相對分散，此前并沒有真正形成集群氣候，但在今年南市區的商業路線軌跡將會更加清晰。
     滇池路上，總占地282.45畝的南亞風情·第壹城”的出現，使得該板塊地商業地位得到了實質性的奠定，預計將在2010年8月竣工，建成后這里將會是南市區最大的綜合性商業商務建筑群，還將有西南最大的超市和最奢華的電影院。其不遠處的南市中央金座也是一個集購物中心、商務中心、商務酒店、商務公寓為一體的大型商業項目。將貢獻商業部分約3萬平米、辦公樓1.5萬平米、公寓1.5萬平米，預計2010年年中可交付使用。這兩大項目建成后，北可連接民升超市，南可連接西貢碼頭，這一板塊辦公居住人群足以支撐起中高端消費。
     如今的廣福路商業已不再是大商匯孤軍作戰，現在匯聚了精裝公寓、風情商街、鉑金寫字樓、獨棟商業樓群、生鮮超市、公寓式酒店等六大魅力產品，相互聯動、相互支持，其中心街區為開放式街區，商街面積達4萬平米，占了整個項目的30%左右。再加上世紀半島等沿線社區商業和一些專業市場，廣福路的商業氛圍已在日益提升。
     新昆洛路，從官渡園大商圈直下呈貢新城，未來這一板塊商業將在南市區的地位舉足輕重，而且沿線已經布置有總建筑面積54.6萬平方米的世紀金源時代購物中心、世紀金源大飯店、世紀金源國際商務中心、星都國際總部、新螺螄灣、春城財富中心。星都國際總部基地二期——星耀星世界，也將開發成一個復合型的城市綜合體項目，總體量約為15萬平米，以區域商業中心為建設核心，配套開發酒店、商務寫字樓以及酒店式BOBO公寓，預計在5月份推向市場。
     北市區城市副中心現雛形
     今年1月1日通車的鉑金大道成為了貫通穿金路和北京路的大動脈，連通了“大北市”，將原本隔離的穿金——世博板塊融為一體，也更加突顯了北辰財富中心作為北市區商業核心的地位。在北辰財富中心已得到認可和發展的基礎上，今年總建筑面積近30萬平米的欣都龍城和領域時代的加盟，在北京路延長線和北辰大道交匯處，三足鼎立的局面定將讓這里的商業足以號令大北市。毫無疑問，這里將是北市區的核心所在。同時這里也是北市區、新機場空港區和滇東北進入昆明主城的門戶。
     根據規劃，北市區以北京路延長線為中軸線，在中軸線兩側建商業商務帶，布置高尚生活居住區。“五縱四橫”交通發達，輕軌2號線縱貫南北。如今沿北京路延長線從俊發中心到頤高數碼廣場、家樂福，再到財富中心、領域時代，麥德龍、北沿至江東好世界、江東國際友聯大廈、沃爾瑪、金江北大街、嘉年華商業中心、美璟欣城商業中心、和諧世紀、郡城水景生活廣場等已經完成了一系列的商業布局。
     此外，在鉑金大道旁，城建股份不僅開發云南映象大社區，還有包括90精裝公寓、商業廣場、高端寫字樓的鉑金國際商務中心。這將是一個體量很大的城市綜合體，相當于幾個北辰財富中心，也使得北市區商業版圖迅速擴張。
     西市區商業體量將達30萬平米
     今年起，西市區商業地產的發展也進入崛起發力階段，主要集中在高新區，此前曾有媒體引述業內人士的介紹稱，2年內西市區商業地產將集中放量，僅高新區商住項目就超過了5個，包括昆明財興盛房地產公司開發的財興盛大廈、云南華海房地產開發的城市新光大廈、昆明佳宸地產開發的城市新宸商務大廈、正大地產開發的正大紫都城和云南中渝置地發展有限公司開發的云都國際等。
     目前，西市區除了一紅匯金商業廣場正在銷售外，由原正大電子城變身的城市綜合體——正大紫都城售樓部已開放，項目物業包括7棟簡約時尚的點式建筑組成，1至3層為商業部分，將在3、4月份推盤上市。即將在4月開盤的經典·壹城，將有1.3萬平方米的商業街公開發售，在完成周邊城中村項目改造后，預計今后其商業體量將達到30萬平米，這將囊括兩幢200米的超高建筑、一幢五星級酒店和一幢商務寫字樓。而正在推售的中晟·溪城，其社區商鋪面積也超過1萬平方米。
     另外，高新區于去年12月27日啟動的首個城中村——新發村改造，原址上將建成融酒店、地下大型超市、水療中心、娛樂為一體的綜合商業區。建成后該項目總建筑面積達26.9萬余平方米，其中回遷安置房面積為4萬余平方米。
    
業界看市

     一場混戰見分曉
     對于今年昆明的商業地產發展，其實從去年的10月份后各方看空的消息就已密集出現，甚至有人預言今年4—6月份，全國的商業地產都將出現拐點。但從目前掌握的昆明市場的信息看，今年商業地產的洶涌放量已勢不可擋。對此，業界的觀點依然是謹慎樂觀。之江置業相關人士鑒于昆明老街的良好區位和業態，就對今年的市場十分看好。
     “今年銷售競爭肯定很激烈，但招商運營影響不大。”北客置業總經理助理陳昕認為，南市區、北市區等各個區域的商業各有千秋，而且都存在一定的區域性輻射特點，但從招商運營的角度講，受金融危機的影響并不大，競爭也不十分明顯，如果從銷售的角度講，對投資者的爭搶上肯定會是十分白熱化的拼殺。陳昕還表示，今年商業地產的競爭更多的是輿論上的競爭，實質性競爭應該在明年，比如寫字樓，今年預計有15萬平米的放量，但寫字樓的銷售與工期關聯密切，只有到準現房階段或者提前半年的時間才能進入銷售期。
     田野咨詢機構數據研究經理楊凡也有著上述類似的觀點，他同時分析，盡管今年商業地產放量很大，但開發商的持有比例也會很高，因為當前開發商對商業地產的理解已經越來越深入，市場形勢也將促成開發商自己持有物業比例的增大，比如昆明老街、順城在這方面已經走在了前頭，而今年上市的欣都龍城和南亞風情·第壹城也鐵定會持有絕大部分的商業物業。目前可以明確的是欣都龍城的商業物業部分將會是開發商全部持有。
     至祥置業（昆明）研究中心總監李純玉表示，從今年商業地產的變化和走勢上看，昆明將面臨很大的機遇和嚴重問題。擴大內需在一定程度上刺激商業地產的發展，但由于昆明商業的發展一直處在產業鏈的低端，大型商業的發展受阻，商業地產的需求和消化有限。而舊城改造與新城開發促使昆明整體商業升級，也會促使一批特色商業誕生。
    “今年昆明商業地產市場上，將會上演幾家歡喜幾家愁的老劇。”星耀地產營銷部總監顏進表示，在商業地產開發鏈中，開發商其實是處于整個開發鏈的最底端，需要開發商有很強的資源整合能力和商業消費引導能力，因此說開發商必須要清楚認識商業地產開發模式和商業運營理念。他預測，通過今年一年的混戰下來，很多沒有準備好就胡亂殺入商業地產開發領域的地產企業，將不得不退出這個舞臺，最后的舞者，當屬于有足夠充分準備的志遠者。

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     欣都龍城   　4月蓄勢發力
     “欣都龍城將于4月份開始營銷推廣，”北客置業總經理助理陳昕昨日表示，于1月24日動工建設的欣都龍城正蓄勢待發，5月份將在昆明、上海兩地同步營銷，預計在7、8月份開盤。項目總占地84.99畝，總建筑面積近30萬平米，是一個全方位、多功能，集聚商業、商務、商住的大型綜合性地產項目。
     星耀星世界 　  5月閃亮登場
     記者昨日從星耀集團證實，位于新亞洲·體育城內、星耀東路旁的星都國際總部基地二期，將開發成一個復合型的城市綜合體項目，總體量約為15萬平米，以區域商業中心為建設核心，配套開發酒店、商務寫字樓以及酒店式BOBO公寓，最高建筑為12層。預計在5月份推向市場。
     星耀·綠島  　 欲主打“時尚旗艦店”
     位于青年路418號的高端商業項目——星耀·綠島，預計在6月份開盤，該項目地塊曾是星耀以每畝1127萬元的高價競得。項目占地面積為2286.54平米，總建筑面積7860.79平米，建筑形式為地上9層，地下一層。星耀集團相關人士表示，這個項目總體量不大，所以計劃開發成一個“品牌時尚商業旗艦店”。
    志遠·城市綜合體  　下半年有望面市
    遠建地產相關人士昨日透露，該公司開發的志遠·城市綜合體項目有望在今年下半年面市，目前推廣計劃正在積極醞釀中。
    這是去年5月，遠建地產以6.1150億元拿下的蓮花池地塊誕生的項目。占地面積300畝、總建筑面積40萬平米、物業包括住宅、寫字樓和商鋪。
    南市中央金座 　  預計7月開售
    記者昨日從吉興隆地產獲悉，已于去年12月份動工興建的南市中央金座項目預計在7月份開始銷售，商業部分約3萬平米、辦公樓1.5萬平米、公寓1.5萬平米，2010年年中可交付使用。項目占地68畝，總投資7億多元，是一個集購物中心、商務中心、商務酒店、商務公寓為一體的大型商業項目。
　  南亞風情廣場　　更名“南亞風情·第壹城”
　  不久前，由南亞風情園變身而來的南亞風情廣場正式命名為南亞風情·第壹城。該項目已于2月1日開工，預計將在2010年8月竣工。該項目總占地282.45畝，總投資額達68億元，建成后這里將會是南市區最大的綜合性商業商務建筑群，還將有西南最大的超市和最奢華的電影院。（記者李先鋒）