上海城市副中心：商業帶“飛”住宅

      徐家匯、五角場、真如、花木四個區域是上海未來的四大城市副中心。其中,徐家匯作為傳統市級商業中心區位條件優越,花木連接陸家嘴金融中心,五角場是上海東北部的商業中心和交通樞紐,真如的區位在四個城市副中心中優勢最不明顯。這四個城市副中心在近年來的發展,一方面為城市各片區提供了更好的商業服務,另外一方面也提升了片區內自身住宅市場的價值和檔次
　　特別關注:商業和辦公是未來發展重點,檔次將進一步提升
　　受益住宅:徐家匯花園、天際花園、尊園等
　　依托整個區域的完善配套設施以及傳統商圈的凝聚力,徐家匯目前已經成為上海的高檔住宅區之一,近年來,隨著市中心可開發地塊的減少,徐家匯地區新開發的高檔住宅因稀有而更顯得珍貴。
　　徐家匯城市副中心的房地產業由商業、辦公和住宅構成。商業地產方面,徐家匯地區著重發展商貿、商務和現代服務業,目前已發展成兩個商業圈,以東方商廈、太平洋百貨、六百、匯金等圍成一個商業圈;和由港匯和88號地塊及周邊區域的商務樓群組成另一個商務圈。
　　上海中原地產投資咨詢部預計,未來徐家匯商務圈內商業企業的建筑體量約達50萬平方米,商務圈的規模將超過現有的商業圈,并將商業與創意產業相融合。
　　而作為商務辦公區,徐家匯寫字樓的檔次和租金明顯低于淮海路及南京西路辦公區,港匯雙塔的建成對提升徐家匯的辦公氛圍起到了舉足輕重的作用,而徐家匯中心項目的建設將連同港匯雙塔辦公樓,為徐家匯地區的寫字樓市場注入新的活力,未來將有更多國內外大企業集團、研發機構進駐徐家匯城市副中心。
　　副中心之二:五角場
　　特別關注:商業檔次提升,創意辦公先行,高檔寫字樓補缺
　　受益住宅:新江灣城
　　五角場的整體形象改變后,最受益的住宅區之一要算新江灣城,新江灣城依托于其本身的濕地價值,其中住宅檔次普遍在中高檔,由于靠近五角場商圈,五角場商圈的改變亦改善了新江灣城的生活娛樂配套設施,有效增加了新江灣城住宅的附加值。
　　在五角場城市副中心大規模改造開始之前,五角場的房產由老式居民樓、中低檔商場及中低檔商務樓組成,交通條件的局限性也使得五角場的商業發展水平不均,檔次高的有東方商廈,檔次低的有大西洋百貨。經過一番改頭換面的改造之后,目前已經建成的萬達商業廣場及百聯又一城購物中心完全改變了原有的商業局面。
　　萬達商業廣場總建筑面積約33萬平方米。整個商業廣場內有沃爾瑪、黃金珠寶城、新世界百貨、第一食品大廈、寶大祥、特力屋家居廣場和華納電影城等主力店進駐經營,提升了五角場的商業檔次。
　　五角場城市副中心的高新技術產業園區是楊浦區城市功能的重新塑造,也是五角場城市副中心的特色功能。五角場是人才、科研、知識密集的匯集地和制造業高度發達的地區,這為園區的發展提供了極好的條件。
　　園區內將建成第一個具備科技、產權、信息交換功能的市場,通過網絡溝通,充分發揮園區內外科技創新功能和工業生產功能。在此基礎上,五角場出現了創智天地這一為初始創業者提供低成本商務辦公條件的商辦項目,在這個服務于創新人才的知識型社區中,有上海市人才服務中心楊浦分中心,還有創業者風險投資服務園,這個項目的誕生也為日后五角場寫字樓市場的發展奠定了一定的基礎。
   　副中心之三:花木地區
　　特別關注:發展格局基本確定,未來寫字樓規模還將壯大
　　受益住宅:香梅花園、99別墅等
　　作為中高檔住宅區已經成型的花木地區,聚集了世紀公園以及聯洋社區等國際化社區,由于花木的居住功能很大程度上是滿足陸家嘴金融區上班族的居住需求,世紀公園的良好環境造就了一批高價位景觀住宅,聯洋社區吸引了大部分外籍人士,未來住宅發展仍將以仁恒河濱城這類中高檔國際化社區為主。
　　花木的一個主要職能是行政辦公,目前有上海市出入境管理局、浦東新區政府辦公中心等近100萬平方米辦公體量。由于小陸家嘴地區可容納企業已處于飽和狀態,未來將實施陸家嘴東擴戰略,除了知名的500強大企業入駐以外,中小企業為降低企業經營的商務成本亦看中花木地區的商務辦公功能,預計未來花木地區的中高檔寫字樓規模將進一步擴張。
　　目前花木地區沒有形成五角場或徐家匯那樣的商圈,這也是花木特殊的布局所導致的,其住宅基本分布在世紀公園周邊區域,難以形成一個能夠服務到整個花木城市副中心的商業中心。在這種情況下,證大大拇指廣場這類社區型的中等規模商業則很好地滿足周邊居民生活娛樂消費的基本需要。預計未來花木地區的商業還是會以這種社區型商業的形式作為商業發展的主導。
　　從整體來看,花木城市副中心的發展格局已基本確定,西部以浦東新區政府為中心的區域將著重發展寫字樓市場,東部著重發展為世博會展中心服務的各項商業酒店設施,整個花木城市副中心的住宅開發將進入平緩期。
　　副中心之四:真如
　　特別關注:處于初步啟動階段,未來房地產市場具有較大的發展潛力和空間
      受益住宅:品尊國際等
　　目前真如城市副中心率先崛起的房地產項目是品尊國際,該項目是一座大型多業態的都市綜合體項目,集高檔住宅、酒店、辦公樓、大型商業于一體。該案住宅的價格目前為20000-24000元/平方米,價格達到歷來區域住宅項目的最高。
　　真如城市副中心的啟動最遲,以發展物流為主,所謂商業多為一些批發市場,住宅多為老式公房,既不像五角場是傳統商業中心,也不像花木有陸家嘴金融中心的發展為支撐,因此近年來,真如地區的房地產發展基本處于停滯狀態。城市副中心的規劃建設無疑為沉寂已久的真如帶來了發展的契機,真如擁有稀缺的內環沿線土地,城市副中心的規劃定位使真如的發展潛力受到關注,一批頂級開發商,如和記黃埔等隨即入駐真如,并計劃在此興建一批大型物業項目。