08區域熟鋪走俏 09商鋪租金收益趨樂觀

 　　　投資住宅是價值的一次性體現，而投資商鋪，則是一個長期回報體現。投資商鋪相比住宅具有收益穩定、持續升值、投資回報率高的特點。此外，商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而使其投資價值降低。2008年，在商品房市場進入“寒冬”的時候，房地產市場的“配角”社區商鋪卻逆勢熱銷成了一匹“黑馬”。
      成都生意 以“小”見大 08區域熟鋪走俏
      成都由于前幾年的商業地產開發過剩，最近一兩年都主要在消化以前的物業存量，這樣造成新開發項目比較少。即使出現體量較大的項目都基本采取只出租的形式，從而造成可供一般投資者投資的優質項目相對較少，也就使得部分面市的優質物業價格較高，但銷售依然良好的現象。
      從成交價可以看出，成熟、熱點區域的投資優勢明顯，08年2月開始，萬科·金域藍灣接連推出了兩批次的商業物業，價格13000元/平方米-19800元/平方米，銷售情況非常好；4月，龍湖·春風里首批次商鋪價格為8400-21800元/平方米，剛一亮相就被搶購一空； 9月12 日，東郊大盤紅楓嶺三期楓和苑商鋪開盤，短短一周多的時間，3萬余平方米的商鋪銷售超過80%；高地、頤和家園等項目的社區商鋪開始銷售后同樣大受購房者青睞，甚至部分商鋪的價格比住宅還便宜，可見區域的成熟度對商業物業的發展有著直接的影響，投資客對商業物業的產品、區域、價格等等都很看重，對項目的各種細節要求也較高。
      采訪中，高璐瑪房產營銷管理有限公司總經理劉嵩向記者分析到，08年與07年相比，07年上半年商業用房整體均價為11328元/平方米，08年上半年雖有小幅波動，但整體均價呈上升態勢。其中5月份在受到地震影響、供應成交都在最低的情況下，成交均價卻創新高為15190元/平方米。就5月成交的具體情況來看，成交的商業物業地段、區位都比較好，投資回報預期效益高，這些風險小，保值增值高的物業是一直都比較受市場歡迎的。
      09商鋪租金收益趨樂觀
      與商鋪售價成正比的是商鋪租金的投資收益也在節節攀升。世紀朝陽項目位于九眼橋片區，在住宅部分06年正式交房以后，開發商選擇了自主經營，由于口岸相對較好，很快50多間底商就被租賃一空。據悉，05年外灘板塊社區商鋪租金為60元/平方米，06年80元/平方米，08年則達到120元/平方米，近三年租金翻了一番，而且不少鋪面還簽訂了5-10%的遞增協議，再者城東富人區輻射15萬高消費人群，人均月消費僅按200元計算，15萬人年消費潛力逾3.6億元，加上租金每年的快速遞增，投資收益相當可觀。
      去年開盤的龍湖·春風里商業街，其社區商業街連通SM廣場、龍湖·三千城大型商業、伊藤洋華堂三大主力商業，且龍湖此次在市場首次推出養鋪基金，就是從交房時起，無論出租與否，在兩年的市場培育期內龍湖都將提供8%的保底回報，客戶還可另行出租鋪面，獲得租金收入，一個鋪子雙重收入。比如約162平方米的中型咖啡吧，第一年起始租金收益80元/平方米，租金收入61738元，投資回報率13.88%，到了第五年租金收益92.61元/平方米，租金收入71469元。五年平均回報率高達9.44%，預計12年收回投資回報。
      由此可見，隨著成都城市建設速度的加快、流動人口的增長，商業氛圍也日益濃厚。在此背景之下，臨街底商、社區商鋪、商業街等商業的繁榮帶動了商業地產的發展，商鋪租金一路走高，為此，吉信行·成都方圓房地產營銷置業有限公司商業研究分析師張仕偉說：“2009年上半年，社區商鋪由于大的經濟環境仍處于低谷、整體房地產行業低迷兩方面的原因，會大量降低投資客戶的購買欲。使得社區商鋪的價格持續走低，進一步擠壓其中的泡沫成分。但同時市面上的商鋪租金并未降低，社區商鋪的價格走低后其投資回報率將上升，反而會使其成為投資熱點。所以，在2009年下半年，由于社會資金流動性增強，經濟主體投資的需求增強，流入房地產及商業投資領域的資金將有所增加，局面會更趨樂觀”。（記者　郝淑霞）