地產供需逆轉 京滬深住宅投資價值幾喪失

　  商業地產供需逆轉引發開發商困局
　　幾年以前開始將部分投資轉向持有經營型物業的開發商，在金融危機面前不得不重新思考當年的策略在實施時機上是否存在問題。
　　香港地產商已運作得相當嫻熟的商業地產加適量住宅的開發模式，對內地開發商的影響在近幾年開始發酵，包括富力地產（02777.HK，下稱"富力"）及復地集團（02337.HK）等在內的多家內地開發商，都在幾年前陸續宣布，未來將有部分投資轉向持有經營性的商業地產項目，這被認為是對單一的住宅開發模式最好的一個補充，同時可以在一定程度上"熨平"地產發展的周期影響。
　　但是，當這些占用大量資金且回報周期較長的商業地產項目，尚未產生有效收益甚至還在工程建設之時，金融風暴來了。有證券分析師曾明確表示，富力在此輪市場調整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去幾年，"他們將過多的精力和資金投入了商業物業項目，沉淀了公司不少資金"。
　　富力轉型的"代價"
　　針對近期市場關于富力地產因大舉進軍商業地產導致資金緊張的傳言，富力的高層在2008年末接受媒體采訪時曾表示，資金鏈緊張不僅僅是一個公司的問題，是整個行業的問題。但是富力地產資金鏈緊張并非外界所傳的因為大舉進軍商業地產，只是因為公司前兩年高速發展，導致銀行借貸過大。2008年遇到銀根緊縮，自然出現連鎖反應。
　　但在去年末，在北京、廣州擁有多處市中心商業項目的富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經營的標志性寫字樓，并且宣布會放緩商業地產開發的進度。
　　此前，富力儲備的大量商用物業項目曾是他們巨大的優勢，在大本營廣州，富力在CBD珠江新城擁有15個項目，其中大部分為寫字樓，少量為高價酒店，被外界稱為"CBD地主"。
　　在京津，富力也擁有合計約50萬平方米的商業項目。此外，富力在成都、重慶、海南亦有相當面積的商業物業待開發。2007年富力在海南開發的富力灣項目，總建筑面積約32.2萬平方米。
　　這些前兩年甚為稀缺的財富日前成為"沉重的稻草"，令富力不得不放慢前行速度。據測算，僅廣州、北京、天津三地現有商用物業開發將會耗掉富力124.9億元，3年平均每年投入41.6億元。而其在2007年還曾經與合景泰富聯手以46億元拿下珠江新城的商業地王項目；47.05億元拿下佛山商住地王，擬建佛山第一高樓；在天津也以50億元拿下住宅地王。僅這三個地王的地價，富力方面要承擔的費用就超過112億元。
　　"商用物業的平均回收期為7~9年，五星級酒店以及甲級寫字樓的裝修加上建筑成本，約為每平方米1萬元。"曾經開發過商用物業的地產商對本報記者介紹說。
　　曾經的優勢，如今卻開始讓富力開始感覺有些喘不過氣。去年富力銷售收入只是基本與2007年持平，只達到該公司原先制定的240億元銷售目標的66％左右。為了降低從2007年末開始居高不下的資產負債率，它已一年沒有再購置土地。
　　出路還是絆腳石？
  　不僅僅是富力，上海的復地集團此前也曾宣布了公司將投資商業物業開發的計劃，彼時，復地的商業物業資產占公司資產總量的比例已達20%。而更早介入商業物業開發領域的，還有世茂集團。到目前為止，世茂集團通過旗下兩家上市公司世茂房地產（00813.HK）和世茂股份(600823)同時擁有全國數個住宅開發及辦公、酒店物業。
　　由于介入時間較早，一些商業物業已經有相對穩定的租金收入，世茂集團是目前少有的幾家在持有經營型物業和住宅開發領域都獲得平穩發展的開發商之一。而富力在2004年開始介入商業物業開發領域，除去開發建設的時間，物業的租金收入要進入一個平穩增長的時期，至少還需要3~5年的培育期。
　　雖然商業地產總體的回報率較高，但回報期漫長。對于那些習慣于住宅開發"短、平、快"打法的開發商來說，仍然是難以逾越的心理"障礙"。因此，目前介入商業物業開發的開發商，多數都將開發的寫字樓或零售物業分割出售，以回籠資金，用的仍然是住宅開發的思路。
　　"從目前的策略來看，我們公司旗下的很多商業地產項目依然以出售為主，而非持有，這樣，類似項目的資金回籠情況就與住宅地產項目相差無幾，而且可以充分減少其資金占有量。此外，還有一些大型的現代服務業優質商業地產項目則由企業自己持有，但是前提是，在集團整體考慮中，有足夠多的住宅物業給商業物業開發提供流動資金支持。"上海一家大型地產開發商對本報記者表示。
　　"雖然有公司提出商業地產與住宅地產有一個3：7，或者是5：5的比例，但是在實際操作層面中，肯定沒有一個絕對的最佳的比例，而是應該按照市場情況靈活處理。"該開發商表示，在商業地產領域，他們的策略是不斷根據市場需求調整，選擇出售還是持有經營。
　　此外，內地目前有關商業物業的資金出路不甚明確亦是開發商面臨的一大問題。瑞銀集團執行董事王震宇在該機構大中華區研討會上表示：中國內地現階段若推出房地產信托基金（REITs）產品，至少需要5年才能成熟。他同時認為：現階段若推出REITs產品，成功的可能性不會太大。原因在于：一是國內打包進REITs的資產未必好；二是在管理方面距國際水平還相差很遠；三是稅收政策的瓶頸尚無法逾越。因此，王震宇認為國內的REITs產品至少要5年甚至更長的時間才能成熟。
　　京、津、滬、深、穗二手住宅投資價值幾近喪失
　　年租金回報率低于貸款利率
　　"上海年租金回報率僅3%，而上海并非孤例。目前京、津、滬、深、穗國內五大城市的年租金回報率均低于同期一年期的貸款利率。"日前，中原地產研究中心發布的最新報告提出了上述觀點。
　　該機構的研究報告顯示：在房價上升的階段，投資房地產可以通過價格上漲來獲取巨額回報，租金回報率顯得并不重要。而目前國內房地產正處于調整階段，價格上漲缺乏動力，租金回報率的高低將直接決定投資價值的大小。當租金回報率低于貸款利率時，實際投資回報率已為負值，目前國內的五大城市的二手住宅投資價值喪失。
　　中原地產董事副總經理陸成在接受采訪時表示，套利主要來自于兩個方面，首先是物業價格上漲，其次是長線的租金收益。當前，二手房買賣價格基本平穩、上漲缺乏動力，同時，年租金投資回報率已處于低位，如果單純希望"以租養貸"以獲取良好的出租回報率是不劃算的。
　　價格迫降的二手樓市
　　中原地產研究中心最新統計數據顯示，隨著一手住宅市場成交量萎縮以及價格下跌，二手住宅市場也呈現出類似局面：2008年，國內五大城市一手住宅成交量約為3879萬平方米，同比下降40%；同年，五大城市的二手住宅成交量約為3000萬平方米，同比下降32%。這是最近四年以來的最低水平。
　　中原領先指數系統顯示，2008年各地二手房市場先后進入調整期。成交量萎縮的背后是成交價格不斷下跌。從區域來看，珠三角城市調整最早，價格下跌的幅度也最大，至目前，CLI 深圳二手住宅價格指數下跌幅度已經超過25%；相比之下，北京、天津和上海等城市的二手住宅整體價格，從2008 年下半年起，呈現出加速下跌的趨勢。
　　各城市二手住宅價格跌幅較大的多分布于一、二手房供應都較為集中的區域，并且前期大多經歷過價格飛漲，因此出現了更大幅度的價格回調。此類區域，以上海浦東、深圳南山、廣州天河、北京石景山等地為代表。滿堂紅（中國）置業有限公司此前對廣州一年內成交2次及以上的物業進行分析發現：2007年6月開始入市的買家，成為接下樓市最后一棒的買家。
　　價格下行的壓力或將在2009年的二手樓市蔓延。臺灣信義房產公司董事夏智亮在接受采訪時表示，國內一些主流發展商2008 年銷售業績距離2008年初制定的目標相去甚遠，去年底新一輪的降價促銷全面開展，預計2009 年主要城市商品住宅仍將延續降價的趨勢。由于一、二手房之間的替代效應，一手市場的降價壓力將進一步壓迫二手房價格繼續下調，失去價格優勢的二手房成交量萎縮嚴重。為了重新恢復平衡，二手房價格逐步下調成為唯一途徑。
　　下調的租金水平線
　　伴隨著二手房買賣市場的"縮量減價"，五大城市的租賃價格受供求關系影響，也出現了明顯滑坡。
　　"五大城市的租金指數均轉入下跌通道。"中原地產研究中心調查顯示，全球金融危機爆發之后，企業裁員、外企高管撤離、高端需求變低端等諸多因素，直接導致了租賃需求的縮水。目前，租金仍處于繼續下跌的趨勢之中。
　　以上海為例，租金在連續長期小幅上漲之后，市場后續乏力。由于房源充足、租金議價空間相對增大，造成高檔房的租金出現滯漲，并已經掉頭向下。上海徐家匯商圈的知名大盤"東方曼哈頓"一直被視為"收租的寶地"。眼下，以100平方米的二房房源為例，月租金大約在9000元左右，二手房售價徘徊在3萬~3.4萬元/平方米之間。上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業顧問修德順稱，這個當年的"租金之王"，前的租金回報率大約為3%。
　　上海二手房指數辦公室對于租金收益做了統計，上海的高檔房租金表現不佳，1月份跌幅居前的是陸家嘴(600663)和新天地板塊，分別下跌3.5%和3.3%。在中心商務區聚集的地區，租賃客源有明顯指向性，一些企業從一線地段退居二線地段，縮減成本開支，減少了高檔房中的企業租戶，使一直穩中有升的高檔房需求萎縮，部分房源租金下跌20%以上。
　　美聯物業顧問（上海）有限公司副總經理丁偉補充到，美聯物業門店調查，由于經濟大環境的影響，促使很多企業節約成本，為員工提供的租賃補貼預算也同比下降了30%左右，所以更多的租客會在選擇房源過程中降低價格標準。目前高檔房的房東心態正發生變化，寧可忍受較低租金續租，也不愿意解除合同或重新尋找租客。
　　漢宇地產市場推廣部總監孫文勤昨天告訴本報記者，如今，國內五大城市的二手樓市年租金回報率低下，炒房收益微薄，因而，"以租養房"的套利化生存行為已經走向黃昏。