專業批發市場巡禮：東莞虎門服裝行業整體升級時

    虎門的發展離不開服裝，服裝的發展與虎門有緣，今天虎門服裝在海內外已經久負盛名。

    所以在虎門，做服裝生意，幾乎是各大商家進駐到虎門的共識。而今年以來，越來越多商家選擇在虎門打造綜合性商業，不再一味青睞于服裝業。

    不做純傳統服裝產業

    位于虎門新商圈的名購城，最早規劃是做服裝批發市場，從服裝到主推婦嬰用品的定位更改，幾經易名，最終定為名購城鞋業皮具批發中心。
    而名購城旁邊將崛起一座70層的新地標——民營總部經濟大廈（暫定名）。規劃了10多年的虎門商會大廈項目將選址官涌南路與新舊百達路交界處地塊，投資達20億元，預計三年之內完成建設并投入使用。
   虎門國際購物中心又是一家定位以服裝品牌為核心，集購物、商務、餐飲、娛樂等全方位、多功能的國際化購物中心，虎門國際購物中心志在打造虎門這個“千強鎮之首”的又一張城市名片。據相關其負責人，該項目將于今年年底建成，項目占地5萬多平方米，建筑面積達17萬平方米。總投資逾5.8億元，意欲打造虎門服裝品牌總部基地。
    而虎門最熱銷的樓盤之一虎門地標廣場，該項目總占地69480平方米。值得一提的，一期項目還有一個占地40000平方米、共五層的商業廣場，其中一部分規劃為天虹華南區域旗艦店，有望在今年的9月入駐。不同于虎門的其他商業項目，地標廣場選擇了打造集商超、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性商業，并非單一做服裝賣場。
    由人和控商業股有限公司打造的“地一大道”，該公司在全國打造數十個服裝交易市場，而本次入駐虎門開發，卻沒有選擇做純服裝賣場。據了解，地一大道將在虎門投資建設一個逾百萬平方米的超級市場。目前在開發的一期項目，共45萬平方米。但一期并非全部用來投資服裝業，其中有15萬平方米用來投資餐飲、休閑、娛樂。

    虎門服裝行業整體升級時

    虎門服裝經歷了擺地攤、建商場、拓市場、創品牌，現在“時尚”之都的產業要走向了集群升級之路？緣何新開業或即將開業的商業體不選擇純做虎門的傳統服裝產業？
    回顧虎門服裝行業歷史，在黃河時裝城做了十余年服裝生意的李叔深有感觸，他形象的比喻服裝與虎門富翁的關系：母雞下金蛋，服裝是虎門不少富翁的搖籃。

    虎門服裝歷史悠久

    瑞峰置業市場部經理李毅表示，服裝業一直是虎門商業的一張名片，但現實虎門傳統的服裝行業因受制于交通、消費力、其他城市的競爭等原因，服裝交易市場相對飽和，競爭激烈。如果一味地做服裝業的商業體，最終必定被市場所排斥，最終將會以經營不善而收場。目前新開業或將開業的商業綜合體，不再單一化而是多元化，符合目前虎門商業發展現況。

    “虎門是服裝其中一個發源地，尤其南派服裝的影響力很大，所以我們想把虎門的項目打造全國的貨源供應地，公司在虎門建設地一大道不是過來分蛋糕而是和提升整個虎門的服裝發展，打破其發展瓶頸（粗礦型轉向集約型，勞動密集型轉向技術型產業）。”地一大道虎門招商經理是如此看待地一大道進駐東莞的角色。
    虎門大橋的車流依舊穿梭不息，虎門的服裝商場遍地開花。據不完全統計，虎門現有大型專業服裝批發商場20余個，來到虎門映人眼簾的有不少是和服裝相關的廣告飄揚在上空。

    虎門地一大道的營銷總監鄭昊談及其項目時不禁感慨，時至今日，越來越多主動選擇離開或被動無奈離開的服裝業者告訴虎門，這個皆因服裝而名利雙收的時尚之城所演繹的“轉型升級之舞”即將開幕，而留下的或即將回歸的服裝業者將成為這支舞蹈的參與者與見證者。

    東莞市嘉宏集團有限公司營銷總監馬楠認為，虎門現時的出現上述眾多商業體是合理的。因為城市綜合體是城市發展的不同階段出現一種物業形態。東莞經濟支撐力以及人口基數是支撐出現城市綜合體的。

    商業升級有多重優勢

    在城市綜合體巨大光環的吸引下，有人士認為，當今世界已步入以城市綜合體“唱主角”的時代，甚至城市經濟發展之間的競爭，也要靠城市綜合體決勝負。于是，各地政府推波助瀾，開發商積極性高漲，城市綜合體也進入高速建設階段。

    李毅認為，虎門綜合商業體將會迎來不少的機遇。首先，虎門城市化的迅猛發展，而商業地產則為城市發展配套中的重要組成部分，城市化不能沒有商業，而規模小、起點低的商業地產越來越滿足不了大家的消費需求。其次，基于對市政建設、就業、稅收的拉動，商業地產不僅可以定向招標，而且在二三線城市，甚至被列為招商引資項目，為了繁榮區域經濟，政府可以放棄短期利益，開發商成本較低。再次，完善的交通設施，隨著東莞輕軌及珠三角城際鐵路的開工，未來將帶動虎門商業地產的大發展。

    在鄭昊看來，虎門地一大道是集“天時、地利、人和”于一身的項目。鄭昊是如此分析的。

    天時。伴隨著世界經濟的復蘇，中國服裝業在世界的影響力將再次增強。“國際濱海商貿城”，伴隨著國家及省級與地方政府的大力倡導與扶持，虎門將再次代表中國傲視全球。

    地利。眾多國際機場及國際碼頭環繞，將極大拉近虎門與世界的距離；泛珠三角交通中心的建立將使虎門聚合廣深港、乃至武漢、株洲等時尚元素與大量采購客商。

    人和。香港上市企業人和商業建設的虎門地一大道將企業利益與虎門服裝業者利益緊密相連，采用80%自主持有的運營模式，摒棄以銷售為主不重視經營的傳統商業地產弊端，從選址規劃、項目建設、運營管理等方面為虎門服裝的“轉型升級之舞”搭設最完美的舞臺。

    對于旁邊即將破土而出的民營總部經濟大廈，名購城開發商東莞榮達置業有限公司總經辦主任陳麗華表示，很期待，民營總部經濟大廈建成后將與其對面服裝批發市場、時尚發布中心以及會展中心等形成商業建筑群。

    陳麗華在接受記者采訪時表示名購城之所以把項目定位改成鞋業批發為主的商業體，是綜合周邊多方因素來考慮的：現時虎門的服裝行業發展現時已有一定的飽和并且競爭較為激勵。而做鞋業批發有兩大利好因素，一是有厚街的世界鞋業總部基地的豐富貨源，二是對面的虎門富民鞋業皮具城已發展的較為成熟，有一定的市場認可度，名購城的出現可以一起把鞋業的市場做大，吸引更多的鞋業采購商。

    綜合商業體將面臨風險和壓力

    對于這些綜合體或類綜合體的集中出現，馬楠則認為開發商會面臨不少的風險。

    因為東莞鎮區很分散，人口架構呈啞鈴式的構狀。主城區概念至今并沒集中凸現，所以城市綜合體在東莞生存相對困難一些。

    在東莞的環境下開發綜合體還是要顧慮很多，特別是到2016年城際輕軌的完全落地，東莞等珠三角地區包括全國范圍內大批量的中等城市、準二線城市都存在城市輕軌概念。屆時會有一批地鐵相關物業、輕軌物業集中產生，這種物業基本上都是以類綜合體或中小型綜合體的概念進入市場。這是一個發展趨勢，但上述綜合體所面臨的風險和壓力也會更多，長安、虎門、寮步等其他鎮區陸陸續續都有大量的所謂城市綜合體產生。

    不過，“盲目開發，過度樂觀，導致幾乎每個城市都有失敗的綜合體案例，對當地商業的可持續發展起到了不良的影響。”對城市商業有深入研究的中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利曾一針見血的指出。

    在李毅看來，虎門綜合體商業體也是充滿的挑戰的：開發商是否有充足的資金支持商業地產的運營和發展；開發商是否有非常強的專業技能，引領商業跟著商業綜合體走，形成一個良好的現金流模式。這些都是開發商不得不深思的問題。

    除此，建立創名牌激勵機制、營造濃郁的時尚文化氛圍和引進專業人才以及改善虎門城市環境和自然生態環境，打造“宜商又宜居”的新虎門，從“以資引資”走向“以資引人”、“以資引智”，用優裕的生活待遇和優越的環境、條件吸引高端人才定居虎門。這才是虎門商業轉型亟需注重以及努力的方向，李毅如是說。