景洪商業顯現地產新機遇

2008年，全國的地產市場都面臨著極大挑戰。在競爭激烈的地方，住宅地產的銷售一度出現價格與銷售量“雙降”的局面。而商業地產、旅游投資地產等業態，也因經濟走勢的不明朗，而面臨著穩固信心的問題。

有幸，這樣的情況尚未對景洪市的地產發展造成明顯影響。憑借著連接東盟諸國、氣候宜人、景觀獨特、交通便捷等多重優勢，前來景洪的旅游人口每年超過４００萬人次。而隨著云南旅游業的二次創業蓬勃開展，景洪的商業地產、旅游地產也得到了省州兩級的大力支持，展現出新一輪富于活力的發展空間和市場需求。

長期致力于云南各州市商業地產專項運作的昆明和恒房地產信息咨詢有限公司，近年來，一直十分關注景洪市商業地產、旅游地產的發展，并展開了長期深入的調研。

據“和恒”調研了解，近年來，景洪商業格局正發生著巨大變化，商業業態也發生了質的飛躍。那種“大而全”、“小而全”的雜貨鋪式傳統百貨商店，被定位不同、各具特色的專業店所取代。隨后短短幾年內，大超市已達４家之多，給市民生活帶來極大便利。

商業業態的更新，是商業水平整體提升的表現，更是市場經濟條件下商家求生存、謀發展的不斷“生死抉擇”，即經營結構調整的結果。從這個意義上看，景洪商業格局的變遷，便是其從封閉走向開放的過程。

消費心理：重傳統　忠品牌

作為云南面向東南亞樞紐城市，景洪的消費市場需求處于上升期，以居民為主要的消費群體，消費方式正經歷由傳統方式向追求質量和品牌文化的轉型。同時受現實收入水平的限制，景洪消費者的消費心態普遍屬于實惠型。

以家庭消費者為主體的景洪消費群體，出于長遠財政儲備的需要，對高檔消費支出項目是表現得較為謹慎的。因此，對消費項目的選擇更要注重考慮內在素質，主流消費市場屬于中檔。

比起花樣翻新的新生商業形態，景洪市民更習慣于以固有消費習慣慢慢體會。這一特點提醒開發者，在規劃商業形態時，應尊重當地消費習慣，從居民基礎消費需求出發，從提升項目整體價值的角度合理配置有關業態，并充分估計新項目成長期將面臨的短時困境。

雖然本地商家在自身企業品牌的培育方面欠缺投入，但消費者對心理認知品牌的忠誠度還是相當高的，這一效果需要企業多年的口碑積累，因此商家更應從長遠角度出發把握企業行為。

由于是州府城市，景洪市中心商業區消費者來源復雜，市場輻射范圍很廣，大部分消費者并不是來自中心廣場周邊的。城區周邊甚至是省內其他地區消費者的消費行為，經常在節假日時段集中爆發，因此外地消費者的異地購買行為值得重視并加以引導利用。

食品在消費者需求中的比例還是相當大的。除了生活必需的食品消費外，消費者有在外就餐的習慣，而中心廣場周邊適合市民消費的多元化餐飲場所還不是太多。

商區渴望領袖運營期待提高

雖然說，景洪當地的品牌商品相對數量較少且不集中，尚未出現成型的、有規模的品牌商場和街區，但傳統商業勢力對本地商業的掌握仍十分牢固。隨著省內外零售團隊的到來，景洪商業版圖的改寫已成大勢所趨。

從傳統商業中心的角度來看，目前它仍然承擔著景洪市商業主要供給者的責任，優勢的地段條件和悠遠的商業文化沉淀是吸引市民來此的主要原因，其中心地位無可替代。可是，現有的購物環境與消費者新興的需求之間存在矛盾，在傳統商業區的新建商業面積明顯不足的情況下，對現有物業進行改造和升級的需求顯得尤為迫切，成為了目前這一時期最為現實且極有前景的選擇。

從新商區的角度來說，城市的改造為新興商業地產項目的發展創造了契機。但與此同時，規劃條件與市場發育程度之間的距離，也將給新區商業地產的未來運作帶來變數。因為從投資風險的角度來看，商圈消費力的支撐力是衡量商業地產項目是否落地于此的重要依據，它是一種市場客觀現實，不會因某個大型商業地產的出現而誕生，商業中心的發展不僅應當以城市發展方向為指導，還要尊重市場現實，尋找最穩妥和務實的解決方案。寄希望于單一商業地產項目制造出一個商圈的想法是極為冒險的，開發者必須在如何準確把握好尺度上多下功夫，慎選適當的規模和運作模式切入，爭取在搶得市場先機的同時抓住項目可靠的未來。

就整個景洪商業市場布局來看，商業網點的分布狀況日趨合理化，但在新商業區還鮮見有領袖氣質的商業物業，社區商鋪在較長時間內將成為新區商業的主要形態。造成這種狀況的原因，一方面是由于新商業區消費市場支撐能力有限導致，另一方面也是由于現有的新區大型商業地產項目自身商業運作能力欠缺所致。空洞的商業內容令所謂大型項目徒有其表，圖紙上美妙的招商構想，如果離開強有力的招商策劃執行力，那就有可能變成畫給投資者的一塊“餅”。

為了促使景洪本地的商業迅速升級，除了在硬件投入上要抓住機遇外，在“軟件”管理，尤其是本地大型商業地產的商業運作的能力上有待提高，“只賣不管”和“有市無商”的不良勢頭應當盡快扭轉。

在專門從事商業運營管理的公司看來，目前景洪市的商業物業經營管理水平，還有很多有待提升的空間，市場促銷手段也太少。另外，商場對外宣傳和實際招商經營策略不統一，導致少量地理位置較好的商業物業，不能實現較好的招商業績，甚至不能炒旺本商業物業，出現人流密集的地方卻入店率不高的局面，準消費群流失嚴重。

于是很多經營者開始對項目商業經營期望值下降，經營貨品不豐滿或改變經營方向，導致整個商業物業產品混亂，市場影響力逐步下降。

危機中同樣醞釀著機遇，目前大多數景洪商業實行的“管商品”模式，將被現代購物中心式的“雙主體”運營模式所取代，即大型商業機構的主體以物業管理和整合推廣為主要責任。而過去由商品經營一線人員管理的任務，將由各承租商家負責，有效降低機構運行成本，實現專業分工。而上述商業“軟件”系統的全面升級，將帶給先進的商業運營管理團隊巨大的機遇，同時也帶給景洪商業全新的活力。耿斌山　唐　薇