2009年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望

　　2008年的零售物業(yè)雖然不比住宅市場(chǎng)的如履薄冰，但是受到如美國(guó)次貸危機(jī)放大的金融風(fēng)暴的沖擊，國(guó)內(nèi)股市大量資本的蒸發(fā)，投資者信心下挫，相對(duì)于07年的供需兩旺，成交相對(duì)疲軟。

　　市場(chǎng)篇

　　2008年1-11月，上海共推出217.82萬(wàn)平米(18161套)的可售商業(yè)物業(yè)，供應(yīng)量較07年同期增長(zhǎng)了23.9%。其中最大的項(xiàng)目為6月面市的上海箱包城，放量20.97萬(wàn)平米。從環(huán)線來(lái)看，2008年1-11月，各環(huán)線間表現(xiàn)占比形勢(shì)延續(xù)以往態(tài)勢(shì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)及中內(nèi)環(huán)間推出可售物業(yè)依然相對(duì)稀缺，各自占比7%、8%。虹口區(qū)下半年表現(xiàn)搶眼，其區(qū)內(nèi)四川北路商圈嘉杰國(guó)際廣場(chǎng)（查看地圖）、峻豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)以及北外灘共推出3.88萬(wàn)平米可售商業(yè)，上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目亦隨寫(xiě)字樓上市0.49萬(wàn)平米商用物業(yè)。外郊環(huán)間共推出115.87萬(wàn)平米(10116套)，占全部供應(yīng)量比重為54%。

　　從成交來(lái)看，2008年1-11月商用物業(yè)去化面積為139.19萬(wàn)平米, 與去年同期環(huán)比下降30.2%,當(dāng)期供求比為1.6：1，打破了去年商業(yè)項(xiàng)目供不應(yīng)求的樂(lè)觀態(tài)勢(shì)。與今年股市低迷、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不無(wú)關(guān)系�？梢钥闯�，上半年除了因2月傳統(tǒng)春節(jié)影響，銷售量?jī)H為7.41萬(wàn)平米，其余月均去化量保持了12萬(wàn)平米以上的速度。而自8月起，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)影響力漸漸凸顯，嚴(yán)重影響投資者信心，交易量逐月下降，難以突破10萬(wàn)平米的月度成交量。11月銷售面積為9.24萬(wàn)平米，比1月下降了42%。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，2008年1-11月成交均價(jià)為11807元/平米，總體在1-1.3萬(wàn)元/平米之間震蕩。2月與4月均價(jià)探底接近1萬(wàn)元/平米，其中2月由于傳統(tǒng)春節(jié)，量?jī)r(jià)齊跌，4月間浦東以6405元/平米的價(jià)格整體成交高青路2671號(hào)項(xiàng)目，面積達(dá)2.82萬(wàn)平米，大幅拉低當(dāng)月成交價(jià)格至10071元/平米。7月價(jià)格為13075元/平米，達(dá)到全年的第一個(gè)小高潮，由于靜安區(qū)南京西路板塊的長(zhǎng)春藤運(yùn)通大廈2.07萬(wàn)米裙房整體出售，雖然2.47萬(wàn)元/平米的均價(jià)大大低于市價(jià)。不過(guò)從成交結(jié)構(gòu)上拉高了整體月度均價(jià)。11月上海港國(guó)際客運(yùn)中心由于其開(kāi)發(fā)商方興地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易的整體收購(gòu)，以3.6萬(wàn)元/平米的均價(jià)去化了0.49萬(wàn)平米商業(yè)配套，榜單上高價(jià)成交的大宗物業(yè)還包括浦東金橋中環(huán)大廈，成交0.25萬(wàn)平米，價(jià)格為3.5萬(wàn)元/平米，則當(dāng)月均價(jià)進(jìn)一步攀升至13172元/平米。

　　租賃市場(chǎng)上，眾多重點(diǎn)商圈的換血升級(jí)使得市區(qū)商圈租金保持良好的上升勢(shì)頭，11月末日租金達(dá)到27.6元/平米.天，上漲幅度較1月24.5元/平米.天達(dá)12.6%，區(qū)級(jí)商圈受益于中心商圈一些品牌被置換后的退而求其次，不過(guò)在與商家的談判姿勢(shì)上缺乏強(qiáng)勢(shì)，上揚(yáng)空間有限。商鋪供大于求的嚴(yán)峻形勢(shì)進(jìn)一步威脅了居住區(qū)與郊區(qū)商圈的租金，大量的空關(guān)商鋪使得整體租金短期很難抬頭。

　　特征篇

　　08歲末回顧，無(wú)疑買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的積壓與租賃商圈的升級(jí)的鮮明對(duì)照，專業(yè)市場(chǎng)的熱銷是為08年的關(guān)鍵詞。

　　特征一：供求比例上升 商鋪出售壓力增大

　　打破了2007年供不應(yīng)求的整體形勢(shì)，2008年供應(yīng)量上升而去化量下跌。一升一跌，供求比例則由2007年的1：1.1 至今年的1.6：1。究其原因，一來(lái)，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，上半年除了因2月傳統(tǒng)春節(jié)影響，銷售量?jī)H為7.41萬(wàn)平米，其余月均去化量保持了12萬(wàn)平米以上的速度。而自8月起，交易量逐月下降，難以突破10萬(wàn)平米的月度成交量�？梢�(jiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)影響力漸漸凸顯，嚴(yán)重影響投資者信心；二來(lái)，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資漸理智，不輕易被開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)所鼓動(dòng)。商業(yè)項(xiàng)目是否擁有成熟經(jīng)營(yíng)模式以及有支撐力的投資回報(bào)越來(lái)越被投資者所看重。

　　特征二：專業(yè)市場(chǎng)仍受青睞 迪斯尼效應(yīng)初現(xiàn)端倪

　　從成交排行榜中看出，專業(yè)市場(chǎng)依舊屬市場(chǎng)寵兒，寶山區(qū)的長(zhǎng)江國(guó)際貿(mào)易中心。共成交5.41萬(wàn)平米(2296套)，雖然其商鋪?zhàn)罡?.47萬(wàn)/平米的單價(jià)在專業(yè)市場(chǎng)類不屬價(jià)廉，不過(guò)該項(xiàng)目23.6平米的套均面積使得“小面積、低總價(jià)”總是能成為發(fā)展商的噱頭，也吸引了投資者的目光。其他幾例大型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目如長(zhǎng)三角物流中心、上海箱包城、上海玫瑰園商貿(mào)城等亦頻繁占據(jù)月度成交榜顯著位置，2008年1-11月成交面積分別4.62萬(wàn)平米、4.55萬(wàn)平米、3.94萬(wàn)平米。另外迪斯尼落戶川沙之定論使得周邊房?jī)r(jià)逆市飄紅，其板塊內(nèi)的綠地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，自3月開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化勢(shì)頭良好，截至11月底，商鋪去化1.71萬(wàn)平米(194套)，且最高價(jià)高達(dá)4.4萬(wàn)元/平米，成為年度商場(chǎng)類成交明星。

　　特征三：商家熱情不減 中心商圈頻頻升級(jí)

　　雖然與07年相比，消費(fèi)者信心明顯不足。金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)的影響力凸現(xiàn)，失業(yè)、降薪等風(fēng)險(xiǎn)的增加無(wú)力降低了國(guó)民的購(gòu)買(mǎi)力需求。相對(duì)應(yīng)的，零售物業(yè)的需求受到了一定的抑制，不過(guò)相對(duì)來(lái)說(shuō)，快消、餐飲、服裝等產(chǎn)業(yè)受沖擊較小，國(guó)外一些時(shí)尚類零售商選擇進(jìn)入或者繼續(xù)擴(kuò)大其在華業(yè)務(wù)。與此同時(shí)， 08年上海市區(qū)商圈升級(jí)步伐頻繁，如徐家匯太平洋百貨年初停業(yè)裝修并更新了45%左右的品牌，消費(fèi)檔次調(diào)高約20%。港匯廣場(chǎng)引進(jìn)了Versace、Dkny、Paul&Shark等國(guó)際一線品牌；虹橋商圈08年新增了長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)、虹橋天都、泓鑫國(guó)際廣場(chǎng)以及匯金百貨天山店等約17萬(wàn)平米的商業(yè)面積。大虹橋商圈黃金城道的開(kāi)放、LV大廈的即將動(dòng)工表明其將全力打造高端涉外商業(yè)；南京西路商圈的金鷹廣場(chǎng)5月歇業(yè)閉關(guān)，預(yù)計(jì)09年4月面世，屆時(shí)將引入GUCCI2000平米的豪華旗艦店。同時(shí)，863號(hào)的原鴻翔百貨在10月初迎來(lái)了英國(guó)瑪莎百貨的開(kāi)業(yè)。未來(lái)越洋廣場(chǎng)、嘉里中心二期、協(xié)和城二期、大中里等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的落成均揭示南京西路商圈的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)；淮海路商圈則云集了眾多大牌旗艦新店。C&A位于思南路口雪豹商廈的旗艦店粉墨登場(chǎng)，愛(ài)瑪仕、“芭比娃娃體驗(yàn)館” 以及厲峰集團(tuán)旗下的登喜路世界不久亦可能落戶。豫園商圈娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)——豫龍坊0面市，明年還將落成MSsquare購(gòu)物中心。標(biāo)志著其由小商品集聚地向多元化商業(yè)中心的轉(zhuǎn)變。

　　特色商業(yè)街方面，一些傳統(tǒng)代表將改變以往街?jǐn)偸降慕?jīng)營(yíng)模式，引進(jìn)較高端品牌。如云南路美食街預(yù)計(jì)12月將重新展現(xiàn)，匯聚了包括五芳齋、小紹興大酒店、鮮得來(lái)排骨年糕店、等傳統(tǒng)美食店，體現(xiàn)其老字號(hào)文化特征。而吳江路則基本完成新一輪招商，引進(jìn)包括星巴客、一茶一座等品牌，傳統(tǒng)品牌小楊生煎等繼續(xù)保留，店面進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整。

　　特征四：鼓勵(lì)政策利好 未來(lái)形勢(shì)信心高漲

　　近日政府出臺(tái)了政策加快外商投資房地產(chǎn)審批節(jié)奏，一直以來(lái)嚴(yán)格的限外政策松動(dòng)跡象明顯，在現(xiàn)在住宅形勢(shì)相當(dāng)不明朗的情勢(shì)下，商業(yè)項(xiàng)目更容易獲得外資的青睞。另外10月初，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始征求房地產(chǎn)投資信托基金(reits)方案的意見(jiàn)稿，并經(jīng)過(guò)央行、證監(jiān)會(huì)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會(huì)簽完畢后送呈國(guó)務(wù)院并取得批復(fù)。預(yù)計(jì)明年初待reits實(shí)施細(xì)則確立后可能出臺(tái)，無(wú)疑為對(duì)資金要求比較高的商業(yè)地產(chǎn)商吹來(lái)一股暖風(fēng)。

　　展 望 篇

　　2009年，零售業(yè)市場(chǎng)的新增物業(yè)面積預(yù)計(jì)比08年稍有回落，為200萬(wàn)平米左右。銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀，下滑趨勢(shì)較明顯。預(yù)計(jì)年去化量120萬(wàn)平米。嚴(yán)峻的銷售壓力可能促使部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，等待市場(chǎng)回暖。

　　2009年，市中心優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)赓U供應(yīng)有限，空置率保持較低水平。由于中國(guó)受本次金融危機(jī)的沖擊相對(duì)較小，且刺激居民的消費(fèi)欲、提振內(nèi)需是國(guó)內(nèi)目前經(jīng)濟(jì)政策的主基調(diào)，一些國(guó)外品牌將積極拓展對(duì)華業(yè)務(wù)，市區(qū)的高檔購(gòu)物中心將繼續(xù)保持其品牌的活躍調(diào)整。相對(duì)應(yīng)的，市區(qū)租賃市場(chǎng)的活躍，銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)也將使得租金平穩(wěn)良性增長(zhǎng)。

　　2009年，世博效應(yīng)以及交通基礎(chǔ)設(shè)施快速建設(shè)，將通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃、業(yè)態(tài)配套等，結(jié)合形成軌道樞紐型商業(yè)中心，有利于上海商業(yè)布局的進(jìn)一步擴(kuò)散。