房地產企業(yè)被迫轉型 商業(yè)地產成主攻方向

    在中國房地產調控的背景下，地產開發(fā)商可能被迫轉向商業(yè)地產。
　　此輪新政調控下，地產開發(fā)商面臨著生存和轉型的壓力，可能被迫轉向商業(yè)地產。當住宅市場已聚集了大量高風險資金，當開發(fā)商已經(jīng)到了轉型的十字路口，新的房地產投資渠道正在形成，處在政策“孤島”上的商業(yè)地產，旋即成為焦點。有業(yè)內人認為，以前開發(fā)商業(yè)地產是開發(fā)商多元化策略的一部分，是為了建立穩(wěn)定現(xiàn)金流而采取的合理財務策略，因而目前可能是被動的選擇。另外，未來住宅地產中保障房比例增加，地產開發(fā)商在住宅地產的投資占比會下降，所以從長遠來看有開發(fā)商面臨著生存和轉型的問題。
　　繼萬科、華潤等房企大佬之后，中糧近期也高調地對外宣布了其向商業(yè)地產進軍的消息。6月23日，中糧置業(yè)高調宣布未來5到10年，在全國拓展20個大型商業(yè)地產項目大悅城，總資產將達到700億元規(guī)模。6月24日，中糧集團在上海半島酒店對外宣布，旗下中糧置業(yè)整體收購的上海大悅城項目將于今年年內滿鋪后正式迎客。未來，包括住宅、工業(yè)地產和酒店在內的地產業(yè)務擬進入統(tǒng)一融資平臺，實現(xiàn)整體上市。根據(jù)中糧集團的戰(zhàn)略部署，未來5~10年，該集團將在全國拓展20個大型商業(yè)地產項目，總資產達到700億元規(guī)模，占中糧集團總資產的30%。
　　事實上，中糧對于商業(yè)地產的關注早在去年年初就有所體現(xiàn)。2009年年初，中糧集團就正式提出了打造“全服務鏈的城市綜合體”的戰(zhàn)略，全力發(fā)展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，將大悅城品牌進行全國復制。此前，業(yè)界一直盛傳中糧集團內部正考慮將住宅業(yè)務和商業(yè)地產業(yè)務再度合并，即中糧地產和中糧置業(yè)將進行重組。但隨后中糧地產發(fā)布公告對此加以澄清，表示中糧地產目前僅擬作為中糧集團整合住宅地產業(yè)務的平臺，沒有將集團商業(yè)地產業(yè)務全部注入的計劃。
　　“目前，房地產轉型的出路之一是通過行業(yè)整合，淘汰一部分開發(fā)商，之二是向商業(yè)地產轉型。”有專家這樣認為。同時該專家也指出，中國商業(yè)地產發(fā)展的正常軌跡也到了它應該成長，應該出現(xiàn)重大轉型的階段。這個階段重要的標志是華潤、保利、招商等地產開發(fā)商已經(jīng)開始進軍商業(yè)地產，尤其是已經(jīng)上市或者即將上市的房地產開發(fā)商。在產業(yè)結構調整上，出現(xiàn)的重要的“三七”規(guī)律，把持有物業(yè)、資產性物業(yè)調到30%，把住宅降低到70%，這是符合未來中國資本型運營的規(guī)律，包括像萬科這樣的，即使很保守也調整到“二八”比例，這是行業(yè)發(fā)展成熟的標志階段。
　　值得注意的是，雖然開發(fā)商希望增加商業(yè)地產的比重，但是投資商業(yè)地產并不容易。因為商業(yè)地產的復雜性遠遠高于住宅，需要具備的投資知識也要較住宅高深。經(jīng)營者要在未來商業(yè)地產中占據(jù)一定地位，非一日之功，這是需要有萬達地產那樣韜光養(yǎng)晦的長期堅持才能開花結果的。但不管怎樣，未來的商業(yè)地產的開發(fā)空間還存在著上升空間，卻是業(yè)界普遍承認的事實。