物業稅若開征 對商業地產影響較大

　　近日有消息稱物業稅的開征將率先從商業地產“開刀”。對此，業內人士表示，這對商業地產發展將造成比較大的影響。

　　在日前某網站舉行的“樓市拐點下的商業地產發展潛力有多大”對話沙龍中，有著多年商業地產從業經歷的新塘牛仔城副總經理何小蓮就表示，如若在商業地產征收物業稅，那對行業的發展將造成比較大的影響。之前國家對樓市的調控主要集中在對住宅方面，而商業地產很少涉及，像房貸新政對住宅的規定，商業地產就不受限制。正因為如此，商業地產也成了很多投資者的“避風港”，如若國家在商業地產領域征收物業稅，或許會將投資者嚇跑。

　　據稱，大概從2003年開始，人們投資物業的視野逐漸擴大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業地產受到市場歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預期。

　　2004年，商業地產競爭已經很激烈，估計今年會更加激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業地產希望出售，特別是大量新建小區的配套社區商鋪，增加了這部分產品的供應量。過去很多商戶找個經營場所不容易，現在是開發商求他們進來，希望用商鋪拉動住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業地產市場在未來幾年內將持續繁榮，另一方面，這種繁榮也意味著商業地產市場對投資者的回報會降低，甚至會出現投資失敗的例子。

　　值得關注的是，如同住宅供應需要合理結構，商業地產的開發也需要注重結構和供應量的配置，在一些社區商鋪中，由于開發商要快速銷售，快速變現，

　　物業稅

　　所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。目前還沒有具體的征收辦法。

　　造成商業布局缺乏系統的規劃和策劃，已經出現不同程度的空置。

　　盡管征收物業稅的時間還沒有定論，但一些投資者已計劃伺機“撿漏”拋售的中小商業地產。業內人士則認為物業稅對養鋪期的物業影響較大，并建議物業稅收要根據不同類型物業區別對待。

　　2007年12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定——2008年將對商業地產采取觀望的態度。

　　2006年以前王先生通過商業地產投資，手中有了億元資金，之后進入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業物業。最近有人推薦給王先生一個帶租約的商業，投資回報率約11%，對于商業地產投資而言，這是一個比較可觀的回報率，但因為最近聽到了物業稅要出臺的傳聞，他表示政策不明確，暫時不出手。

　　他的判斷是：如果2008年真的開始征收物業稅，在資金緊縮的大背景下，將會對中小開發商的持有物業產生較大影響，這些商業地產難免會出現因為資金鏈緊張而拋售的狀況，到時“抄底撿漏”會是更好的選擇。所以2008年只持有現金，不參與投資，等到2009年后出手。

　　北京匯博行董事總經理潘好龍對王先生的決定表示理解，2007年是北京商業地產集中放量的一年，今年北京的商業地產放量達500萬平方米，這些商業地產在2-3年的時間內將逐步進入養鋪期。與住宅不同的是，進入養鋪期的商業地產基本難以收到較好的租金回報，如果再加上物業稅，其養鋪期的壓力將會更大。

　　商業地產持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業地產投資市場，物業轉手的價格會與租金有著比住宅更加緊密的聯系，上海五合智庫總經理鄒毅指出，對于正常的商業地產交易，尤其是現房類商業物業的交易，一直存在著以租金倒推售價的慣例，很多熱點區域的寫字樓和商鋪因為租金上不去，導致出售的價格很低。

　　鄒毅表示，商業地產的物業稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價。對于投資者而言，其投入資本的價值回報也會在轉售過程中受到影響。

　　鑒于目前優質的商業地產項目出租率持續提升，處于優勢地位的商業地產開發商和投資者會將增加的成本部分轉嫁給承租方，而處于弱勢地位的商業地產持有者為了盡快出租，不會將這一成本轉稼給租戶，這將會使商業地產價值兩極分化，因此鄒毅建議，商業地產的物業稅收一定要根據不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業進行區別對待。

　　無獨有偶，合富輝煌房地產集團發展策劃商業總監林仕飛也持同樣的觀點。不過，他表示，任何的宏觀調控都不會對市場產生長期的影響，更多的是短期效應。所以，物業稅短期之內會引起很大的影響，但是長期來看一定是價值的回歸。

　　物業稅開征任重道遠

　　物業稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？

　　有關專家表示，物業稅的開征并非容易，必須具備四個條件。首先，就是物業稅征收要求各種產權清晰。政府要向業主、向產權所有者征稅，尤其是物業稅，它是一種財產稅，而不能向租用者征；第二，要理順各種產權關系。國有土地和集體土地應該并軌，因為目前集體土地倒賣現象嚴重�，F在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產產品價值體現上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大；第三，要有公平、公正的評估機構；第四，要有房地產稅費體系要完整。

　　由此可見，房地產稅費體系改革，是一次整體不動產稅費的改革，應從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統籌考慮。依據我國的國情，物業稅的調節主體應放在房地產炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。對于自住房應給予優惠和減免，以控制貧富差距的繼續擴大。

　　開征物業稅的四個條件之一就是進行土地產權合并。這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。目前土地公有制的兩種方式是國家所有和集體所有。但事實上有大量集體土地被囤積，并成為各區、縣負責人謀取利益的籌碼。

　　與此同時，開征物業稅，首先要對不動產進行評估，但當前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？目前，我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構；二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構；三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開征物業稅？

　　因此，要開征物業稅，首先要整頓清理現行的評估機構，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關系，使評估機構真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機構，老百姓才能信得過。

　　而決定開征物業稅成敗的另一個關鍵，就是確定物業稅調節的主體定位。如果物業稅把調節的主體定位在多數工薪階層的不動產(因為大多數人都購買了房改房)上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購買了住宅，最后不但要交物業費，還得交物業稅，恐怕大多數居民難以承受。事實上，應該把調節主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以抑制房地產的炒作和投機，調節貧富差距的進一步拉大。

　　當前開征物業稅涉及到范圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當多的問題，這將阻礙物業稅的改革進程。雖然物業稅開征的大方向已定，但要真正落實，還是長路漫漫，需要等待，需要改革。

　　據了解，雖然目前征收不動產物業稅的具體實施細則和措施還未出臺，但基本框架已明確。即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。據透露，目前物業稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅與之基本相當。