廣州將掀起第三輪專業市場革命

　　廣州新老商圈調查
　　從傳統專業市場到打造現代化展貿型專業市場　　

　　聯街網訊：搬還是不搬？這是一個問題。近10年來，廣州專業市場的搬遷問題一直是困擾政府城市規劃升級的一大心病。廣交會的誕生，為新中國沖破了西方“封鎖、禁運”的枷鎖。而她的落戶，也成就了廣州作為全國商品集散地不可動搖的地位。幾十年來，來自全國各地的商人自發地在此進行生產、貿易，一個城市一千多個專業市場的“神話”在這里變成現實，多個領域的“廣州價格”也早已聲名遠播。　　
　　不過，盡管威水史一籮筐，但廣州專業市場散亂、發育不良、傳統落后等現實已擺在眼前。一場注定漫長而艱辛的革命多次　被提上日程，從最初讓批發市場遷出內環以外的計劃已被扼殺于搖籃，而分類改造搬遷的計劃大部分也以政府的“讓步”而告終。日前，《廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》公示，專業市場的搬遷升級再次被重提，這場在專家眼里的第三輪革命又將如何善終，我們拭目以待�！　�

　　故事　　

　　一個“格子鋪”檔主的生意經　　

　　李迪大專畢業后就在長沙中山路的一家主題商場經營服裝生意，幾乎每隔一周他就要接收前一天從廣州十三行發來的貨�！拔乙话阋粌蓚�月去一趟廣州選樣，回來后需要補貨就打電話讓批發商發貨。一次運費百多元。”他說，現在大家都到廣州進貨，特別是十三行�！　�
　　據了解，不僅是湖南，遠在北京、天津和上海這些一線城市的服裝市場上，都能看到來自廣州十三行的貨。王麗（化名）在紅遍天服裝批發市場租了一個小檔口，她和李迪已經合作快兩年了，主要賣女裝，每天都要發兩三百件衣服去往全國各地�！　�
　　說她的檔口小，一點也不過分。面積僅約1平方米，堆放幾百件衣服后已容不下兩個人同時站立。而這種格子鋪在十三行極為普遍，“還別看不起這小小的鋪面，我進場費花了20多萬，每個月還要交七千多元的租金�！蓖觖愓f，若是二手再轉租的話月租金要超過2萬元�！　�
　　為控制成本，她的檔口只請了一個女工，自己則負責生產、設計到銷售。王麗每天從早上五六點開始，一直到中午都會在繁忙中度過，而這段時間也是生意最好的時候。吃過午飯后，王麗可能會去逛一下市場，她的設計“靈感”主要來自時尚雜志和流花商圈的紅棉、白馬或壹馬等服裝批發市場，因為這里的商品檔次較十三行要高，而且很多都來自韓國�！　�
　　決定最新的款式后，中大布匹、輔料市場是王麗必去之地，因為在最快的時間內，這里的批發商會把她挑選的材料送到她僅有5個人的“制衣廠”。王麗也將以最快的速度把這些貨發給全國各地，甚至國外的客戶�！　�

　　繁榮背后“危機”四伏　　

　　王麗僅是十三行成千上萬個商戶中的一個。據不完全統計，十三行總面積只有0.1平方公里，聚集了超過6000家服裝商鋪，上萬名業主和工人，年交易額超過100億元，每天發往全國各地的貨物有三四千噸。位于十三行路口，著名的新中國大廈甚至創造過廣州商業地產的最高售價11萬元/平方米�！　�
　　而在這些繁榮的表象背后，到處都“潛伏”著后勁不足的危機。王麗坦言，這一兩年來越來越覺得身心疲憊，又無利可圖。產業的便利性導致同質化嚴重，本來附加值就低的服裝批發價格戰越來越激烈，但市場對貨品的周轉速度又要求越來越快。　　
　　“去年的金融危機使得生意更難做了，現在外貿雖有所起色，但內銷實際上還沒恢復，成本壓力也更大了。”沈先生和王麗是“鄰居”，一樣靠著一間“格子鋪”做窗口，經營著女褲生意。他說，最大的成本壓力來自于“人多地少”推升著這里的鋪租越來越高�！　�
　　眼下，一場更大的“危機”已蓄勢待發，但包括王麗在內的大多數商戶似乎并未察覺�！稄V州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》今年1月26日出臺，這份規劃備受關注之一的便是專業市場的搬遷，荔灣區成為了最主要的區域�！芭�發市場的去留規劃還要看最后確定的方案，原則上專業市場能搬則搬，至于何時搬、怎么搬、搬哪一塊，現在還沒最終定論。”荔灣區委書記劉悅倫在日前召開的區委十屆八次全會上表示。　　
　　“還能搬去哪，在這里做生意這么久，如果要搬肯定又會像之前一德路那樣，重新就近再找個鋪�！鄙蛳壬�稱�！　�
　　據了解，沈先生的看法代表著大多數商戶的共識。2008年一德路商圈以臨時街鋪組成的小商品批發市場——藝景園被拆除后，立馬就讓其對面的萬菱廣場商鋪的頂手費在三年里從5000元勁升了八十倍至40多萬元。而臟亂擁擠的濂泉路去年開始整治后，周邊已建成及改造的市場商鋪租金也較之前暴漲了三四倍�！　�

　　緣自先天發育不良　　

　　實際上，廣州專業市場的搬遷和升級改造早已不是新鮮話題。早在2004年初，廣州出臺的第一份商業發展規劃《廣州市商業網點發展規劃(2003-2012)》時就提出，到2010年內環路以內的八成專業市場都將遷出。　　
　　讓市政府下此決心的原因便是“散、亂、小”的專業市場已嚴重影響城市規劃。據廣州市經貿委數據顯示，廣州的專業市場最高峰時一度達到1115個。值得注意的是，文件出臺后，老城區的專業市場并未逐年遞減，反而上升了。廣州統計局數字顯示，2008年廣州市有商品交易市場1298個(中大布匹市場群和站西路鞋城群等視作一個市場統計)，比上年竟增加97個，其中專業市場現有1000個左右。　　
　　“從空間布局上看，目前廣州市有高達54％的市場集中在內層圈（即三大老城區），40%的市場位于中層圈，僅6%的市場位于外層圈。老城區由于歷史原因致使交通擁擠、用地緊張，從而導致物流與商流矛盾突出，這嚴重地影響了專業市場的進一步發展和壯大。”廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示，這一現狀都是因為這些專業市場都是“野孩子”，是經過20多年來自發形成的，普遍缺乏戰略規劃，甚至很多都是臨時建筑。　　
　　以此次舊城改造討論的關鍵區域——荔灣區為例，旺丁不旺財的矛盾極為突出。據該區公開數據顯示，區域內共有238家專業批發市場，經營面積約280萬平方米，不過因為經營管理模式較為落后，對全區財政貢獻較低，全年交易額超過240億元，但是年納稅額卻只有2億元左右，每平方米經營面積每年納稅才70元左右�！　�
　　據廣州日前出臺的舊城改造規劃，欲將荔灣舊城未來調整為商貿休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區。通過遷、提、轉、引等措施，促進產業的逐步升級，從批發貿易轉向旅游、休閑服務，突出成行成市的產業特色�！　�

　強制升級不如借“市場之手”　　

　　王先慶表示，現在業內和學界對于專業市場的話題主要就圍繞在“搬、不搬、升級改造以及得過且過”的四種觀點展開，“但這幾種觀點都沒有從市場發展條件來看問題�！薄　�
　　他認為，專業市場應視為社會公共基礎設施，它的誕生最初都是基于當地市民的日常生活需求，在經過時間的積累后，人氣和商氣逐漸形成，不能輕言搬遷�，F在尷尬的局面是由于政府引導缺失、企業急功近利共同造成的，“市場升級改造已不再是單一的問題，而是涉及到廣州整體經濟產業的轉型，政府、協會和企業要形成合力，一起推動。”　　
　　有專家表示，其實對于專業市場的搬遷與否，各區政府也很猶豫。市場一走，客流、商業氛圍以及稅收都不可避免要流失。若要留下，政府就應該為市場的升級改造“埋單”，包括停車位、道路拓寬以及形象包裝等�！　�
　　“現在老城區的市場升級改造已并非拓寬周邊馬路，增加配套硬件設施就可解決。過去的30年來廣州一直重生產、輕流通，現在城區的交通網絡規劃已不能適應市場的發展需求。再談升級改造成現代化商貿流通體系或也只能以換湯不換藥而告終。”王先慶稱，廣州專業市場的改造可順著市場發展的方向，扶持培育一批示范性的市場，利用市場的“無形之手”自然形成優勝劣汰。　　

　　商業擴張進行時：火車南站商圈奮力崛起　　

　　1月30日，隨著由廣州開往武漢的G1002次和諧號高速列車從廣州南站徐徐啟動，國內現代化程度最高的武廣高鐵始發站廣州南站1-7道正式開通運營。而這一天也標志著廣州火車南站商圈真正"坐上"高鐵，以后起之秀的姿態進入了社會各界關注的眼簾。
　　"火車一響，黃金萬兩"，這句俗語在廣州的流花商圈已體現得淋漓盡致，而依托東站形成的天河北商圈也正"風光無限"�，F在看來，廣州火車南站商圈的崛起也許只是時間的問題。　　

　　地位：廣州“南拓”重要節點　　

　　即使是在春運期間，廣州火車南站依然看不見人潮洶涌的場面。站在火車南站廣場看過去，這個"大塊頭"顯得有些孤單，現在伴隨它的仍然是四周一片片的空地。然而可以預見的是，不消多久這周邊也將商鋪林立起來�！　�
　　在日前召開的中共廣州市番禺區委十一屆八次全體會議上，相關負責人表示，省、市已將廣州南站周邊3平方公里地區確定為穗港澳現代服務業合作先行先試區，廣州南站地區、長隆旅游區、漢溪商貿區和萬博商務區等將整合起來，形成綜合優勢，成為廣州"南拓"戰略的重要節點。接下來1000多畝經濟留用地的開發、南站周邊地區閑置物業的盤活、招商選資都將成為番禺區的工作重點。　　
　　據了解，番禺區政府去年曾委托相關機構調研并編制了一本《番禺區廣州鐵路新客運站商旅經濟圈規劃白皮書》，欲將這個新興商圈打造成一個集酒店、寫字樓、購物中心、公寓等一體化的都市綜合體�！　�
　　此外，火車站及周邊地區也將大力發展現代商貿業、商務中介業和現代物流業，逐步完善批發、零售、休閑娛樂、信息發布等功能和設施。火車南站規劃布局分為"三個圈層"，第一圈層為新火車站核心區，包括行政、辦公、商業等配套功能；第二圈層為混合區，包括商業、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區，包括居住及生活配套設施�！　�

　　動向：“大塊頭”紛紛進駐　　

　　盡管眼下火車南站的規劃還未明確，但多個專業市場項目早已聞風先動�！　�

　　五湖四海國際水產交易中心本月1日正式在番禺開業，這個號稱是廣州最大水產交易中心的市場，比"老大哥"黃沙水產市場"大"了近十倍。盡管所處位置現在看來并不在火車南站商圈范圍內，但其副總經理陳瑞標表示，廣州目前最成熟的專業市場商圈都集中在火車站附近，新火車站搬遷到番禺后，也會形成一個新的專業市場商圈，"5年之后，番禺將成為專業市場重鎮。"　　
　　而美嘉國際服飾城可謂是真正占據了火車南站商圈的"腹地"。據其總經理王東偉介紹，該項目距離火車南站僅1公里，占地面積40萬平方米，首期22萬平方米可提供8000多個商鋪，車位超過5000個，將成為廣州最大的服飾城。　　
　　此外，番禺區經貿局局長蘇治邦向記者透露，新火車站周邊商業規劃有幾大批發市場，包括美嘉國際服飾城、廣州國際展貿城及以物流、汽配等產業為主的東涌萬洲工業園區，下一步將引入汽配批發市場的方案也正在論證過程中�！　�

　　爭議：成也高鐵敗也高鐵　　

　　火車南站依仗著亞洲最大交通樞紐的聲勢以及遼闊的土地優勢，盡管商圈規劃還僅在調研論證階段，但未來的藍圖似乎已清晰可見。不過，這一商圈是否擁有培育專業市場的肥沃土壤，業界還是存在著爭議�！　�
　　王東偉表示，"高鐵時代"將使這個商圈充滿無限想象。數據顯示，火車南站每年的客運量將達到八千萬人，每日發送達20萬人次。而周邊新建的汽車客運站日發送旅客量也將有3萬人次。此外，除武廣高鐵外，貴廣高鐵、南廣高鐵、廣深港高鐵、廣珠城際以及廣州地鐵2、3、7號線都在此交匯�！　�
　　"客戶在我們美嘉拿到服裝后，兩個小時就可以到達湖南，華南三小時經濟圈輕松打造，廣東服裝將在此輻射全國。"王東偉稱。　　
　　記者從相關方面了解到，現在火車站與地鐵漢溪站中間連接的11公里的寬闊的漢溪大道，未來將打造成漢溪物流中心，批發和零售將結合在一起，并完善相關產業鏈。此外，通過這里，火車南站將把長隆旅游區、漢溪商貿區和萬博商務區等串聯起來，形成一個集高端旅游、休閑、購物于一體的現代化商貿區。"現在投資或進駐于此，無疑是一個極好的時期。"　　
　　不過也有不少專家認為，前景只是對于零售業而言，這里并不適合發展專業市場。楚睿商業有限公司項目總監李天奇就認為，并不看好物流商圈的規劃。"南站是客運站，即使有高鐵，針對專業市場而言，能利用到的地方也并不多。而且，番禺地理位置向南，若以公路貨運位置，這里的輻射范圍很有限。"他稱，原來廣州東站開通時，在東方寶泰的位置規劃的就是打造一個15萬平方米的升級版的白馬服裝城，但事與愿違。　　

　　中原地產項目部總經理黃韜也告訴記者，火車南站商圈的前景可能還不能那么快下結論，真正的規劃還未出臺，可以打造成綜合旅游概念的商圈，但不能做專業市場。如果要從投資的角度來說，他建議不妨再觀望一段時間，或許到今年底�！　�

　市場反應　　

　　投機客：蠢蠢欲動　　

　　據了解，一些"投機客"開始蠢蠢欲動爭相"入市"。王煒是一名媒體工作者，就住在番禺。他告訴記者，近期美嘉國際服飾城的招商在當地引起不小的震動。"很多人連夜排隊，隊伍都排出幾十米了，就為了拿一個號。"　　
　　據王煒稱，這是該項目第一期的招商，不但吸引了很多商戶，還招來了"黃牛黨"。"拿號的同時要交2萬元入場費，這些黃牛領到號后就轉手加個幾千元拿出來炒。"　　
　　美嘉相關負責人告訴記者，項目的第一期招商很快就招滿了，由于有半年的免租期，且租金較老城區的專業市場低2/3，一般簽約時間都在6年至8年，吸引了不少商戶進駐�！　�

　　老城區商戶：靜觀其變　　

　　不過，記者在十三行一帶專業市場采訪時發現，大多數商戶都害怕從日出等到日落的冷清，仍持靜觀其變的態度。劉姐在一個臨街商鋪里做女裝生意，對番禺建了幾個大型專業市場的事情卻渾然不知。"不過即使便宜我現在也還是不會去，那邊還不成氣候，一個專業市場的培育至少都要兩年時間，這也是我們最大的承受度。等那邊旺起來再去看看吧。"劉姐說，盡管現在十三行生意難做，但還是勝在有量，暫時不愿意冒險�！　�

　　專家觀點　　

　　王先慶：商業中心南移利好火車南站　　

　　原本的專業市場由于模式過于傳統，與當前展貿業的主題相比競爭力不足。市場將迫使這些專業市場自動轉型，為未來的發展尋找更好的地理區域。而廣州火車南站商圈無疑可以發展成為一個窗口型的市場，它有著高起點的規劃、優質軟硬件配套，前景光明。甚至可以說，隨著商業中心的南移，廣州未來的商業在番禺�！　�
　　現在，中國已經進入工業化后期，是服務業的時代，是汽車購物時代。番禺現在這種后發優勢已經很明顯，大型的娛樂場所、購物中心都已在此安營扎寨。未來的專業市場也一定是以現代展貿為主，汽車可以直接開到商鋪門口。　　

　　沈正�。夯疖嚹险静痪邆湄涍\條件　　

　　從商圈發展方面來看，廣州火車南站商圈未來是有前途的，但若是專業市場，南站不具備貨運條件，更多的是公路交通，由于廣貨更多的是往北上，其輻射優勢就比不上舊火車站商圈了�！　�
　　同時，專業市場有著扎堆效應，講究產業的集聚，在市場培育方面還需要時間的積累。廣州南站商圈的核心競爭力就在于后發優勢�，F在的提法是在此打造現代化展貿型專業市場，未來趨勢如此，但現階段更多的也只是營銷概念。根據目前市場的現狀來看，還達不到展貿的水平，即使是現代化專業市場，但仍然是傳統交易，新瓶裝舊酒而已，不可能一下就從農耕社會跳到了現代社會。　　

　　番禺部分現有或在建大型專業市場一覽　　

　　名稱面積(㎡)開業時間所屬商圈　　

　　美嘉國際服飾成40萬亞運前首期開業火車南站　　

　　嶺南鞋城首期10萬2009年8月27日沙溪　　

　　五湖四海國際水產交易中心20萬2010年2月1日沙溪　　

　　廣州國際展貿城576萬首期2010年8月——　　

　　廣州沙溪國際酒店用品城12萬2006年8月12日大石　　

　　廣州五洲裝飾世界20萬——洛溪迎賓路　　

　　鏈接　　

　　三輪專業市場“革命”　　

　　●第一輪：2004年，《廣州市商業網點發展規劃(2003－2012)》編制出臺。根據規劃，廣州市原則上內環路以內市中心區不再新建批發市場，市中心區內原有條件差、配套設施不齊的批發市場將通過功能轉換、向外遷移等方式進行調整改造。到2010年，全市批發市場總交易面積控制在1000平方米左右，其中內環路以內將從目前的100多萬平方米減少到20萬平方米以下�！　�

　　標志事件：2005年5月，廣州國際玩具禮品城開業�！　�

　　●第二輪：2006年5月廣州市市長張廣寧率團到義烏考察小商品批發市場后，市政府隨即下發了《批轉市經貿委關于借鑒義烏市經驗大力推進我市批發市場整合提升和發展工作方案的通知》。市場改造方案轉為分類處理，即關閉一批、搬遷一批、改造一批�！　�

　　標志事件：2009年1月，總建筑面積超576萬平方米，總投資預計超145億元的廣州國際商品展貿城破土動工。　　

　　●第三輪：2010年1月26日出臺《廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》。　　

　　標志事件：尚無