今年房地產(chǎn)市場是不是死蟹一只

　　三十多天時間內(nèi)，隨著中央政策連環(huán)炮炮連續(xù)發(fā)出，6部委解釋如何細化政策，將連環(huán)炮落到實處，炮炮見紅，樓市已經(jīng)被打成塞子了。事實上，還沒等細化政策出臺，樓市已經(jīng)“千里冰封萬里雪飄，望樓市內(nèi)外，惟余莽莽了”。
　　管理層出臺這一系列政策，確實很管用，而且有些像2008年的翻版，置2008年樓市成交量于死地的收緊貨幣政策和二套房貸政策在中央的連環(huán)炮中都已經(jīng)明確顯現(xiàn)，但這種管用只能是高壓下的管用，也就是說：樓市，也該歇歇了！
　　各地樓市成交量以垂直跳水的姿態(tài)出現(xiàn)在新年第一周，根據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2010年1月4日至1月10日，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達到97%之多。而且不僅僅是一手房市場成交量如此迅猛的下挫，二手房市場成交也在全線潰退。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月全國京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大，達到21.55%，北京次之，為21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20%，上海和廣州下滑幅度相對較小。
　　雖然成交量已經(jīng)確定冰封，但房價卻巋然不動。特別是受到搶政策末班車的影響，12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。隨著優(yōu)惠政策戛然而止，樓市火爆一夜之間變了臉，市場預(yù)期不是很好，觀望者越來越多。不過，因為開發(fā)商們在2009年獲得了大豐收，資金鏈這塊已經(jīng)和2008年快要斷了不可同日而語了，而且，經(jīng)過2009年的央企瘋狂搶地抬高地價，房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)上門檻已經(jīng)抬高，擁有國企和央企背景的開發(fā)商資金自然比2008年時代的開發(fā)商更為充裕。因此，若是想要房價有大幅度地下挫，可能性也不是很大，但量能萎縮勢必造成局部性的調(diào)整，這種調(diào)整有可能以漲幅調(diào)整為主線，以絕對價格調(diào)整為輔的趨勢。
　　雖然老百姓很難等到房價大幅度下挫的機會，但是如果管理層真正的增加小戶型的話，還是可以滿足更多人的需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥指出，“我們的工作目標是盡可能地多提供普通群眾能夠消費得起的中低價位普通商品住房。”增加小戶型甚至迷你戶型，至少在總價上能夠減輕購房者負擔、減少銀行風險增加供給量的好處，從而減少老百姓被高房價灼傷的程度。
　　其實，國外還有十平米的房子，美國的“風滾草小房子公司”售出的最小房子只有4.6平方米，而最大的是71.5平方米。房子的平均售價在5萬美元左右（約38萬元人民幣）。吃飯、工作、娛樂、洗澡、睡覺，都在區(qū)區(qū)9平方米的迷你小屋里，生活照樣悠閑自得——這就是美國人Jay Shafer親手設(shè)計建造的夢之家“風滾草”。當然，這種小房子也太小了，已經(jīng)不符合我們經(jīng)濟發(fā)展的趨勢了，但我們的經(jīng)濟發(fā)展水準也沒有到動不動就是100平米以上的水準。
　　而事實上，小戶型的供應(yīng)量非常少，需求量非常大，這就造成了必需要攢夠足夠的首付才能買得起房子，而且，由于金額巨大，往往是風險也很大，一旦經(jīng)濟波動，房奴們月供都成問題。由于沒有供應(yīng)迷你戶型，消費者也買不到，只能擠在一起買“法拉利”。因此，我們必須要制定市場規(guī)則刺激開發(fā)商多開發(fā)小戶型的房子，節(jié)約土地以及減輕風險。
　　由于09年房價上漲過快，因此房價與租金的收益比率越來越不匹配。以拿上海為例，住宅租金的收益僅僅2-3%，其它一線城市也不會超過3%的收益率。目前正流動這樣一個商業(yè)動向，不少投資者在政策對住宅市場打壓前提下，正對商業(yè)地產(chǎn)的投資在不斷的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)目前在市場的租金收益率一般在5-8%，投資價值還是比較可觀。浙江許多資金抱團蠢蠢欲動來撬動商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕，他們的手法還是集資抱團購房，整棟收購寫字樓和大型商鋪，目標是一線城市的商業(yè)樓宇。
　　確實，商業(yè)地產(chǎn)在這幾年嚴重被低估，目前商住倒掛是常見的現(xiàn)象，正因為如此，商業(yè)地產(chǎn)正處于價格洼地，有眼光的投資者已經(jīng)密切關(guān)注了，普通投資者在2010年也可以多加關(guān)注。筆者一直呼吁，在高房價時代，應(yīng)該讓投資者分散投資，不要集中資金全部砸在住宅市場上，對于商業(yè)地產(chǎn)三級市場要放寬稅收收取標準，通過減稅來帶動商業(yè)地產(chǎn)的活躍度，也是平抑住宅市場房價的一個極好手段。
　　高房價是中國社會的一個現(xiàn)實，如何平穩(wěn)地解決高房價難題，既不讓高房價崩潰拖垮經(jīng)濟，也不讓高房價高溫灼傷老百姓的心，需要更多的理性和聰明的辦法。僅僅滿足于高壓政策，被歷史已經(jīng)證明是死路一條，因為他沒有給市場一個合理的安排，而僅僅是強迫馬兒不喝水。綜合來看，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)可能是目前最佳的辦法了。
　　博主聲音：確實，隨著氣候進入20年的冰河期，市場也隨之變寒冷了，似乎這是一夜間的事情，正是應(yīng)了那句話：大河上下，頓時滔滔。昨日還人仰馬翻的熱鬧市場，變成了門可羅雀的地獄，但是，開頭并不代表結(jié)尾，年中以后的行情尚未可知。今年房地產(chǎn)市場還是有相當多的投資機會，并不是死蟹一只。