“國十一條”能否降服畸高房價

    伴隨著房地產市場的回升，近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。國辦10日發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
    這是繼去年十二月底中央密集出臺一系列房地產調控政策以來，中央對調控房地產的又一重磅措施。“國十一條”與此前中央所有調控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統全面，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年以及今后一個時期中國房地產政策基調和架構，是指導中國房地產健康發展的總綱領。“國十一條”有哪些新看點，對房市會帶來什么影響，備受社會關注。
    以筆者看，“國十一條”明確和界定了政府在房地產領域里應該做好哪些事情，這是第一大看點。“政府的歸政府，市場的歸市場”是保證房地產健康發展的關鍵。房地產每次過熱或者過冷原因雖然很多，但是，一些地方政府沒有把自己的事情做好，或者做了本應該由市場做的事情，是一大原因。這就是溫家寶總理去年底在接受新華社記者采訪時著重強調政府在房市里應該做好四件事情的原因。政府應該做好的事情貫穿于“國十一條”五大方面的始終。但是，一些地方政府恰恰是在五個方面沒有做好，才導致樓市畸形發展，房價出現畸高。“國十一條”對政府責任再次進行系統、明確和強化是非常必要的。
    嚴格調控、嚴格監管，“嚴”字當頭是另一個看點。要嚴格第二套住房購房貸款管理，第二套住房貸款首付款比例不得低于40%；對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠；要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款；加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。加大交易資金監管力度。等等。
    實行有區別的差異化政策，抑制投資投機性購房需求是又一個看點。對居民首次貸款購買普通自住房與購買第二套以上住房在信貸政策、稅收等方面實行差異化的有區別政策。鼓勵居民購買普通自住房一方面解決了百姓住房難的問題，另一方面發揮了房地產對經濟的拉動效應。抑制投資投機性購房有利于穩定房價，有利于遏制樓市金融風險。“國十一條”對抑制投資投機購房使出重拳是對癥下藥的。當前，中國房市里投資投機需求占比已經過大。
    “國十一條”能否穩住房價是社會最為關心的。筆者認為，“國十一條”是對以往措施的整合、總結和歸納，大部分措施都已經被實踐證明是有效的，措施本身是對癥下藥的，關鍵看落實情況。如果落實得力，我們對效果充滿信心。在落實上要注意幾個難點：要有強有力措施調動和強化地方政府加快中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房建設五類住房和保障性安居工程建設的積極性和約束機制。特別是土地政策如何保障這類住房建設需求是落實難點之一。
    加強土地供應管理，打擊囤地、炒地行為是難點之二。土地違法現象屢禁不止已經成為擾亂房地產市場、推高房價，釀造房地產市場風險的禍首之一。但是，由于利益糾葛非常復雜，能否落實“國十一條”的規定？還得看具體行動效果如何。
    能否有效打擊開發商捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序是難點之三。比如：拿什么制約“已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”等。
    最后于一個難點是，“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”，必須要盡快出臺硬性措施。特別是對于國企屢屢拿“地王”造成的損失和經營不善要嚴格追究責任。同時，強化國企在住房民生建設上的社會責任。省級人民政府負總責如何負？對失責者如何問責？具體問責措施是什么？這些都需要有具體化規定。“抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定”要有具體明確的時間表。