北京概念推高天津樓市預(yù)期 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良機(jī)

　　京津城際列車(chē)開(kāi)通，30分鐘內(nèi)到達(dá)、最小間隔三分鐘、高峰時(shí)100列車(chē)對(duì)開(kāi)，使得“一小時(shí)都市生活圈”概念引起購(gòu)房者的真實(shí)關(guān)注，天津樓市能否在北京帶動(dòng)下大跨步發(fā)展，成為天津地產(chǎn)圈今年最為關(guān)注的話題。但城際列車(chē)自今年8月1日開(kāi)通以來(lái)，在全國(guó)樓市極度低迷的大背景下，天津樓市量?jī)r(jià)齊跌，京津“一體化”概念并未成天津樓市的救命稻草。然而，從世界上五大城市帶的發(fā)展歷程看，隨著城際間經(jīng)濟(jì)的融合，房?jī)r(jià)相互影響的因素或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。

　　北京概念推高天津樓市預(yù)期

　　作為我國(guó)首條高標(biāo)準(zhǔn)鐵路客運(yùn)專線，京津兩市之間的城際快鐵尚未開(kāi)工即被寄予厚望。今年9月，城際快鐵終于通車(chē)，各大都市報(bào)和論壇一時(shí)間充滿對(duì)類(lèi)似“吃住在天津，賺錢(qián)在北京，每天乘坐28分鐘快鐵上下班”生活狀態(tài)的憧憬。有專家預(yù)測(cè)城際列車(chē)會(huì)推高天津房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期來(lái)看，甚至拉低北京房?jī)r(jià)。城際列車(chē)帶來(lái)的利好甚至被寫(xiě)入一些靠近列車(chē)終點(diǎn)——天津東站的項(xiàng)目宣傳畫(huà)冊(cè)里，成為招攬客戶的賣(mài)點(diǎn)。

　　其實(shí)，北京人到天津置業(yè)并非新鮮事，早在2006年，就有商業(yè)網(wǎng)站推出京津兩地購(gòu)房人濱海新區(qū)看房活動(dòng)，吸引了逾三百名購(gòu)房人參加。位于天津北辰、武清等與北京距離較近郊區(qū)的一些項(xiàng)目，如奧林匹克花園（查看地圖）等則專門(mén)組織了針對(duì)北京客戶的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，甚至有位于兩城之間的項(xiàng)目索性將案名定為“京津新城（查看地圖）(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)”，對(duì)北京市場(chǎng)的期待不言而喻。

　　時(shí)至今日，距離京津城際快鐵鋪設(shè)正好一年，回頭看，北京概念確實(shí)成為過(guò)去一年拉升天津房?jī)r(jià)預(yù)期的重要因素。第一太平洋戴維斯天津分公司總經(jīng)理朱天博認(rèn)為，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，京津一體化概念影響最明顯的是住宅市場(chǎng)。

　　從去年底開(kāi)始，盡管城際列車(chē)還沒(méi)修好，業(yè)主來(lái)我們這里登記房屋出售時(shí)都會(huì)提到通車(chē)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的好處，賣(mài)房人的預(yù)期很高。而數(shù)據(jù)也顯示，今年一、二季度，天津商品住宅市場(chǎng)盡管成交低迷，但成交均價(jià)環(huán)比微升2.8%，同比增長(zhǎng)了23.4%，為7142元/平米。

　　朱天博介紹，京津一體化對(duì)整個(gè)天津樓市都起到了拉升作用，但由于城際快鐵沿途在天津的武清縣、天津東站和塘沽設(shè)站，上述三個(gè)區(qū)域成為天津的“領(lǐng)漲”板塊。“這些地方的房?jī)r(jià)漲幅比其它版塊要快，盡管近期受經(jīng)濟(jì)大局因素影響價(jià)格有所松動(dòng)，但把時(shí)間放長(zhǎng)一點(diǎn)，他們?nèi)匀粷q幅居前”。不僅漲幅居前，在此輪房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)期，與京津一體化掛鉤的項(xiàng)目表現(xiàn)得更抗跌，吳桐也表示，圍繞天津東站的區(qū)域已經(jīng)成為天津“公認(rèn)最抗跌”的地段。

　　天津東站附近的項(xiàng)目之所以跌幅較少，也是由于該板塊項(xiàng)目主要修建于2003年—2006年，絕大部分距離收房時(shí)間不滿五年，在上個(gè)月的地產(chǎn)新政出臺(tái)前，這些房屋進(jìn)入市場(chǎng)流通需要交納高額的稅費(fèi)，“加上中介費(fèi)，預(yù)計(jì)100萬(wàn)的項(xiàng)目需要繳納10萬(wàn)塊錢(qián)的稅費(fèi)”，而業(yè)主在出售項(xiàng)目時(shí)會(huì)將這筆稅費(fèi)打包在房?jī)r(jià)里，直接推高了房?jī)r(jià)。

　　暫時(shí)難成實(shí)質(zhì)性利好

　　盡管京津一體化的概念刺激了天津房?jī)r(jià)，但城際快鐵投入運(yùn)營(yíng)三個(gè)多月來(lái)并沒(méi)給天津樓市帶來(lái)先前預(yù)期的大量北京購(gòu)房人。“前期大家對(duì)天津市場(chǎng)預(yù)期太高”，高飛坦言，“指望一條城際列車(chē)，就讓大家來(lái)天津買(mǎi)房是不現(xiàn)實(shí)的”。

　　他介紹，目前天津購(gòu)房市場(chǎng)絕大部分仍是靠天津本地人的自住需求拉動(dòng)，比例占到80%，剩下20%的購(gòu)房人中多數(shù)為北京人。而多位接受記者采訪的專家均表示，目前北京人到天津購(gòu)房的主要目的在于投資而非自住，隨著天津房?jī)r(jià)受京津一體化概念上漲以及樓市調(diào)整，這部分投資需求已經(jīng)大大削弱。

　　盡管城際列車(chē)通車(chē)時(shí)，大家都認(rèn)為天津東站后廣場(chǎng)會(huì)是最受北京人關(guān)注的區(qū)域，但從他所接觸的客戶來(lái)看，不少北京購(gòu)房人棄近求遠(yuǎn)選擇了距離東站更遠(yuǎn)的老城廂區(qū)域——這也是老天津衛(wèi)眼中真正的天津老城區(qū)。而這樣的選擇是“性價(jià)比最高的”，由于老城廂地區(qū)自2003年以來(lái)大規(guī)模的改造，該區(qū)域新房供應(yīng)量充足，周邊醫(yī)院、教育配套齊全，但房?jī)r(jià)卻低于天津東站等“后起之秀”。換句話而言，盡管天津東站區(qū)域相關(guān)配套尚在修建中，但房?jī)r(jià)卻因京津一體化帶來(lái)的利好預(yù)期而透支，直接打擊了北京置業(yè)者的購(gòu)房熱情。

　　目前，天津市區(qū)房?jī)r(jià)與北京的差距已經(jīng)有限。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三季度天津商品房成交均價(jià)為6770元/平米，但中心城區(qū)的成交均價(jià)達(dá)到10426元/平米，而北京9月份的成交均價(jià)為12657元/平米。而2006年北京住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為8050元/平米，2006年天津市商品房成交均價(jià)為5012.83元/平米。

　　然而，京津之間高昂的交通成本在一定程度上限制了北京人天津置業(yè)的熱情。目前，城際列車(chē)最便宜的票價(jià)亦高達(dá)58元。朱天博即表示，只有經(jīng)常往返京津兩地工作的人，才會(huì)選擇天津置業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良機(jī)

　　雖然京津一體化概念給天津住宅市場(chǎng)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性利好暫時(shí)難以顯現(xiàn)，但對(duì)于天津的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)卻是發(fā)展的良機(jī)。

　　走出天津東站，視野所及的區(qū)域均有項(xiàng)目正在開(kāi)工建設(shè)。按照天津市的規(guī)劃，天津東站還將被著力打造為商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)，未來(lái)將建設(shè)大量高端商務(wù)項(xiàng)目，涉及購(gòu)物場(chǎng)所、甲A級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓等。目前已有金融街控股等開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　作為北方最為重要的城市和出海口，正在有越來(lái)越多的企業(yè)遷入天津。盡管目前全球市場(chǎng)動(dòng)蕩，不少地產(chǎn)行的報(bào)告均顯示整個(gè)亞太市場(chǎng)的寫(xiě)字樓商鋪市場(chǎng)受到較大挫傷，遭受重創(chuàng)的金融行業(yè)已不再是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大用戶。但朱天博介紹，天津市場(chǎng)卻因前期“欠賬”太多而供需不平衡，得以在調(diào)整期一枝獨(dú)秀：“由于自身的特點(diǎn)，目前天津?qū)懽謽切枨蠛妥饨鹛幱谏仙�趨�?shì)，天津甲A級(jí)寫(xiě)字樓存量很少，按我們標(biāo)準(zhǔn)，甲級(jí)寫(xiě)字樓只有30萬(wàn)平方米，真正的甲A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓只不過(guò)10萬(wàn)平米，甚至不如北京CBD一棟寫(xiě)字樓的體量”。

　　第三季度，來(lái)自金融行業(yè)的租戶表現(xiàn)出對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓非常強(qiáng)勁的需求。甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率下降至17.5%，比上一季度下降8.2%。尤其有相當(dāng)比例的吸納量歸功于金融企業(yè)，65%以上的成交量來(lái)自外資銀行。

　　“京津一體化給天津住宅市場(chǎng)帶來(lái)的影響是顯性的，給商業(yè)地產(chǎn)的影響則是隱性的”，朱天博認(rèn)為，京津一體化將為天津帶來(lái)旅游客群、消費(fèi)人群、人才互動(dòng)、商務(wù)及投資客群，也使得京津兩地分工互補(bǔ)關(guān)系明確，而這直接影響到天津商業(yè)地產(chǎn)的前景。“目前我沒(méi)法說(shuō)城際快鐵開(kāi)通后天津的商鋪?zhàn)饨饾q了多少，但是從客流量和商鋪營(yíng)業(yè)額來(lái)說(shuō)都有明顯的上漲，比如十月份，天津市召開(kāi)了小吃節(jié)和購(gòu)物節(jié)，官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)全市的零售額達(dá)到200億元，同比增長(zhǎng)了31%”。由于一般來(lái)說(shuō)商鋪的租賃時(shí)間較長(zhǎng)，客流增長(zhǎng)對(duì)租金影響暫時(shí)無(wú)法顯現(xiàn)，但長(zhǎng)期來(lái)看上漲無(wú)法避免。