廣州市房地產(chǎn)租賃管理所公布今年不同商鋪房價(jià)租金比
廣州哪種商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率最高?廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的研究報(bào)告顯示,傳統(tǒng)商業(yè)街仍是投資首選,投資回報(bào)率可達(dá)到9%~12%。
廣州最貴的商鋪在哪里,哪些地段的商鋪投資回報(bào)率最高?記者昨日從廣州市房地產(chǎn)租賃管理所發(fā)布的《廣州市房屋(商業(yè)樓盤)房價(jià)租金比研究報(bào)告》上獲悉,北京路步行街的商鋪售價(jià)依舊傲視全城,售價(jià)高達(dá)20萬~30萬/平方米,而投資回報(bào)最高的,也仍然在傳統(tǒng)的商業(yè)街,可達(dá)到9%~12%。相對(duì)來說,社區(qū)商鋪投資回報(bào)率較低,僅在5.5%~6.5%之間。
報(bào)告顯示,2001年~2009年上半年,廣州十區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積共509萬平方米,其中中心六區(qū)290萬平方米,分區(qū)來看,花都、天河、番禺和海珠的供應(yīng)量最大,成為近年來商業(yè)發(fā)展最快速的區(qū)域。新建商鋪均價(jià)越秀、荔灣最高,達(dá)到6700~29000元/平方米,其次為天河、海珠。
二手商鋪售價(jià)最高的還是在北京路周邊,其中北京路步行街售價(jià)在20萬~30萬元/平方米,光明廣場、廣百新翼售價(jià)在7萬~18萬元/平方米。社區(qū)商鋪以天河區(qū)較高,主要大型社區(qū)售價(jià)在3萬~7萬元/平方米,海珠在3萬~5萬元/平方米。而專業(yè)市場商鋪售價(jià)普遍較高,特別是越秀區(qū)的一些知名專業(yè)市場,首層售價(jià)在6萬~15萬元/平方米。
傳統(tǒng)商業(yè)街
天河南商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)一路上升
傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪仍是商業(yè)價(jià)值最高的物業(yè)。比如北京路和上下九步行街首層商鋪月租金在20萬~30萬元/平方米,多年保持堅(jiān)挺。2005~2009年,廣州主要商業(yè)街房價(jià)租金比走勢(shì)平穩(wěn),主要集中在140~150之間,毛回報(bào)率多在8%~9%,最高可達(dá)12%。從房價(jià)租金比來看,北京路商業(yè)街首層維持在100~125之間,毛投資回報(bào)率在9%~12%;天河南商業(yè)街租售價(jià)格一路上升,首層租售比在130~175之間,毛投資回報(bào)率在6%~9%。
社區(qū)商鋪
投資額小但回報(bào)率較低
廣州主要社區(qū)商鋪2005~2009年的房價(jià)租金比走勢(shì)較為平穩(wěn),毛回報(bào)率在5.5%~6.5%之間,是各種商業(yè)形態(tài)中回報(bào)率最低的。主要原因是社區(qū)商鋪的售價(jià)大多基于未來租金持續(xù)增長的預(yù)期上,售價(jià)定位略高。也就是說,開發(fā)商在出售時(shí),已透支了社區(qū)商鋪的升值利潤。同時(shí),郊區(qū)樓盤社區(qū)商鋪的房價(jià)租金比比老城區(qū)社區(qū)鋪的高。
大型商場商鋪
中華廣場荔灣廣場是投資首選
數(shù)據(jù)顯示,大型零售商場在2005年~2009年期間的房價(jià)租金比呈現(xiàn)下降趨勢(shì),顯示投資回報(bào)率有所上升,毛回報(bào)率由7%上升至10%。主要原因是個(gè)別商場的售價(jià)有所下調(diào),而租金相對(duì)保持平穩(wěn)。而房價(jià)租金比在160~120之間,顯示廣州大型商場房價(jià)租金比處于合理的水平。
哪些商場鋪?zhàn)钸m合投資?統(tǒng)計(jì)顯示,中華廣場和荔灣廣場兩個(gè)成熟商場房價(jià)租金比相對(duì)平穩(wěn),且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。如中華廣場2008年、2009年房價(jià)租金比都維持在127,荔灣廣場從159微升至169。
盡管光明廣場、名盛廣場等商場鋪房價(jià)租金比下降,但這是因?yàn)槠渖啼伿蹆r(jià)下降了,租金不變,而導(dǎo)致比例下降。所以,房價(jià)租金比下降的商場有時(shí)并不一定是投資首選。
專業(yè)市場商鋪
受國際及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響大
廣州部分專業(yè)市場首層商鋪2005~2009年的租售比走勢(shì)較為平穩(wěn),主要集中在115~150之間,毛回報(bào)率在7.5%~10%之間。
專業(yè)市場商鋪一般面積不大,但是一旦商場經(jīng)營成熟,租金和售價(jià)都會(huì)翻倍地增長。如白馬、天馬服裝批發(fā)市場、一德路海鮮批發(fā)市場、萬菱廣場等專業(yè)市場首層商鋪售價(jià)都超過10萬元/平方米,商鋪價(jià)值甚至超過街鋪。
但是,專業(yè)市場商鋪受國際及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響很大。如2008年受國際金融危機(jī)影響,廣州大部分專業(yè)市場商鋪空置率上升,租金下降。特別是2008年10月以來,商鋪投資需求下降70%,市場鋪?zhàn)饨鹌骄陆?0%以上,整體營業(yè)額下降15%以上,商戶關(guān)閉退檔率在5%左右。