房地產還會火成什么樣 開發(fā)商無一預測下跌

　　11月份數據顯示,中國房地產新開工面積較去年同期增長將近200%,銷售面積較一年前翻了近一倍,70大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%。
　　目前的中國房地產行業(yè)究竟有多火？莫尼塔12月的一份地產商調研結果顯示,預期房價環(huán)比會出現(xiàn)下跌的開發(fā)商比例甚至跌至零。
　　“迪拜房價泡沫最旺盛的時候,也就相當于人民幣1萬元,現(xiàn)在跌到6000元。而這個價格如果是在北京,只能到很遠的郊區(qū)買房。”國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松稱。瑞銀報告認為,中國明年避免出現(xiàn)房地產泡沫不會容易。
 　 令人目瞪口呆的數據
　　根據國家統(tǒng)計局公布的數據,11月份全國70大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,分地區(qū)看,與上年同月相比,新建住宅銷售價格上漲的城市有67個,其中廣州以同比上漲14.7%的漲幅排第一,深圳以同比上漲12.6%位列第二。
　　全國大多數城市成交均價今年創(chuàng)下歷史新高。如11月廣州全市十區(qū)一手住宅均價10282元/平方米;北京11月成交均價達到17813元/平米,創(chuàng)歷史新高,深圳9月份創(chuàng)歷史新高,均價為20482元/平米,上海9月份創(chuàng)歷史新高,均價為18508元/平米。目前高企的房價有調整壓力,上海和深圳皆在高位盤整。
　　國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松在2009中國企業(yè)競爭力年會上表示,目前全國主要城市的住房成交量、新開工量都超過被認為是歷史高點的2007年。
　　“迪拜房價泡沫最旺盛的時候,也就相當于人民幣1萬元,現(xiàn)在跌到6000元。而這個價格如果是在北京,只能到很遠的郊區(qū)買房。”巴曙松稱。
　　巴曙松表示,房地產市場確實值得關注,它不僅是資產,前后關聯(lián)的產業(yè)非常多。“1999年住房制度改革以來,房價上升到了這個水平,要冷靜評估我們的制度是不是進一步鼓勵這種資產泡沫。比如稅收,稅收結構客觀就是鼓勵資產投機的。”
　　房地產商依然看好后市
　　莫尼塔公司通過調查發(fā)現(xiàn),在供給偏緊,需求穩(wěn)定的背景下,預期12月房價進一步上漲的開發(fā)商比例從11月的40%急升至57%,而預期房價環(huán)比會出現(xiàn)下跌的開發(fā)商比例甚至跌至零。
　　似乎很難有什么因素能改變明年中國房地產建設的強勁勢頭。房地產(包括住宅和商業(yè)地產)總的新開工面積較去年同期增長將近200%。
　　數據顯示,經季節(jié)調整后,11月新開工面積較10月份環(huán)比增長了52%,9-11月三個月的新開工面積較前三個月增長了42%。相比于以前年份11月新開工面積的最高值:2007年的6500萬平方米,今年11月份的新開工面積高達1.62億平方米。
　　房地產建設熱潮剛剛開始變得燙手？
　　“我們認為房地產建設熱潮才剛剛開始變得燙手”。瑞銀證券首席經濟學家汪濤表示,創(chuàng)紀錄的新開工面積和大量即將轉入開發(fā)階段的新購置土地意味著2010年的房地產建設活動仍將非常強勁。這意味著房地產投資將大幅增長,并同仍在進行中的基礎設施建設一道,推動對鋼鐵等建筑材料的更高需求。
　　房地產市場的本質上是土地市場。房地產資產價值的魅力來自于土地的稀缺性。對土地市場而言,土地供應是政府壟斷的,因此政府政策對土地的價格有決定性作用。
　　目前,土地價格在寬松的流動性下爆發(fā)性上漲,“地王”不斷涌現(xiàn),高企的土地價格對于房地產市場的健康發(fā)展是不利的。一方面,開發(fā)商由于土地成本的高企,沒有動力快速開發(fā),加速了房地產的價格的上漲;另一方面,由于房地產開發(fā)商開發(fā)信貸抵押的方式,土地價格過快上漲有可能導致的土地泡沫對商業(yè)銀行的資產是個威脅。上海證券分析師沈莉認為,在前有日本地產危機和美國次貸危機的教訓下,政府會一如既往地對房地產市場進行調控。
　　投機性購房對房價的大幅上漲推波助瀾。合富輝煌集團首席市場分析師黎文江介紹:以廣州今年商品房交易情況為例,5月至8月是投資客進入市場的主要時期,面對寬松的流動性,這么做可以防止通脹預期。同時,一些制造業(yè)老板認為經濟回暖面臨壓力,出口低迷,銀行的利率很低,因此將資金從制造業(yè)和出口轉向了房產投資。“像廣州珠江新城,有人最多擁有18套房子,有的10套。”黎文江說,這么做首要目的是保值升值。“明年經濟回暖,也可能會將資金撤出,再轉向自身行業(yè)和出口。”他說,投資者有可能在明年將房產拋售,這對市場將產生不利影響。
　　避免出現(xiàn)房地產泡沫不會容易
　　12月9日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究完善促進消費的若干政策措施,其中關于房地產的政策措施為:個人住房轉讓營業(yè)稅免時限由2年恢復到5年。
　　這在瑞銀證券首席經濟學家汪濤看來,這符合預期,房地產政策將逐漸收緊,抑制投資需求。但這是個緩慢的過程,房價收入比明年在合理范圍的上限,并未突破合理范圍,只有當房價持續(xù)上漲,偏離過多,比較激烈地收緊政策才會出現(xiàn),何況現(xiàn)在還處于經濟危機的恢復期,經濟復蘇的基礎并不牢固,因此上半年出臺的都將是較為溫和的調控措施。
　　汪濤認為,盡管個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到了5年,但房地產購買和持有的總體稅負仍然較低,尤其是和投資于實體經濟的稅負相比。與其他國家相比,中國沒有物業(yè)稅和資本利得稅,租金收入只征收5%的營業(yè)稅(而工資收入最高可被征收45%的所得稅,企業(yè)所得稅率也達25%)。這樣一種激勵體制確實會促使居民和中小企業(yè)更偏好對房地產的投資。
　　目前供給的強勁反應有可能在2010年底前改變市場的供求關系。但是中央和地方政府間的利益沖突、資產價格上漲的強烈預期、扭曲的激勵機制和過剩的流動性都將推動房地產需求在未來一年中進一步上升。避免出現(xiàn)房地產泡沫不會容易。
　　黎文江認為,目前一手房價很高,老百姓已經難以承受,這在一定程度上阻止了一部分剛性需求的進入。“靠長線出租回報率低,一般得20年以上才能回本。所以,對一手房的投資減少,不少人轉向了二手房。”黎文江說,目前看,一手房升值空間不是很大,這會導致二手房需求加大。因此,這時將二手房營業(yè)稅免征年限由2年提高到5年,對投資者將產生一定的抑制作用。
　　“目前出臺的政策都只能起到一定作用,但不能治本。”黎文江分析認為,明年全國房價,尤其是一線城市房價的走勢,總體價格還將呈繼續(xù)上升的態(tài)勢。首先,國家支持改善性住房,以廣州為例,改善型住房占到了60%以上。由于剛性需求和投資者都將目光轉向二手房,因此,明年一手房結構將以中高檔產品為主。“既然是改善,就不能是太小,太偏遠。”他說,改善型住房的群體將不以價格為第一要求,主要是對環(huán)境、居住條件為首選。
　　不過,如果房價快速上漲的勢頭不可抑制,那物業(yè)稅、房產稅出臺的可能性越來越大,二手房會出現(xiàn)大規(guī)模拋售,樓市不得不“硬著陸”。