地下商場走向失敗是必然？

　　目前廣州的地下商場經營猶如陷入“泥淖”，專家指出成功是種偶然
　　上周五，《信息時報·家周刊》報道的“地下商場成功經營模式何在？”一文，引起了各界人士的高度關注。不少房地產人士及消費者致電本報，表示深有共鳴，更不乏有經銷商詢問，究竟能不能在地下商場做生意？鑒于此，為了讓經營者、消費者能更深刻的了解到目前廣州地下商場的現狀，記者近日特走訪廣州多個地下商場一探其招商、人氣、經營等情況。
　　對于地下商場的生存狀態與發展前景，不乏有業內專家指出，目前，廣州的地下商場猶如“曇花”，看似很美，但經營現狀卻猶如陷入“泥淖”，多個地下商場在做垂死的掙扎，并直言，從長遠來看，廣州地下商場成功是一種偶然，失敗乃是一種必然。
　　記者直擊
　　近期，記者走訪多個地下商場發現，廣州的整體地下商場人氣相對不旺，商鋪空置率比較高，經營現狀也不太盡如人意。
　　人氣冷如冰庫
　　一走進地×廣場地下商業城，記者頓時感到幾絲“涼意”。因為，諾大的地下商場，在接近中午12點的時候，站在走道里一眼望去，仍是空空蕩蕩、寂靜無聲。靠近店鋪，才能看到營業員正悠閑地坐在柜臺前與手機“對望”。
　　乘電梯到了負二層、負三層，記者發現，不僅很難見到消費者，連營業員也很難見到。多個商鋪的大門緊鎖，只能透過玻璃門看到一堆略顯無趣的塑膠模特和服飾。負三層經營時尚服飾的營業人員告訴記者，除了周末還有點人氣以外，地×廣場平時很難見幾個人進來購物，有時，一天都不會見到超過3個消費者。
　　隨后，記者乘地鐵一號線來到康王商業城，在靠近陳家祠站出口的品牌區還有點人氣，但一直往前走，時尚品牌區等其他幾個離地鐵口相對較遠的區卻很難看到幾個消費者，看到的更多是三三兩兩的營業人員湊在一起說笑。他們的笑聲從空蕩的地下賣場里傳過來，讓人情不自禁地想“打顫”。
　　不僅以上兩個地下商場人氣不旺，根據記者實地了解的情況來看，地一大道和動漫星城人氣也相對平淡。
　　商鋪空置居高
　　記者在走訪過程中發現，除了相對較旺的流行前線以外，廣州的地下商場整體空置率較高，個別地下商場空置率甚至高達15％以上。
　　上周，記者在康王商業城了解到，整個地下商場分為七個區，最靠近陳家祠地鐵口人氣相對旺的品牌區，因空置而掛起的白色布簾隔在正在營業、燈火透明的商鋪之間，略顯不倫不類。走進時尚飾品區，記者發現，最里面大概25米長的小長廊里，兩邊約有10間左右的小型商鋪基本都是空著。記者留意到，在時尚飾品區有一間經營餐飲的商鋪已經關門。據周邊營業人員介紹，這家餐廳剛搬走沒多久，平時除了地下商場的營業人員偶爾過來吃東西以外，平時很少有人過來。
　　同時，記者在動漫星城地下商場了解到，該地下商場的西區正在招商中。但記者在西區的招商現場看到，多數商鋪無人問津。在現場看鋪準備做服裝生意的丁小姐告訴記者，動漫星城西區相對不旺，但租金卻非常不便宜，最不好的位置每平方米也要200元以上。“經營成本有點高，如果人氣始終跟不上去，就要面臨關門的風險�！�
　　經營慘淡無奇
　　“開業以來幾乎每個月都在虧損，等年底合同到期后就不做了�！痹诘亍翉V場經營服飾的余小姐告訴記者。
　　據余小姐介紹，目前，地×廣場負三層整體經營不善，在人氣整體不旺的現狀下，有時半個月都很難賣出一件衣服。但不到10平方米的店面，每個月差不多還要交3500元的租金。如果早上10點不準時開門，還要罰款50元，一天不開門就要罰款200元�！霸谶@種經營管理下，很多店面已經無法支撐，旁邊的兩家店已經在著手轉讓了。”
　　同時，地一大道經營服裝的張某告訴記者，雖然定位以全球批發為主，但來這里采購批發的人并不是太多，尤其是最下面一層，人氣受到局限，而且受整體經營環境不善的影響，利潤難保證，特別在銷售淡季時，往往入不敷出。
　　中國商業地產研究院院長楊奕勇表示，開發商錯誤地把商場選址看成能否旺盛的關鍵要素，卻忽視了商場的利用率、出租率、租售價格、成功開業、物業的增值以及投資風險大小，這些因素都將直接關系商場的興旺與失敗。
　　專家解析：流行前線成功是種偶然
　　流行前線是廣州市內首家與地鐵直接連通、最為成功的地下商場。據了解，流行前線是由政府牽頭，海印實業有限公司投資開發。地處中山三路與較場西路交匯處，與地鐵直接相通，于1999年6月28日全面開業。
　　據不完全統計，流行前線的日均人流量高達萬人以上，在廣州市內的年輕人，沒有不去流行前線了解最新的時尚潮流。流行前線儼然已經成為年輕人的購物圣地。
　　資深房產專家韓世同認為，流行前線的成功是一種偶然。該項目屬于利用城市地下工程，是人防工程平戰結合的成功典范，整體商場的造價相對較低，商鋪切割面積較小，因此，不管對開發商還是對經營者，整體運營成本與廣州其他地下商場相比相對較低。
　　“流行前線獨特的地理位置，也造就了它的成功�！表n世同進一步表示，流行前線與交通地鐵、中華廣場完美接駁，這是其他地下商場比較難做到的。因此，流行前線成功有它的偶然性。
　　探討：時尚集團能否改變廣州地下商場格局？
　　在廣州多個地下商場深陷“泥淖”之中時，天河商圈一個占地達12萬平方米的時尚天河商業地下廣場即將開業。那么，外地開發商時尚集團究竟能否改變廣州地下商場經營敗局？
　　據了解，時尚天河商業地下廣場是由時尚集團斥資20億元打造的大型地下商場，將集購物、休閑、飲食、觀光等于一體。該項目位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場的地下，正對天河城。
　　從地理位置上來看，該項目位于天河商圈的核心位置，與地×廣場所處的商圈極其相似，但地×廣場至今仍是不溫不火。從交通上來看，時尚天河商業地下項目與地鐵體育中心站緊密相連，這與康王商業城又有同工之妙，但康王商業城似乎沒有因是地鐵一號線陳家祠站的出口而紅紅火火，人氣平淡無奇。
專家觀點
　　中國商業地產研究院院長楊奕勇：風水寶地也難免被市場拋棄
　　當前，很多開發商在追逐高利潤的驅使下，開發商業地產項目時，認為商業地產開發的重中之重是招商，只要招商成功，一切都成功。因此，往往對商業地產的前期調研、定位、規劃布局少做論證分析，實行“偷步”開發，以求早日回籠資金獲得回報。這樣導致的結果，最終必將受到市場拋棄。
　　在規劃布局方面，很多開發商只相信規劃設計師規劃商場。由于設計師缺乏商業地產基本概念和商業經營實踐，所設計出來的商場往往好看不中用，未能把現代商業地產整體布局各種要素結合起來，結果不得不進行整改。改動商場布局牽扯到的是硬件設施，嚴重失誤的根本無法整改，失敗乃是一種必然。
　　就天河時尚地下商業廣場來說，處于天河商圈的核心位置，可以說，已經具備了先天的、有利的商業環境，但如果定位、規劃、經營等與地上商場沒有區別，沒有自己的特色，即便是“風水寶地”也難免會失敗。