小產權商業房走上“斷頭路”？

    懸在鄭州小產權房上的達摩克利斯之劍，這次終于落下。11月6日，鄭州高新區執法局下達處罰書，要求建于集體土地上的兩家汽車4S店必須拆除。
    按照當前的法律規定，這兩家汽車4S店屬于小產權商業房。
    6年前，在政府“紅頭文件”支持下，這兩家汽車4S店得以建立，并與村委會簽訂了以租代征土地合同。
    在業內人士看來，這兩家汽車4S店的拆除，將開鄭州拆除小產權房的先河。而讓業內和公眾最關心的是，這是不是意味著，眾多小產權房開發商和購買者，也會遭遇同樣的命運。
小產權汽車城即將被拆除
“鄭州高新區欲強拆汽車城”，11月19日，看到當天出版的《河南日報》，鄭州大亞實業公司負責人李女士五味雜陳。
    報道說，11月6日，河南鑫利實業發展有限公司、鄭州大亞實業公司突然收到《鄭州市高新區城市管理行政執法文書》，在文書中，兩家公司的品牌汽車4S店（占地共80畝）被確定為違法建筑，要被限期拆除，原因是他們沒有土地證、建筑許可證、房產證。
    執法文書上稱，這兩家公司未取得建設工程規劃許可證和建設用地規劃許可證建設汽車4S店的行為，違反了《河南省城市規劃法》實施辦法第三十條的規定。
    李女士承認，鄭州大亞公司和河南鑫利公司建設汽車4S店，占用的是集體土地。那么按照當前的法律規定，這兩家汽車4S店屬于小產權商業房，拆除它們看似合理合法。
紅頭文件支持建小產權4S店
    不過令他們不滿的是，6年前，正是在政府的“紅頭文件”支持下，這兩家汽車4S店才得以建立。
    李女士說，2003年，為建設汽車城項目，鄭州市高新技術產業開發區專門召開招商會，十多家汽車經銷商參會。當時的高新區管委會主任、規劃與國土局局長、招商局局長等在會上承諾，經銷商可先與項目所在地老倆河村簽一個租地合同，以租代征。由于高新區政府官員答應出面辦各種土地手續，于是鑫利、大亞等商家就在各種紅頭文件的擔保下，跟鄭州市高新區老倆河村委會簽訂了為期15年的合同，合同規定，前5年，每畝租金每年3000元，然后每過5年，租金遞增20%。4S店隨即開建。
    作為李女士的代理律師，河南國基律師事務所黃允律師手里有高新區政府的幾份紅頭文件。他說，這足以證明，小產權汽車城是在政府鼓勵、幫助下建成的。
    黃允說，2003年10月24日，高新區政府分別向河南鑫利及鄭州大亞下發了鄭開管文【2003】210號和鄭開管文【2003】211號紅頭文件，同時批準上述兩家企業設立汽車銷售4S店。在得到了高新區管委會的批準之后，河南鑫利和鄭州大亞還分別獲得了高新區管委會加蓋了“規劃勘測管理專用章”的《建設項目規劃選址定位圖》和鄭州市高新區規劃與國土局下發的開工通知。在拿到上述三份文件之后，河南鑫利及鄭州大亞投資4000多萬元興建的解放、鈴木4S店在2004年年初建成并投入使用。
違法建筑為何給拆遷補償
    河南鑫利公司負責人邵先生說，他和李女士這6年來，沒有欠過老倆河村租金，對政府的拆遷，他很不理解，但是也沒有辦法，現在只是希望政府能給予合理的補償。
    李女士說，11月21日，她和高新區政府就補償問題進行了溝通，政府一平方米出280元，而鄭州每平方米商業用房市場價是2.5萬元，雙方分歧巨大。
    政府出的錢，有個說法叫拆遷獎勵。令人不解的是，鑫利、大亞這兩家4S店既然被定為“違法建筑”要拆除，按照國家相關法律規定，違法建筑應無條件拆除，并無任何賠償或補償，那么鄭州市高新區為何又給予這幾家商戶拆遷獎勵呢？
    針對此問題，鄭州市高新區負責同志解釋：這是有歷史原因的。高新區管委會曾積極為商家辦各種手續，但最終沒辦下來。而這塊地現在由于要進行新的規劃，這些4S店將不得不作為違法建筑被拆除。由于管委會當初對商家有承諾，所以這些4S店又不同于一般的違法建筑，為盡量不讓商戶吃虧，才給予拆遷獎勵。
    記者向管委會咨詢，是不是會在高新區另辟地方安置這些商戶？鄭州市高新區負責同志表示：目前沒有考慮。因為高新區的定位還是以高新、科研產業為主。
拆小產權房 動了誰的奶酪
    和老板一樣，在河南鑫利工作的王先生也感到焦慮。他說，店拆了，老板損失了財富，如果一氣之下，店不開了，普通員工可能失去的就是工作機會。
    邵先生說，現在公司安排了百余人就業，大部分是下崗職工，如果這家店拆除，重新找地址建設汽車4S店，最快也得一年時間才能恢復元氣，但按照目前的賠償數額，他沒有實力保證安排這么多員工就業。
    令邵先生郁悶的是，鄭州的小產權房為數不少，還沒有聽說被拆的，這次為何要拿他們開刀？
    記者搜索小產權房拆除的新聞后發現，鄭州市有關部門多次下文，要求處罰小產權房。2008年1月5日，金水區政府還出臺一號文，明確指出：“小產權房要么拆除，要么沒收。”但鄭州的確還沒有拆除已建成小產權房的先例，政府對小產權房的處罰以罰款為主。
    拿屢次被媒體報道的鄭州北區小產權房風雅頌小區來說，2007年，政府就說要查處，但交過罰款后，時至今日，查處的說法也不了了之。
    不過，拆除小產權房，在其他地區已有先例。據《南方周末》報道，2009年8月，山東濟南強拆位于市中心的小產權房，補償標準是當初的購房款加上10%獎勵。而對這樣的補償標準，被從小產權房里趕走的業主并不滿意，因為當初買小產權房時，他們只花了市區同類房子四分之一的錢。
    正如網民評價小產權房的貢獻時所說：多幾個小產權房開發商，房價就下來了。
    而據媒體報道，對高地價以及高房價的調控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農村集體建設用地入手了。
    11月16日，國土資源部正式對商品住宅用地進行面積設限后，近期在北京、上海等地的調研已經暫告一段落，并正在形成2010年新的土地調控政策，這些政策將包括出臺相關囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。而據記者了解，之前試點的農村集體建設土地入市也將繼續推廣。
三類小產權房區別對待
    作為業內知名人士，河南省房地產商會常務副會長趙進京認為，小產權房，應該區分不同情況分類處理。
    他說，對已建成多年，交付使用的，應該補交土地出讓金后“漂白”，否則會引發社會不安定因素；對于還沒有建成的，堅決不允許建，對于正在建的小產權房，可以依法叫停。
    今年10月12日，在鄭州市政府網站的訪談中，鄭州市國土資源局局長吳洪杰就網友關心的小產權房曾表態。
    他說，去年年底，鄭州市在集中整治違法占地和違法建筑時，對小產權房進行了統一的清查、統計，并區別情況，擬進行三類處理。
    第一類是老百姓已經購買并已入住的，這種情況屬歷史原因，暫時沒有進行拆除；第二類是剛建好不久，也全部銷售完畢，但購買者并未入住的。如果第一類及第二類情況都符合城市規劃，下一步規劃的仍然是住宅，將等國家相應政策出臺后進行處理。
    第三類是不符合城市規劃也不符合土地利用總體規劃，一律拆除。并且，今后將嚴厲打擊違法占地、違法建設行為，杜絕此類情況發生。
    黃允律師認為，根據國土局官員的講話精神，這兩家汽車4S店應等國家出臺政策再處理。
    黃律師有個疑問，他說，在集體土地未轉為國有土地前提下，趕走河南鑫利和鄭州大亞這兩家公司，重新規劃，換一個開發商接手，無論做住宅還是商業地產，仍然是小產權房，還是不合法！
小產權房糾紛讓法院頭疼
    媒體報道，11月17日，浙江省對外透露，最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內推廣農村集體建設土地入市，并逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式。從西部新農村試點的效果可以看出，農村集約用地可以增加建設用地面積。
    河南經東律師事務所成永律師認為，集體土地與國有土地“同地、同價、同權”，也意味著“小產權房”是受憲法保護的，浙江在全國帶了個好頭。
    作為業內人士，河南王牌企劃公司董事長上官同君回憶說，在他的印象中，鄭州市的小產權商業房，不僅高新區有，北環、西區很多市場都是小產權，而且很多市場已形成了氣候，安置了很多商戶，創造了大量就業機會和財富。
    上官同君分析說，按照政府部門2008年發布的數據，小產權房已超過230萬平方米，而商業房所占比例至少應在20%。
    黃允律師說，高新區“先請后趕”的舉動令兩家汽車公司心寒，他們準備通過法律途徑討回公道。
    小產權房的難題，讓法院也難以判決。2008年10月17日，鄭州中院邀請河南高院民一庭的資深法官和全市基層法院主管民事審判的副院長、民庭庭長及大學教授、律師共40余人，就小產權房糾紛審判實務進行了研討。
    河南省高級人民法院民一庭副庭長秦德平表示，認定小產權房買賣合同是否有效，依據不同的法律會得出不同的結論。依據《房地產管理法》、《土地管理法》等，這類合同就是無效合同，但依據《合同法》，只要不是違反禁止性、強制性規定，就是有效合同。他認為，此類案件如何判決，就看法官如何根據實際情況選擇所適用的法律。