尋找南昌商業地產 “藍籌股”

南昌商業地產看上去很美

　　編者語：本報地產專刊于上周做了尋找南昌商業地產的“藍籌股”的專題報道，分別就目前南昌商業地產的發展現狀和格局如何？相對豪宅的熱銷和價格的高漲，南昌商業地產目前是否處于價格洼地？城市不斷擴容，南昌新商圈正逐漸形成和不斷成熟，您看好南昌哪個商圈的發展潛力？為什么？他們能否有機會取代市中心中山路商圈的地位？隨著住宅市場的火熱和城市邊際化發展，出現大量的社區商業，對于這些社區商業的運營，該如何運營……等相關問題采訪了業內相關人士。
　　針對以上問題，本報記者就此采訪了全國、本土的地產專家及置業者，希望他們的觀點能對南昌商業地產發展有所借鑒作用。
　　專家專訪
　　投資商業地產資本以小搏大關鍵看潛力
　　全國工商聯商業地產專業委員會主任、商業地產投資專家朱凌波
　　記者：住宅地產投資和商業地產投資有何區別？您看好哪個投資產品
　　朱凌波：住宅地產和商業地產投資是兩個不同的概念。住宅地產投資，特別是豪宅的投資是占有性投資，買賣雙方屬于一次性的交割，回報率在買賣雙方完成交割后一次性完成，投資空間也一次性透支。住宅地產投資風險較低，投資回報穩定，但未來增值空間有限。而商業地產更多地體現的是持有型，經營性的物業。對商業地產的投資需要考慮商業地產經營的問題。商業地產價值的體現更多地要依靠所在區域的崛起和所在商圈的成熟。當然，住宅地產和商業地產同屬不動產投資有著不少的共性，如地段、交通和配套等因素的要求。從追求財富快速增長的角度考慮，投資商業地產更具有先發優勢。
　　記者：以南昌為代表的商業地產發展滯后于一線城市，二線城市商業地產如何發展才能縮短與一線城市的差距？
　　朱凌波：商業地產的發展是一個梯度傳導的過程。從產品分類看，商業地產發展滯后于住宅市場，住宅能很快形成一個市場和區域，商業地產形成產業鏈卻很長，需要長時間的培養，成長最后成熟；從區域發展分析，首先是商業地產在一線城市的成熟才會傳導到二線城市，而這個傳導過程隨著科技和社會的快速發展，正逐漸在加快。
  　二線城市特別是省會城市，隨著城市化的進程，政策的輪動，逐漸會對周邊地級城市形成集聚效應，成為商業地產區域磁場，人流量的聚居、公共交通的完善，教育資源的聚合，都會讓省會城市成為省市的商業中心。人口流動的加快，信息傳導速度加快，科技的進步，一線城市消費觀念，商業地產培育的先進理念和經驗，一定會對二線城市商業發展有指導性的意義。二線城市聚合本地優勢。
　　記者：投資商業地產有哪些關注哪些因素？
　　朱凌波：對商業地產投資要首先關注的內部因素是地段、人口、公共交通系統和商業地產的本身業態分析。人口主要包括常住住宅人口和商務辦公人群。對商業地產本身業態的分析很重要，不同的商業業態租售情況有天壤之別。外部因素主要體現在當地政府的政策上，包括政府對城市的規劃，重點城區的打造和城建配套的完善等。
　　記者：商業地產投資您建議投資者是選擇成熟的商圈還是選擇有發展潛力的商圈？
　　朱凌波：這取決于投資者本身的資本實力和投資周期。投資資本高，投資周期短，可以選擇成熟商圈投資。但從資本以小搏大讓財富成幾何級增長角度分析，建議還是選擇目前處于價格洼地，但未來成長空間大的區域或商圈。一旦新商圈發展成熟，投資回報率非常驚人。
　　紅谷灘商圈將成為江西省的商業中心
  　中國城市商業網點建設管理聯合會會長：荀培路
　　記者：目前整個市場豪宅投資火熱，商業地產投資相對沉寂，您怎么看？
　　荀培路：紅谷灘商圈將成為江西省的商業中心。豪宅投資火熱和商業地產投資相對沉寂是和全國經濟發展狀況緊密聯系在一起的，中國經歷了改革開放30多年的發展，已經形成一批富豪階層，他們追求奢華生活，愛好奢侈品收藏和購買。2008年經濟危機出現后，實體經濟投資環境惡化，同時深受通貨膨脹預期的威脅，產業資本開始大量流入樓市，進行不動產投資，而豪宅的地段和稀缺屬性，讓兩者一拍即合。
　　產業資本流入樓市，從事實體經濟的企業減少，從事現代服務業的公司也相對萎縮，所以寫字樓租金因市場需求的下降而隨之下降。
　　記者：商業地產是出于價格洼地嗎？
　　荀培路：相對來說，現在投資商業地產更有價格優勢。一方面住宅市場吸引了大量的投資資本，商業地產供求矛盾相對緩和，另一方面，全國經濟正出現強勁的復蘇，下一輪經濟增長周期又將來臨，商業地產投資有發展空間。
　　記者：您怎么看一個城市商業地產的發展？
　　荀培路：商業地產的發展要做一個“勢”，要政府、開發商、商家和消費者共同經營，努力成為一個集中市場。首先是全市性，然后隨著城市的不斷擴張和擴容，在形成區域性的商業市場。無論老商圈的發展還是新商圈的培育，都需要當做一個大工程來做，相互配套，相輔相成，這樣一個“勢”才能出現，商業地產經營才有可能成功。
　　記者：今年七月份，您到南昌市場進行過考察,請您談談對南昌商業地產發展的印象？
　　荀培路：以洪城大市場為代表的專業市場。而對于南昌商圈的區域輻射和商業吸引力仍舊不夠。中山路商圈僅僅是南昌人的商圈，而沒有對整個江西地市有足夠的集聚力。其他江西地市的富豪階層還是會跑到一線城市去購買心儀的高檔商品，而不是去南昌中山路商圈或者南昌其他新興商圈，所以南昌商業地產區域聚合力還是不夠，需到大視野的不斷調整和培育。
　　相比于正在上升的洪都大道商圈、京東商圈和青云譜商圈，我更看好紅谷灘商圈的發展，一方面，政府政策優勢，政府新城打造的決心，城建配套完善，公共交通系統，特別是一二號線地鐵的穿城而過，將為紅谷灘帶來集聚的人流，另一方面，住宅市場的發達，新城入住率的不斷提升，充足的常住人口是商業成熟的前提。同時紅谷灘商圈前對老城區，紅谷灘將逐漸取代老城區成為南昌的市中心，同時對江西其他地市形成巨大的商業磁場，形成集聚效應，成為整個江西的商業中心。文/記者廖林立
　　專家觀點
　　新商圈和老商圈相輔相成
　　江西省社科院經濟研究所所長麻智輝
　　商圈形成需要人氣和配套來支持，從這個角度來講，我認為紅谷灘商圈很有發展潛力。目前，紅谷灘新區樓盤眾多，項目開發已相當成熟，入住率已達到一定規模。交通四通八達，特別是正在建設的地鐵把紅谷灘與市中心的時空距離大大縮短，從而使得紅谷灘與市中心的交通來往很是便捷。配套方面，紅谷灘新區內的醫院、學校、大型購物中心、金融機構、餐飲娛樂運動休閑業等已經進駐且大多經營尚可。這些設施的完善，可以說紅谷灘商圈是繼市中心中山路商圈之后，又一個規模和潛力很大的新商圈。
　　比較而言，昌南象湖、青云譜、京東、高新等板塊的商圈還有待發展，交通和配套是目前這些板塊所欠缺的，人口居住和產業聚集需要一個時間段來提升。我認為，無論新商圈如何發展，都不能簡而言之的說能取代老商圈，光有市中心老商圈還遠遠不夠，還需要新商圈來相輔相成，因此，新商圈的發展所起到的作用是輔助、補充老商圈，讓南昌市各區域板塊均有一定規模的商圈形成，也有利于南昌的商業布局更為合理更為完善。
　　相對豪宅的熱銷和價格的高漲，南昌商業地產目前處于價格洼地。這也可以說明商鋪投資具有很大潛力和回報，個人看好紅谷灘新區的商鋪升值空間，不需要多久，紅谷灘區域的商鋪價值就會有個不小的發展。至于昌南、青云譜、京東等板塊的商鋪，還需要一個相對長的時間周期來體現其價值。
　　紅谷灘商圈具備良好發展潛力
　　南昌大學教授劉湖北
　　近些年，南昌房地產市場發展比較快，單價上萬元的豪宅也相繼出現，相對商品房價上升和住宅熱銷，商鋪的價格漲幅和銷售并不算理想，可以說南昌商業地產還處于價格洼地。位于市中心的中山路商圈形成已有數十年歷史，是傳統意義上和人們心中的老商圈，其在南昌的商圈地位至今仍無可比擬。就現今的市場而言，除了市中心中山路商圈外，南昌新商圈如紅谷灘商圈、青云譜商圈、京東商圈、昌南商圈正逐漸形成和不斷成熟，昌南和京東板塊目前發展不錯，但配套、交通、物流改善和提升之后才能形成一個具備人氣、成熟的商圈，這還要有一個相當長的過程。青云譜區定位為南昌城市副中心，未來人居的集中地，其原有商圈較小，發展潛力巨大，形成區域的中心商圈大有可能。
　　在這些新商圈中，我個人最看好紅谷灘商圈，其地理位置離市中心僅一江之隔，而通往市中心的大橋有八一大橋、南昌大橋，過江隧道正在規劃中，正在興建的地鐵使得紅谷灘和市中心聯系更為緊密，交通的便捷加上近年來紅谷灘居住人氣逐年攀升，配套日趨完善，這一區域的商圈具備了良好的發展潛力。不過，新商圈的發展成熟還無法撼動和取代市中心中山路商圈的地位，但可以分化市中心商圈的集中度，讓商業業態布局更為均勻。
　　南昌商業地產還處于價格洼地，商鋪價值有不少空間，投資商鋪要綜合考慮性價比，要充分考慮商圈的業態分布，一般來說商圈中商業街密集的區域，其商鋪有較大升值潛力，而從投資回報角度來說，專業性的市場或者行業相對集中的市場中商鋪投資潛力大。文/記者夏震
　　選鋪的故事
　　商戶的投資取向，往往是市場投資產品冷熱的“風向標”與“試金石”。作為區別于住宅投資的高端不動產投資，商鋪的投資不僅在買入，還在于經營等方方面面的因素。那么，在紛繁復雜的南昌商鋪市場，如何才能選好一個性價比高、又有投資潛力的商鋪呢？
　　商鋪投資故事1：成熟配套降低投資風險
　　鋪主：陸女士
　　鋪址：金潤廣場
　　經驗值：3年
　　金潤廣場地處洪城商圈的中心洪城大市場以南，與洪城大市場一路之隔。
　　2006年底，陸女士在金潤廣場三期買了第一個商鋪，面積30余平方米，同時買一樓送2、3層，總面積達50多平方米，總價50多萬元。去年，她又在金潤廣場一期買下了一間30多平方米的商鋪，總價達到40余萬元，項目投資升值力凸顯。
　　這邊的商鋪開發商均返租3年統一經營，租金為每月68元/平方米，三年后按市場變化再做相應調整。如此，既方便了開發單位進行統一規劃、經營，更好地形成規模聚集效應，商氣也能更快做旺起來，同時也有穩定的租金回報，進而讓投資者也更有信心。
　　“前三年開發商租過去經營，因此我不用操心做什么、怎么做。”陸女士告訴記者，基于統一的業態規劃，她的這兩個商鋪一個做“小天鵝”電器，一個做物流，經營較為穩定。
　　“選擇投資商鋪需看其投資潛力，有無發展前景，地段是否較好，配套是否完善，這關系到日后的經營及出租，以降低經營風險。”陸女士說。
　　同時，她也認為目前該區遇到一個問題就是缺乏倉儲區。“一般商鋪最好是‘前店后倉庫’比較好，方便于迅速調配貨物，提高經營效率。”美中不足的是，因為前期金潤廣場規劃缺乏倉儲區，以致店里沒貨了可能要花上30分鐘甚至幾個小時去取貨，造成不便。
　　“如果把香港、澳門看成兩家門店的話，那么深圳、珠海等城市就是它們的倉庫，這是從大的格局來看，而目前南昌還欠缺。因而陸女士建議可考慮充分利用周邊閑置的土地，將這塊配套給補起來。
　　陸女士最后總結，選鋪子，項目規劃、周邊配套十分重要，需要投資者認真分析。比如停車位的規劃，雖然這塊可能很小，但卻非常關鍵，關鍵要合適，不能過小，更不可或缺，再比如租金、物業費等，也要看是否合適，再綜合起來考量，以控制總成本。另外就是開發商自身的經營管理也很關鍵，前期如果商業氛圍沒有起來，則必須要進行統一招商、經營、管理，只有這樣，才能培植起商業規模，形成氣候。
　　商鋪投資故事2：經營要有自己的風格
　　鋪主：孔女士
　　鋪址：恒茂商業區花卉一條街
　　經驗值：2年
　　在目前的南昌，最具國際時尚氣息的商業街恐怕就屬“恒茂商業步行街”了。該街又名恒茂星時尚生活中心，它起于丁公路，終于廣場南路，是隨著高檔住宅區恒茂國際華城的發展而興起的一條步行街。街道雖然不長，卻集中了現代社會的一切時尚元素，是追求時尚、浪漫的人們經常光顧的地方。現在恒茂花卉一條街開花店的孔女士，在上學時就曾做過服裝生意，可謂久經“商場”。去年1月份，恒茂商業區花卉一條街推出時，孔女士是第一個過來選鋪的。目前這個32平方米的商鋪，孔女士花了2萬多元裝修，并增加了一層閣樓，使整體空間得以充分利用。
　　該區也是南昌白領階層匯聚的地方，在恒茂國際中心雙子塔中有很多公司，聯同整個恒茂沿街商業區，白領階層在2萬人左右。這個階層的消費力是穩定的，且多為20—30歲見的時尚年輕一族，消費需求旺盛。
　　孔女士去年簽下這個商鋪，一共簽了3年，租金是55元/平方米/月，現在租金已漲到80多元了。加上物業費158元/月，及水電費一起，孔女士計算了一下，成本不超過3000元。在情人節、母親節等旺季，一天能掙到1萬多元，平均利潤在2000—3000元/月。
　　她告訴記者，去年這里被定位為鮮花一條街，當時入駐的花店有40余家，但到現在只剩下11家，而到明年，這里將打造成為精品店步行街。目前來此看鋪的人也很多。記者看到其花店旁，一家店面正在趕裝修。而隨著一家家店面陸續開張，這里的商業氛圍也將更加濃郁。
　　“選一家店鋪，需要看地段，人氣，和這里消費能力。而決定做什么，則要看這個地方的消費人群和他們的消費心理。”這是孔女士總結的商鋪投資需把握的總前提。在具體投資何種業態時，則一定要做好定位，是面對高端還是中端人群，定位好了，還需要創出自己的品牌，要有自己的風格、特色的東西，要讓人一看到你就記住你，把握住這個群體的消費心理，知道他們需要什么。比如在中山路上的很多店鋪，你一看就知道它做什么品牌，是走清純的風格，還是走成熟人士路線，你會一目了然。
　　“關鍵就看自己怎么去做，只要盡心去做，就一定能做好！”孔女士也把信心送給所有投資商鋪的人。文/記者鄧鵬
　　業內觀點
　　青云譜未來發展最具張力
　　尚美佳房地產經紀有限公司南昌分公司副總經理沈楊
　　支撐商業的指標除了人氣外，還要有一個城市的GDP規模和居民消費水平。市中心中山路商圈得益于地理位置和人口密集，也就是俗話說的“碼頭好”。時間的沉淀讓中山路成為人們心目中繁華商圈的代表，很多外地人來南昌，逛街首選就是中山路。
　　近幾年，南昌經濟發展迅猛，城市框架不斷拉大，新商圈正在形成和發展，個人認為，這些新商圈所處的地位還是城市副中心的商圈，比如青云譜區的博泰中心城和紅谷灘新區的綠地中央廣場，其限于區域的人氣聚集度和配套程度，目前扮演的角色與市中心中山路商圈相比還有一定差距，所輻射的范圍還比較有限，單個或整體的消費能力和水平還不高，難以支撐其成為核心商圈的地位。不可否認，3至5年內，不少區域板塊的商圈會形成一定規模，但還不足以取代市中心商圈，不過，這些新商圈是老商圈必要且重要的補充，在各自所在區域板塊屬于區域中心商圈。
　　目前，紅谷灘新區樓盤開發已相當成熟也將至尾聲，昌南板塊和青云譜板塊土地資源還比較充足，未來南昌人口居住也會向這兩個區域擴張，人口聚居的變化，也會帶動這些區域新商圈的形成和發展。如青云譜就會借助城市副中心的規劃定位形成本區域的中心商圈，其發展速度會快于其他區域，因為其房地產開發是依照近兩年行業模式來進行的，起點高，比紅谷灘開發模式還新穎，所以，青云譜未來發展是最具張力的，我很看好其發展潛力。
　　可以說，南昌商業地產目前處于價格洼地。從商鋪投資角度來說，樓盤社區商鋪投資與回報都很穩定，風險不大，收益也不高。而區域中心商圈的商鋪，尤其是商業集中區的商鋪收益更大，投資風險與回報均較大，這需要有眼光和風險意識，還要有把握機遇的能力。
　　商業集中區街鋪升值潛力大
　　拙正投資咨詢公司總經理萬彬
　　商業跟著人氣走，近兩年紅谷灘人氣漸旺，交通、配套都比較完善，紅谷灘商圈在近年形成的新商圈中更有活力。但這個區域的商業還存在一些不足之處，比如沒有一條完整的、真正意義上的商業街，這可能是政府當初規劃中沒有充分考慮的一個細節。如今，紅谷灘人氣有了，可區域內路網寬，缺少集中的商業區和街鋪，特色商業街沒有，沒有像勝利路那樣的專門的服裝銷售商業街，也沒有餐飲娛樂休閑集中的商業街，盡管有贛江邊上的贛江新天地，但離紅谷灘中心區較遠。
　　一些開發商看到了這一不足，正在打造自己樓盤小區的特色商業街，我認為這是對紅谷灘商圈很大的補充和充實，業態分布均勻合理，有利于紅谷灘商圈走向成熟。
　　與正在涌現的豪宅相比，南昌商業地產現今還處于價格洼地，商鋪價值的成長空間巨大。我認為沿街商鋪的升值潛力較大，商圈的商業集中區街鋪更有發展潛力。