濟南商業地產投資價值論壇

　　主辦：濟南時報、財富自由港 (論壇 新聞)商務大廈
　　協辦：搜狐焦點網
　　【主持人】尊敬的各位領導、各位嘉賓、各位房產界的朋友們，大家上午好！今天我們在一起就“濟南商業地產的投資價值”這個話題進行討論。首
先，讓我介紹一下參加今天論壇的各位嘉賓：
　　山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗；
　　山東經濟學院教授、房地產經濟研究所所長郭松海；
　　交通銀行山東省分行個貸中心主任楊旭光；
　　陽光100推廣部經理陶曉智；
　　天發房地產營銷總監董法文；
　　我市著名房產評論人趙魯梁；
　　我市著名房產評論人于清；
　　山東泉景置業有限公司執行董事陳俊記；
　　濟南時報副總編輯李長運。
　　讓我們再一次以熱烈的掌聲對各位領導、嘉賓的到來表示感謝！
　　全運會的舉辦、園博會的召開、西客站的建設，2009年對濟南來說是不平凡的一年，全運會是影響濟南最重要的一件事，它對濟南的影響可以說是深遠的。從表面上看，濟南的城市面貌煥然一新，但是對經濟的影響更是深遠。因為全運會，濟南城市建設的投資前所未有，奧體中心、棚戶區改造和西客站等一大批項目的建設讓濟南的城市面貌發生了深刻的變化。與此同時，中心城市的商業地產也是風起云涌，但是從9月份起到現在濟南住宅的價格已經超過寫字樓，這一價格倒掛現象到現在還在持續。這也對我們提出了疑問：濟南的商業地產還是投資洼地嗎？濟南中心城區的商業地產前景如何？
　　2009年歲末將至，有關房產信貸、二套房利率七折優惠等各種猜想已經鋪天蓋地了，在這樣的背景下，我們《濟南時報》與泉景置業有限公司邀請各位專家和地產界的高手，針對濟南商業地產的投資價值，請各位專家各抒高見。
　　首先請山東經濟學院教授、房地產研究所所長郭松海就濟南市中心房地產商業投資價值發表演講。
山東經濟學院教授
房地產經濟研究所所長郭松海
　　【郭松海】很高興參加“濟南商業地產投資價值論壇”。我的發言分兩個部分：一、濟南市商業地產的發展現狀。二、針對財富自由港商務大廈（位于大觀園商圈之內）談一下大觀園商場的商業地產的投資價值。
　　一：濟南市商業地產的發展現狀。
　　作為濟南市的商業地產，這些年來隨著濟南城市的發展，GDP的高速增長，房地產也得到了發展。濟南市的商業地產、舊城改造為商業地產的發展帶來了很好的機遇，老商圈升級換代，新商圈脫穎而出，社區的商業出現，社區的商業地產也是亮點。我主要談四點：1、傳統商業衰退，新業態的增長迅速。2、商業地產的經營性突破。3、商業地產的供需兩旺，特別是商業地產的投資需求。4、濟南商業網點呈現多中心的格局。
　　1、傳統商業衰退，新業態增長迅速。
　　近幾年濟南的老百貨商場由于經營品種的單一、管理差而衰退了，最典型的代表是濟南百貨最早的一家上市公司，現在已經在濟南的商圈里面銷聲匿跡了。新興的業態包括大型超市、大型專業市場。比如說濟南七里堡的蔬菜批發市場、水產批發市場、茶葉批發市場，北園商圈的鞋帽、家具、建材等大型的批發市場大量興起，再就是像正在建設的大型MORE綜合購物中心，這種新的業態、新的消費理念已經在濟南市廣大市民的消費觀念中形成。
　　2、商業地產的經營性突破。
　　商業地產的經營性、重要性日益顯現。過去我們搞房地產開發，商業地產的模式是一賣了之，把商鋪賣給一個個小業戶，由于缺乏統一的資源整合和規劃，市場定位不明確，往往是賣的時候很火爆，但是沒有多長時間就停滯下來，經營慘淡。所以商業地產不能像住宅和其他房地產品種一樣，只賣不經營。商業地產更重要的是要有統一的經營，所以濟南的商業地產逐漸從一些失敗的案例中吸取了教訓，商業地產應該有統一經營的新模式。就是不能光賣不管，或者是以訂單式的銷售方式或者是只住不賣，賣了之后要管理起來。只有統管起來，進一步做好商業規劃、市場定位和資源的整合、經營策略的設計，這樣才能使一個商鋪、一個大型的商業地產逐漸成熟起來。
　　一個市場對消費者多年消費習慣的培養是養鋪、買鋪、旺鋪的過程，這需要經營者有比較多的財力，豐富的經驗，有商業經營管理的專業隊伍，這些是商業地產成功的基礎。所以商業地產重在經營。
　　3、商業地產的供需兩旺。
　　在當前我們的經濟環境下，投資品種比較單一，投資股票風險很大，其他的企業債、國債投資的收益比較低，所以房地產業成為一個重要的投資品種，成了一個熱門。
　　現在房價之所以這么高，重要的就是我們投資需求所占的比例過大。作為商業地產，也是房地產投資品種的重要組成部分，商業地產當前有些地方商鋪的價格低于住宅的價格、低于寫字樓的價格，我覺得這是一個個例，是某一個時段的暫時現象。總體上看，商鋪的價格應該遠遠高于住宅的價格，一般正常情況下也得是住宅價格的一倍到兩倍，因為一個商業地產的價格和市場的供需狀態和它所在的區位，以及后續的經營管理是密切相關的，并不是買了一個商鋪就能夠掙錢。一個是大環境，我們這個地方市場的需求和供給是不是平衡，是供大于需還是供不應求，市場決定了商業地產的價格。再一個是區位，區位特別重要，是投資于城市中心區的商業網點還是投資在社區的商業網點。作為中心區的商業網點像北京的CBD，這地方無論是寫字樓還是商鋪一直是增值的，需求量很大，所以區位對商業地產更為重要。當然還需要有大量的后續管理，如果管理不好也可能引起地產價格的跌落。商業地產是一個很好的投資品種，但是影響商業地產的投資價值無論從大的方面、小的方面，都相當重要。
　　4、濟南市商業網點呈現多中心的布局。
　　我們濟南市商業網點的規劃，有主城區、老城的商圈，有四個商業片區，四個市級商業副中心。主城商圈包括老城商圈、高新區的商區、西部大學城的商圈等等。
主城的老城商圈也就是城市內環路以內的地區，濟南是一個傳統的商業區，有兩部分組成，一個是泉城路的中心商業區，再一個是西城的商鋪區。西城商鋪區具有其獨特的文化特色，它是位于順河街以西、緯二十路以東、經一路以南、經七路以北的區域。在原先做的濟南商業網點規劃中把它定為體現歷史文脈特征和傳統文化特色，兼具休閑、娛樂功能的特色商業區。這就是我們今天主要談的大觀園商業區。
　　二、大觀園商圈的改造和新生。
　　大觀園商業區至今已經有70多年了，過去這里有一些說書的、說相聲的、搞雜耍的和經商的。在歷史上這里是一個繁華的商業區，曾一度是濟南市甚至山東省省城的一個標志性商業區。現在大觀園商場商鋪經過市中區的支持又進行了改造，現在仍然是一個商業繁盛區，這里有大觀園、人民商場、經四路地下商城，聚集了多很人氣。這里交通毗鄰火車站，東部靠著順河街立交橋，交通十分方便，網絡發達，商業氛圍濃厚。這里的金融機構有工商銀行、交通銀行、商業銀行的省級總部，還有泰康、海康等保險金融機構及證券公司，所以這里實際上是濟南市的一條金融街。
　　以上特點使這個地方具有很大的區域商業價值，而且這里靠近市政府、省委、省政府的辦事機構，雖然濟南市政府要搬遷到東部去，但濟南市的一些事業單位、省政府機構和很多事業單位仍然在這個地方，業務之間聯系起來也比較方便。
　　根據濟南市商業網點規劃，大觀園的總體定位是和人民商場形成了商業群的聯合體，承擔了片區的商業中心功能，大觀園的改造是經四路和經五路之間、緯二路至緯三路的圍合區域，占地150畝，以小緯二路為分界線，大觀園分為東街坊和西街坊兩部分改造。
　　東街房作為大觀園的主體功能區，南部以大觀園商場為主體，綜合大型綜合商場和酒店，北部是一些“老字號”和餐飲，中部圍合成的小廣場做廣告、促銷、商業宣傳、商品展示的活動。還對周邊商場、電影院進行了仿古改造。
　　西街坊在規劃中是一個商住的混合功能區，不僅要改造同福商城，而且還要拆除經四路、小緯二路交叉口的省行管局、省郵政局的住宅，拆除面積大約2.7萬平方米，其中同福商城的建筑立面將改造為近代中西合璧的建筑風格。
　　整個大觀園將建成南高北低，以近代建筑風格為主的特色風貌街區，小緯二路的開拓也會形成具有傳統商埠風貌，以近代中西合璧建筑風格為主體的步行商業街。經四路、小緯二路、緯三路等3條道路也要進行拓寬改造，便于停車和購物。在規劃中西街坊地區的改造規劃有望納入到“十二層”的規劃里面去。
　　這個地區隨著濟南市開發程度的增加，外地商團開發商的進入，傳統的商圈和現代商業都各自存在著不同的發展機遇。傳統的商圈務必要有文化底蘊，形成新的競爭態勢。像現在來自東北的零售商業巨頭長春歐亞攜手大觀園對它進行改造，已經陸續竣工、開業。
　　與此同時，在魏家莊萬達集團進入，準備在這里建設城市綜合體，以魏家莊為核心區，規劃建設成為金融、商務、辦公積聚區、企業總部辦公區、商業文化功能區、SOHO辦公區、居住區、綜合服務區等六大功能集一體的綜合區域。城市綜合體是將商業、辦公、居住、酒店、休閑等功能進行空間的組合，并在各部分間建立一個相互依存的關系，形成多功能、高效率、統一的建筑群。萬達集團的城市綜合體是從國內其他城市引進過來的，據他們介紹這個項目在全國屬于第二位的，城市綜合體的建設到竣工、面市還需要一個比較長的時間。
　　但我覺得實際上現在現有的大觀園的零售商業、餐飲業，周邊的銀行、金融業，還有財富自由港、寫字樓等商場設施包括建好的山東商會辦公樓，再加上大觀園北洋劇院的娛樂設施、中山公園娛樂場地和周邊大片的單位開發的居住區，這樣一個大型的大約一平方公里的范圍的社區，已經具備了城市綜合體的多種功能。雖然現在萬達還沒有建起來，但現有的資源整合已經具備了城市綜合體的初步功能。
　　大觀園商場商業圈的投資潛力和價值是比較大的，這里面可以從兩方面來分析，一個是品牌效益，一個是集聚效應。
　　品牌效應：這里有商業地產的品牌，有商店的品牌，有傳統市場的品牌。商業地產的品牌——萬達，在全國來講是商業地產的老大，在很多大城市他們商業地產的開發是比較成功的，由于萬達的商業地產品牌的效應，也吸引了一些商店品牌，像沃爾瑪等商店品牌都被吸引過來，并且把一些聲譽度高的主力也帶過來，為周邊小的店鋪帶來了客流，能夠發揮它的外部效應。
　　市場品牌：大觀園傳統市場具有它的市場品牌，它可以發揮聚集的效應，一個是商戶組合多樣化，這里有各種專賣店，有娛樂、休閑、餐飲，它們聚在一起使消費者在一次購物的活動中就可以購買到多種商品，節省了購物時間，節約了交通成本，這是傳統市場的聚集效應。同類零售店聚集，同類商品之間除了有價格的競爭之外，還有不同的花色、品種、質量、特色等很多非價格因素，所以也具有聚集效應。
　　正是由于三個品牌（商業地產品牌、市場品牌、商店品牌）是無法替代的，它們可以相互促進，相得益彰，使得大觀園商業區成為濟南市主城的大型購物中心。
　　再一個是作為零售商業物業在選址規劃時考慮的因素：市場的容量、進出交通、地點的顯著、商業物業的規模、內部設施。
　　一個商業網點的成功建設成功與否主要是以上五個因素，大觀園商場具備這五個因素。
　　1、市場容量：大觀園的位置是我們的主城區，所以它的市場將來不僅僅是周邊社區居民的市場，也是濟南市廣大市民的市場，甚至是包括濟南都市圈周邊一些城市的市場，它的市場容量是非常大的。
　　2、進出的交通：前面我講了，這里交通方便，網絡暢通是不言而喻的。
　　3、地點的顯著：作為一個商業網點，它所處的位置、建筑風格、特有的標志、引起人們的關注程度、建筑設計外立面的新穎等等方面，這里具有比較傳統的建筑風格，萬達進來之后還有現代風格的建筑，所以說這里是非常特殊、鮮明的。
　　4、零售商業物業的規模：傳統大觀園商場的商業面積再加上萬達總體體的大片商業物業，規模可以達到幾十萬平方米，規模是相當大的。
　　5、內部設施：原有的大觀園商場的商業氛圍是比較成熟的，比較齊備的，萬達城市綜合題建成之后設施更是現代化。
　　這五個因素對于大觀園商業區來說有都是具備的，無論是做品牌效應還是零售商業物業應該具備的因素在這里有具有。所以我覺得這里的商業地產具有保值增值的價值，具有投資價值。
　　我的發言到這里。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝郭教授。下面有請陽光100推廣部經理陶曉智就濟南商業地產是否是投資洼地發表自己的看法。
陽光100推廣部經理陶曉智
　　【陶曉智】謝謝大家。今天主要想就三個方面講一下：一是濟南住宅與寫字樓價格倒掛的情況；二是濟南商業規劃；三是濟南商業地產的投資。
　　一、濟南住宅與寫字樓價格倒掛的情況。
　　為什么濟南住宅的價格高于寫字樓甚至高于商鋪的價格？濟南這幾年的金融發展、剛剛過去的全運會和園博會、京滬高鐵等的規劃和黃河三角洲的規劃都為濟南帶來了發展機遇，對濟南在全國的知名度產生了很大的影響。
　　目前濟南市房地產在全國競爭得非常激烈，從今年拿地的情況來看可以說是非常慘烈，要求是相當高的，很多地產商為了擴大規模，會放棄在一些一線城市的擴張，進入到二、三線城市。濟南是一個經濟大省的省會城市，各方面的優勢吸引了很多地產商進入到濟南，濟南規劃首先拉動的就是住宅，今年住宅價格上升得非常快，而且可以看到明年、后年沒有什么下降的趨勢，外地地產商和的看法和原來的看法是完全不一樣的，比如說無論是做商業還是做其他的項目，北京的售價是多少？能賣到四五萬，那么他們覺得在濟南賣兩萬塊錢沒問題，所以他們敢在濟南拿地，這樣就把價格提了上來，所以大家看到住宅的價格漲得非常快。
　　但商業和寫字樓市場恰恰相反，濟南處于北京和上上海的中間，北京是中國的政治首都，中國只有一個北京，上海是“經濟首都”，包括中國對他“兩個中心”的定位，亞洲甚至全世界的金融中心，再加上世界500強等一些大的企業總部在上海的落腳，再靠著影響力的配合，輻射到全國，所以在北京和上海吸引了很多總部經濟，北京雖然是政治首都，但經濟話語權很大，各部委政策制定的中心都在北京，所以會吸引很多總部在那里辦公，一些大的公司也會往北京掛靠。其他的一些外地大企業進入山東的時候可能會選擇青島不會選擇濟南。在這種情況的影響下，濟南的地位非常尷尬，在省內的影響力比不上青島，甚至德州、淄博、臨猗也都跨過山東直接和省外的大型城市對接，就造成了商務商業的需求不像住宅的需求這么大，造成了價格上不去的情況。
　　另外受金融危機的影響，影響了它的受益，北京的寫字樓會提供很多優惠條件來拉住這些企業。還有一個影響是他們拿到錢之后不會擴大再生產，因為覺得可能不會盈利，投資別的渠道收益也不大，這樣一方面造成住宅的價格過高，另一方面也造成對寫字樓需求的下降。我覺得這就是為什么濟南住宅和寫字樓市場價格高掛的背景。既有本身的因素，也有在金融大背景下產生的原因。
　　二、濟南商業中心或者說濟南目前的商業規劃。
　　在八九年前濟南確定了“十字方針”——東拓、西進、南控、北跨、中疏。現在看“南控”基本上是在控制，“東拓”隨著全運會的結束也可以說是告一段落，未來的三五年主要是以“西進”為主，同時還有“北擴”和“中疏”，在這種大的規劃影響下說濟南以什么地方為中心也不是太準確，因為濟南狹長的地形說一個中心不太符合現實情況，以高鐵為中心的物流中心、會展中心等等，北擴和老城的改造，還有中間地帶，像我們今天說的財富自由港和萬達中心以及以趵突泉、大明湖的改造形成的旅游形式的中心，這對老城區的改造和商務金融中心是一個發展，北部可能還是和原來一樣，是一個一個大的批發中心，這與濟南的消費習慣有一定的關系，濟南對高端產品的消費需求并不是很旺盛，尤其是剛才說到離北京、上海比較近，有一些頂端的消費人群可能會直接跑到北京、上海深圳到香港去調配，所以建一種大的批發中心在山東濟南應該是比較活躍。
　　濟南以大觀園為中心的也是因為濟南優越的地理位置，雖然尷尬，但是它靠北京和上海比較近，它是交通樞紐的位置，再加上膠東半島的輻射，形成了商埠中心，對于大觀園的改造，我覺得新傳統商埠中心的改造可能是一種方向。在現在各自為政的情況下，各大開發上都想建成一個大而全的地方，這實際上是一種浪費，對投資收益也是一種浪費，都想把人流都吸引過來，把商家吸引格萊，這勢必造成商家、人流的分流，從而造成投資收益的分流，其實政府應該在統一科學的引導下，增加交通建設，把這些幾個中心連起來，既各自為政，分散起來又各有特點，又能形成合力，提高濟南的商業投資價值和濟南的城市競爭力。
　　三、濟南商業地產的投資價值。
　　我的看法是濟南在地產方面還是以住宅帶動為主，商業地產業應該也會迎來一個高的發展期，在機遇里面提到過，濟南的京滬高鐵到上海3.5小時，北京1.5小時，便捷的交通會吸引很多北京、上海的總部公司、分公司、業務終端放到濟南來，非常方便。現在中央政府對天津濱海新區的投資力度超過了當年對上海浦東的投資力度，對濟南來說也是一個發展機遇，到天津也非常的方便，我們和天津之間的連接按照濱海新區的規劃，濟南做物流、配合也能給帶來很多的收益，可以帶來自己的合作商家，全國的甚至全球的商家。
　　再一個有經驗，濟南以前的都是先建設然后再招商，招來的商不滿意規劃層高跟其他的要求，然后再拆再改，改了一圈以后經濟不景氣撤了又換了一波再來，對原來的改造又不滿意再重新改造，可持續性很差。隨著大的有經驗的商業地產公司的進駐，在很大程度上改變了原來的這種模式，使濟南的地產發展會帶動整體商業地產的發展，包括寫字樓地產的發展，提供的服務業不夠，需要投資就增加了資金和物業管理成本，所以我覺得下一步商業地產應該會迎來一個高速的發展期，可能還是不會那么快立竿見影，還會在住宅的帶動下慢慢的迎來大的發展周期。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝陶總，下面有請天發房地產營銷總監董法文發言。
　　【董法文】首先感謝《濟南時報》和搜狐焦點的領導和朋友們給我這次學習的機會，也給我一個和教授、同行們交流的機會。我今天想從三個方面講一下濟南商業地產的發展情況，剛才主持人讓我講后全運時代，濟南商業地產發展前景，講商業地產的發展前景不可避免要講到發展情況回顧，濟南的商業地產發展是什么情況。
　　一、近幾年濟南商業地產的發展情況
　　簡要回顧一下，濟南的商業地產在2006年以前項目的分布是比較少的，項目比較單一，設計上也比較單一，價位也比較低，整個濟南市商業在中心區域，山大路片區和東部片區，2006年以后這個情況有所改變。尤其是東部幾個大型商業區的出現，使濟南商業地產在東部開發的比較多，但是項目的分布上還是集中在剛才說的幾個片區，項目數量比2006年以前增多，甲級寫字樓發展比較快，商業地產的品質在不斷的提高，產品出現細分，價格也開始穩步上升。這是2006年以后的情況，近幾年尤其是最近濟南商業地產項目多點開發，出現了設計新穎人性化、生態化的商業地產項目，尤其是外來開發商在濟南準備建一個高度超過400米的超高建筑，這也是濟南商業地產發展的新高度。
　　天發房地產營銷總監董法文二、后全運時代濟南商業地產的發展前景
　　我個人的觀點是濟南商業地產“守得云開見月明”，它將成為濟南房地產市場的一個發展亮點。后全運時代濟南商業地產會之出現多點甚至多片開發的格局。將會出現一批個性化生態化、人性化的城市綜合題項目。發展前景從兩個部分來講。
　　第一部分濟南商業地產“守得云開見月明”是濟南市商業地產發展的亮點，有五個方面的理由：
　　第一個理由，就是城市經濟的持續發展和居民需求量促進商業地產發展。目前國家正逐步調整產業結構，加快地產產業發展步伐，以提高經濟競爭力。濟南面臨著發展的良好機遇，去年濟南第三產業增長16.8%，占GDP將近一半，成為濟南經濟發展的核心動力。今年濟南GDP增長率將達到11%，居民收入將提高7%，經濟發展形成的產業聚集可促進商業地產發展，商業地產的開發又會拉動城市經濟發展和產業聚集，從商業部門提供的數據可以看出，濟南市的發展情況、經濟發展狀況和當地消費水平好于全國平均水平，從而保證居民需求總量穩定增長，為濟南市商業地產的開發打下良好的市場需求基礎。尤其是最近濟南市政府從招商大環境上對一些銀行、證券、保險等一些大公司的分部、總部招商引資力度比較大，最近我接觸的幾個銀行紛紛在濟南找自己的辦公地點。
　　第二個理由，居民需求多樣化，促進商業綜合體開發。2008年濟南是人均GDP達到45000塊錢，城鎮居民人均可支配收入達到2萬元，居民消費需求個性化和多樣化趨勢逐步明顯隨著經濟的快速發展，居民生活水平的不斷提高，消費方式和生活方式都發生了變革，消費需求逐漸多樣化。居民消費需求的多樣化要求多種商業地產項目的出現，尤其是集購物、餐飲、娛樂、休閑功能于一體的，以滿足多種需求的購物中心的出現和發展成為一種必然，在居民需求多樣化的背景下，品質好的商業地產項目才能發展前景比較好，品質差的就會被淘汰，市場發展前景比較暗淡。
　　第三個理由，城市建設的快速發展，城市化進程和人口增長為商業化發展提供了契機，全運會的舉辦和棚戶區的改造，大大推進了濟南城建步伐。隨著濟南東拓西進和舊城改造、城市化進程步伐的加速，同時人口的聚集也為商業地產的開發提供了大量的客戶積累，為商業地產的發展提供了廣闊的空間，尤其是濟南城市綜合體開發將進入快車道。
濟南作為一個GDP位于全國第二的大省省會是一個擁有巨大發展潛力的城市。根據有關規劃，到“十一五”末濟南市中心城人口將達到340多萬人，中心城區將達到330平方公里左右。如此大的城市規模，加之山東第一大都市圈核心圈資源匯聚能力，濟南的城市價值上升空間不可限量，加上一直穩定發展的房地產發展環境，更加吸引國內更多的大型開發商前來搶地，進駐濟南。
　　第四個理由，濟南市擁有著豐厚的城市商業文化底蘊，作為中國第一個開商埠的現代城市，濟南商業氛圍非常濃厚，百年現代商業的發展在城市建設中留下了深刻的烙印。更為可貴的商業文化則沉寂出泉城的商業基礎與商貿機遇。剛才郭教授講的大觀園板塊非常細致和全面。我本人也對大觀園板塊覺得發展前景非常廣闊，因為大觀園板塊具有六七十年的發展歷史，擁有長期積累的品牌效應，板塊經過新的擴建和改造之后品牌價值必然得到提升。當然也要求與之發展相適應的商業地產出現。
　　第五個理由，商業地產越來越受投資者的青睞，濟南商業地產不溫不火的狀況正在悄然改變，投資者熱情正在高漲，后全運時代將進入飛速發展期。這個月在北京評共和國60年最具投資潛力城市，在45個城市中濟南列25位，由此可見濟南的投資潛力越來越被看好。尤其是門檻低、易出租、穩收益、增值空間大的中小戶型地產銷售將非常火爆。除濟南當地投資外還將吸引省內和國內眾多的投資者。
　　現在在濟南市中心投資一個小戶型的商業地產或者商鋪，按照現在的售價和現在商業地產的租金水平應該大約是10年左右就能收回來成本，還能坐享一套不斷升值的物業。人們逐漸認識到在房地產市場越來越規范的情況下，商業地產比投資住宅收益更高。后全運時代發展地產第一個觀點就是商業地產將會是濟南房地產市場的發展亮點。
　　第二個部分：后全運時代商業地產項目分布將形成多點甚至多片開發的局面，將會出現個性化、生態化、人性化的城市綜合體。
　　后全運時代尤其是近期，功能配套日益完善的中心區域和中東部在建的房地產占主體。從將來發展看，濟南西北部片區將打破原先人們的固有觀念，在外來地產集團的運作下將成為濟南房地產的亮點，尤其是西客站片區、長清片區和小清河片區，一個個城市亮點的出現指日可待，伴隨著城區改造和城市規模的不斷拓展，商業地產開發將在未來幾年掀起一個新的開發熱潮。
　　從業態上看，隨著南益、保利、恒大、北大資源等外地房地產企業集團殺入濟南已經或正在大規模拿地，將會在濟南房地產項目開發運作上起到引領的作用，提供給廣大消費者的將是業態豐富、設計新穎、配套齊全，而又富有個性化、人性化、生態化的城市綜合體項目，這些正在引導著人們的消費，改變著人們的生活觀念和生活質量。
　　區位優越的綜合體項目將在未來主導濟南商業地產，當前濟南的樓市將進入一個品質時代，商業地產蓄勢待發，多種形式的綜合體將不斷涌現，隨著濟南市房地產市場的階段性調整，資產型、經營型商業地產，尤其是城市綜合體無疑將成為刺激消費、帶動投資的引擎。據我了解濟南市規劃局正在著手編制濟南市城市綜合體的布局規劃，我估計不久就會出臺。
從價格上，近幾年濟南住宅類產品和寫字樓價格走勢來看，住宅價格漲幅明顯大于寫字樓的價格漲幅，寫字樓的價格表現出平穩增長，后勢提升空間巨大的局面。據有關資料顯示，目前濟南寫字樓的均價大約在8000元左右，可能還不大到8000元，遠遠低于濟南東部和南部的一般住宅的價格，東部最高住宅價格到了3萬多塊錢了，大部分也都在1萬以上了。濟南樓市出現了價格倒掛的現象，這個倒掛現象將在不久后得到改變。這種倒掛現象一方面反映出濟南商業地產的巨大價值沒有被充分挖掘，一般情況下商業地產的項目應該比地段相近的住宅價格至少高出30%。濟南當前經濟發展勢頭強勁，服務業比例不斷提高，推動了寫字樓需求的增長，尤其是服務業的聚集區，寫字樓聚集會更加旺盛，租售價格會穩步增長。
最后，我想講講商業地產市場發展應該注意的幾個問題。
　　從開發商的角度講，熟練運作一個商業地產項目，在于對商業地產的高度認知和對市場的充分把握。我想從五個方面講一下：
　　第一，目前在濟南商業地產市場上都認為商業地產的利潤應該比住宅利潤高，大部分都在開發商業地產項目，但是開發地產項目在商業的定位和業態的研究、商業氛圍主體確定的研究不是很多，沒有把握商業地產開發中的細節。有的項目可能就導致業態結構商業定位產品規劃，甚至在招商方面出現了問題，因為前期工作做得不夠好。我認為第一個就是開發商對商業地產的開發當做城市運營的責任。目前中國的商業地產開發模式有兩種，一種是殺豬模式，一種是養魚模式，大體分這兩種模式。殺豬模式就是商業地產短期最大化，通過營銷宣傳把商業分割以高價出售，成立一個招商團隊和經營公司就完事了。重銷售不重后期的管理。這種模式往往會造成前期銷售和后期經營兩種結果，賣得非常好，但是真正商業地產在將來的運作和經營過程當中不是很樂觀。另外就是養魚模式，大部分企業長期持有或者是一部分租一部分銷售，并聘請專業機構長期經營，挖掘商業地產的長期價值。通過不斷的調整運營，提升商業的招商率獲得更大的商業價值。這是商業地產的兩種開發模式。作為開發商來講應該采取哪種模式心里比較有數。
　　第二，應該充分利“外腦”，專業的事交給專業的人去做。搞商業地產開發，只有引進專業的商業運營管理公司來有效經營和掌握商業的經營秩序，商業地產才能良性的發展下去，業主才能賺錢，避免造成商業地產免職，商業地產如果做不好就是形成新的建筑垃圾。
　　第三，開發商應該認真做好項目論證和調查。在做商業地產開發之前不盲目追求開發熱潮，認真做好科學論證和深入的市場調查，降低開發風險，避免投資風險，好的商業地產能帶來持續、穩定的高收入。開發過程中應兼顧開發商、運營商、消費者三者之間的共同利益。
　　第四，在商業地產開發過程中應該突出產品差異化。在未來越來越多的商業地產項目開發過程中，要做好項目市場定位，突出產品差異化避免同質化競爭。
　　現在濟南在泉城路的恒隆廣場，它是綜合性的商業模式，有百貨店、大賣場等有機結合，是一個一站式消費模式。明湖灣開元廣場 (論壇 新聞)是集生態寫字間和主題商街和國際美食為一體的綜合體。濟南正在開發的還有很多的項目。光泉城路周邊就有七八個商業地產。定位差異化、業態多元化是避免商業聚集區同質化競爭的必要方式。
　　第五，就是加強物業管理和售后服務。作為開發商來講，開發完了商業地產項目之后，在銷售過程當中應該對物業進行物業管理。現在濟南很多的寫字樓停車不方便，物業管理不到位，沒有給業主提供后續的服務。后續管理工作沒有跟上。
　　從消費者的角度來講，投資商業地產收益比較高，但是須謹慎選擇，與住宅房地產相比，商業地產的投資要復雜不少，商業地產除具有房地產屬性外，更重要的是因為他的商業性，只有通過兩方面的綜合評估，才能確定一個項目是否值得投資。因此說投資商業地產除了掌握房地產投資的相關知識以外，對商業地產項目的總體商業環境需要有深刻認識。在這里業內有一個大體的公式，買進來再出租的這種，一般老百姓在計算投資回報率的時候有一個公式，年租金除以售價，在選擇不同的投資項目的時候要有一個考慮。買來以后再往外賣的這種投資回報率，你現在出售的價格減去原來買的價格的差價，跟原來買的價格一比就是投資回報率，消費者根據自己的情況在投資的時候，是買進來出租還是往外銷售？這個投資回報率有一個很簡單的公式。
　　從投資類型上講，應該說投資有這么幾類，投資住戶資源豐富、租金穩步上漲的中小戶型寫字樓和周邊商業環境氛圍濃厚的寫字樓內的商鋪，大型社區內、城市綜合體內的商業街鋪，有產業支持的專業市場商鋪，和已經形成規模的流通性專業市場商鋪，目前來看有較好的穩定收益和投資價值回報。不同的商業地產項目，根據具體的項目認真的分析。
　　從現在濟南商業地產來講，政府也很重視。市委書記也講了，城市綜合體作為城市建設投資的一個重要手段。大環境市場發展形勢比較好，從政策的層面應該出臺一系列與商業地產相配套的有關政策，在拉動商業地產的開發銷售推動商業地產能夠更好的發展。
　　【主持人】和地產有關的信貸政策我們也需要了解一下，現在請交通銀行山東省分行的楊旭光給我們發言。
　　【楊旭光】非常榮幸，在座的都是專家，都是房地產的精英。我從我的專業角度來看，解析一下商業地產房貸的走向。
　　我主要講三方面的內容：第一方面就是目前房貸政策的走向，第二方面就是濟南房貸業務的發展決策，第三方面從銀行授信的角度分析一下濟南商業房屋的發展情況。
　　第一方面：我個人觀點認為，目前房地產政策走向是比較明確的，就是嚴控房產投機，繼續支持自住及改善住房需求。最近房貸政策取向問題坊間也傳得紛紛揚揚，我想大家也非常關心這個問題。在此給大家介紹一下2009年的房貸政策，目前的房貸政策是兩個政策。
第一個是2008年10月27日人民銀行要求對商業性個人住房利率的下限由基準利率的0.85%擴大到0.7%。同時首付款比例由原來的區別對待20%和30%統一下調到20%，相當于放寬了個貸的準入門檻。同時規定居民首次購買普通自住房和改善型的普通自住房的貸款需求，經營機構可在貸款利率和首付款比率上按照優惠條件給予支持。對非自住房、非普通住房的貸款條件金融機構適當地予以提高，這個政策降低了房貸的門檻，成為了整個中國2009年房地產行業在經濟危機整體背景下的一枝獨秀、火爆繁榮的原因。這是我的個人意見。
　　第二個政策2009年5月份要求各金融機構嚴格執行二套房貸的標準，嚴禁以各種形式放寬二套房的貸款條件，并明確規定對申請購買二套及以上住房的，貸款首付比例不得按低于40%，且貸款的的首付比例應該隨套數增加而提高。具體的提高幅度按照各總行相關的原則自主確定，貸款的利率在基準利率的基礎上按風險合理確定。利率是在基準利率的基礎上按風險來合理確定。第二個政策是通過提高二套房房貸的首付比例，賦予了銀行更多的利率定價權利，這個政策在下半年給房地產投機行為起到了一定的抑制作用。
　　交通銀行山東省分行個貸中心主任楊旭光很顯然，綜合來看2009年房貸的政策正在處于不斷收緊的態勢，尤其是年末會取消優惠政策的消息紛紛揚揚，而且少數銀行宣布提高房貸條件。如何看待這個政策的取向，我個人觀點認為應該理性看待。
　　第一方面為了應對金融危機，中央啟動了住宅拉動經濟，實施了包括減免房屋交易稅費、降低房貸首付和利率的一系列政策，這一系列政策的實現是2009年年底，實踐證明拉動內需的效果是非常顯著的，達到了中央預期宏觀調控的目標。如果取消或者恢復包括房貸在內的原來的政策標準也實屬正常。
　　第二方面銀行主要的利潤來源還是息差率，也就是存貸款的利差，從謀劃程度上來講2009年房市的火爆是以犧牲銀行既得利益來換取的，因為利率浮動不光是增量貸款，對存量貸款今年年初各大銀行的政策不一樣，最終都主動調整了存量貸款的利率浮動。也就是說在銀行配合中央宏觀調控，履行了社會責任的同時，由于房貸利率的大幅下調，銀行間的競爭加劇了，貸款的成本不斷提高，利潤對國家的貢獻度也打了折扣。相信這種狀況，無論是銀行還是中央政府都不會任其長期持續下去，因為這畢竟是促進經濟增長的主要因素，也是利潤大戶。
　　第三方面我國經濟刺激政策的實施，全國房價的快速增長。目前房地產市場到底有沒有泡沫尚且不好定位。但是有一點是不容置疑的，拔苗助長的根基是不牢固的。中央以及現在的銀監部門深感憂慮，坊間傳聞銀監局下了一個要求銀行嚴格執行二套房的標準，但目前為止正式的文件還沒有見到，只是傳說。我個人認為正式的文件可能也不會出，這個觀點在后面我們還會分析一下。對商業銀行來說，如果是事實授信條件降低之后也是合情合理的。年末各大銀行的貸款規模基本上用完了。今年是各大銀行發展最好的一年，房市也是比較好的一個年度，各家銀行的年度工作計劃基本上都超額完成了，如果在現在的時間進行政策的調整對銀行的指標沒有大的影響，在這種情況下，如果是某個銀行高調宣布提高政策準入門檻，從我的角度來講大家也會認可。我是這個專業的，在座的各位如果是銀行的經營決策者，我想可能也會高調宣布這個政策來配合中央宏觀調控的基調。
　　綜上幾點，我個人認為年內的房貸政策將會有較大的調整，即便是人民銀行不做要求，各商業銀行也會根據自身的情況做適當的調整。總體而言，繼續支持自住及改善住宅的需求，嚴格打擊商業投機取巧的行為。這是我個人的觀點。
　　提高利率還有一個目的，在銀行的風險防范角度來講也有利于減少房地產信貸市場的信貸風險，如果一套房貸利率調整到2008年以前的水平也就是打85折的話，二套及以上的放首付比率是最低40%，利率最少上升10%的政策執行標準還是比較可行的。再次重申這是我個人的觀點。具體的還要根據借款人的實際情況和償還能力來定。假如在座的各位在年末的時候向銀行申請房貸也不一定能按照優惠的利率執行，可能因為個人資信方面有小的瑕疵影響到貸款，今年是執行比較嚴格的。
　　第二個方面：濟南房貸業務發展預測。
　　我個人認為規模會得到空前地發展，市場漸趨于理性和健康。個人房貸業務是目前商業銀行的重點優勢產品，貸款投資期限長、風險低、收益穩定，歷來是各銀行拼搶的重點，這個在國外銀行也是主打業務。銀監局最近制定了個人貸款的管理暫行辦法，大家應該聽說了，這個暫行辦法截至到19號征求意見期結束。這個辦法很有可能在年內推出，給銀行預留三個月的適應期。這個辦法的頒布對銀行有什么重大的影響呢？
　　第一，它強調了銀行的貸款必須有明確的用途，而且用途要在銀行發放授信之前，在簽訂借款合同里明確寫明用途是什么。包括資金最終的去向，這是一個重大的變革。我把貸款放到借款人名下，之前并沒有要求資金必須要寫明實際的用處，現在要求貸款資金要實際用途，也就是貸款發放到借款人名下以后根據借款人的申請和委托，將貸款資金直接支付給符合合同約定的借款人的交易對象。也就是說之前把資金打到借款人帳上之后，貸款的方式就此結束，我個人觀點認為如果2000年到2009年是銀行監管的松散期的話，它也是要求銀行盡量的支持和配合。從2009年這個辦法推出以后個人的消費貸款將進入嚴格的限制期，這是明確的。目前的個人貸款業務，尤其是一手房的貸款，無論是在貸款用途上符合這個辦法的要求。這個辦法的實施將促使銀行更加專著發展傳統的個人放貸業務，如果之前有些銀行通過房地產抵押變相地做了一些貸款將來會越來越少地做這些業務。
　　今年8月份，銀監局頒布了消費經營公司的試行辦法，試行期間不得涉及房貸和車貸業務，但比如說耐用品消費、大件的裝修、旅游之類的小額貸款比較頻繁需求過緊，在不久的將來會成為消費經營公司的一個項目。
　　隨著目前省城各商業銀行機構的不斷增設，大家知道最近各商業銀行機構不斷入駐省城，原有的商業銀行機構也在不斷擴張，受這種動力所驅，勢必將不斷的促進省城房地產業務的總體規模發展。
　　第二，目前山東正以山東半島城市群，尤其是沿海城市為依托，全力打造山東半島經濟區。濟南從2007年以來就啟動了全運重點建設，城市項目建設日新月異。現在的濟南就和10年前青島差不多，鋪天蓋地的開始基建建設的高潮。伴隨著濟南北跨戰略的實施，東城區的加速擴張，兩橫、三縱BRT網絡的形成、濟南地鐵項目的啟動、京滬高鐵濟南項目站的建設和小清河改造等等建設項目，使城市的房地產開發呈現出蓬勃的氣勢。比如說恒大地產、北大資源、上海綠地、萬達集團、保利集團、綠城地產、上海世貿等地產品牌企業紛紛在濟南圈地置業，紛紛伸手。可以說2010年濟南的房地產將趨于繁榮，隨著城市建設的逐漸繁榮，市場將更加規范和健康。
　　第三，從銀行的角度來看濟南商業房地產的發展，我個人認為商圈地帶的潛力巨大，這是僅限于商圈地帶。
　　關于商圈地帶，各位專家已經說了不少了。客觀地說，由于受宏觀經濟尚未完全復蘇，以及國家促進內需的單方面拉動住宅消費的影響，2009年濟南房地產市場整體發展比較緩慢。當然這個緩慢不限于濟南地區，在全國都是這樣的，上海、北京、深圳早在今年6月份就出現了這種情況。濟南的反應還是慢一些的。我個人認為，住宅價格倒掛的現象，從另一個角度也充分說明濟南商業地產的價值還沒有充分的挖掘，尚有較大的發展潛力。從銀行信貸角度看有三個方面：
　　（一）如果年末房貸政策得到了調整，也就是說恢復甚至高于2008年的整體水平，實際上是縮小了商業貸款和商業按揭住房貸款的政策性差別。現在商業住房的貸款首付至少要50%，如果是商住兩用可以減少到45%的政策，如果二套房也上浮10%首付比例上到40%甚至更高，那么在某種程度上講相當于拉平商業和住宅的差距。從這個角度講也間接帶動了商業市場的發展，肯定會促進消費需求貸款的擴張。
　　（二）隨著濟南房地產市場的發展，城市綜合體的不斷出現，城市綜合體是一個新的事物，和城市的經濟發展狀況密切相關。嚴格意義上說濟南市的城市綜合體還沒有真正形成，但正在處于不斷成熟的過程中，它的不斷出現將會有越來越多的商圈形成，比如說的奧體片區、長清大學城、園博園、萬達廣場、銀座中心 (論壇 新聞)、西客站片區，包括還沒有開發的九曲片區和洛口片區等等，這些綜合體的發展肯定會與濟南老的商圈逐漸融合。
　　（三）提醒大家關注的是濟南金融圈的打造，比如說財富自由港所在的位置就是濟南金融圈的核心地帶，這里聚集了省級金融部門的很多機構，而且這個趨勢將繼續延續，外來的銀行機構肯定是會選擇這個區域的，所以這個區域將來的商機是非常大的。目前萬達的項目還沒有成熟，但是它在動了，還有旁邊的棚戶區改造，商圈將逐漸的成熟，將直接和間接帶動經濟圈的打造。
　　上述所有的情況將進一步形成發展的合力，直接帶動濟南商業地產的快速發展。
　　第三個方面：從授信角度講，中小企業的信貸業務是未來三到五年內商業銀行重點發展的業務。這是近兩年來銀監部門、人民銀行、政府都在大力地支持中小企業的發展。總體而言中小企業還不是很成熟，所以前兩年銀行發展的重點并沒有放在中小企業上，從2010年開始，在濟南各大銀行基本上都在布局謀劃中小企業貸款的發展，這個業務肯定要大力發展，最終形成以中小企業貸款和個人住房貸款為主要發展的模式。
　　如果銀行對中小企業的貸款授信支持力度不斷加大的話，那么中小企業的生存和盈利能力也會得到逐漸的提高，如果宏觀經濟得到根本好轉的話，購置和投資商業地產的消費需求肯定會逐漸提高，進而促進商業地產市場的全面復蘇和強勢發展。我們知道商業地產和銀行實體經濟的發展狀況，和城市的實體經濟發展狀況是密不可分的。只有中小企業生存能力得到極大的提高，商圈內的商業才能得到真正的繁榮發展。
　　我們有理由相信2010年的濟南房地產市場將是生機勃勃、健康向上的，形成諸多競爭和挑戰并存的情況，無論是政府、房地產企業還是商業銀行將共同發展、共同受益，我們希望2010年以后的濟南房地產更加燦爛輝煌，把我們賴以生存的家園建設得更為現代、環保和美麗。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝。現在請我市知名的房產評論人趙魯梁就商業地產的投資價值發表自己的觀點。
　　【趙魯梁】謝謝主持人、謝謝大家。
　　我談一談自己的看法。我也是圈內的，正好做過商業地產，也有一些個人的體會。既然談到投資，談到價值，我們應該先談大的環境，這個大的環境非常重要。如果能夠回到5%或者是倒退的話，這個投資就不用談了。
　　第一就是看城市的發展，我們投資要有載體，濟南這個城市實際上經歷了幾個比較大的發展階段，現在這個階段是歷史上很少見的一個階段。在開埠的時候我們現在處的位置，是一個商務區，這個區域是幾百年前形成的，快速發展，外資銀行、洋行打理發展，在中國歷史上是很有名的，這樣的開發歷史上只有一次。現在也是一個非常大的機遇，剛才幾位談的全運會、高鐵等等帶來了第二次的發展機遇，包括城市基礎建設、大范圍的投資，使濟南進入一個大的發展機會。　　　　
    從全國來看。濟南主城區三四百萬的人口，3000億的GDP應該說都是濟南發展的大瓶頸，人口不足，發展力不足，GDP總量也上不去，這樣都導致了一些問題。下一步大的發展驅使下，城市的發展肯定會創新高，這個高潮可能人口增長了，經濟總量上去了，其他商業、商務可能也會有所發展。總體來看，對濟南城市的發展有充分的信心。
　　第二是商業的發展。剛才幾位都談了住宅發展，住宅發展在過去，特別是人口增長的階段住宅的發展非常迅速，隨著城市規模的發展，大家對住宅的需求慢慢會轉向商業的發展。商業地產是維持經濟發展的另外一個驅動力。商業地產有一個很好的例子就是SOHO中國潘石屹在香港上市時講的，頭一次給他們講故事，講了半天結果被人家給放學了。原因是國際上對房地產公司上市的標準都是看土地儲備，看你值多少錢。那時候潘石屹第一次是失敗了，回來之后，一些投行券商說得換一種說法。咱們手里的地在CBD，是商業地，咱們一畝能頂一百畝，咱就比CBD區的，把這個故事重新一講，投行一包裝結果就上市了。看出商業地產的價值必須分開看的。　　
我市著名房產評論人趙魯梁
　　我們也對濟南做了一些了解，到現在為止濟南商業地產的總量和人口的比例總體上偏少。國際上一線的奢侈品品牌根本就不來，經濟總量、人口規模和商業設施根本達不到他們的要求，國際頂級奢侈品的品牌來了之后發現根本沒有與它相匹配的地方。另外他們覺得這個地方商業發展還不成熟。這是目前困擾的問題，我覺得正是因為這樣濟南作為一個GDP大省的省會，相對來說保持兩位數的發展速度，在一段時間內還是沒有問題的。這樣的發展潛力可能能給大家帶來更多的東西，也就是說后勁十足。一些非常成熟的地方可能大幅增值的潛力就沒有了，現在我們還有急速擴張的時間，這個時間可能給大家帶來大量的利潤空間，這是商業地產的發展趨勢。
　　另外我談一談寫字樓，寫字樓應該從商業地產中分出來，嚴格意義上講它應該是商務類的，它和純粹的商業百貨、零售還不一樣。濟南商務的發展原來商業的發展只是幾大區域，有幾十萬的量，而且都不是很規范。真正核得上甲級、頂級的寫字樓還是很少的。隨著濟南人口的增加、經濟總量、空前的經濟發展，這部分會大大改善。
　　 剛才幾位教授談到了英雄山板塊，如果用發展的眼光看可能馬上就要升級了。我們和市中區政府也有接觸，市中區政府正在全力推進濟南市中央金融商務區的概念，初步范圍在經七路到經四路順和街到緯二路，后面又要修改從經十路到經一路，原來是規劃投300億，現在看這個區域啟動起來如果沒有1000億是辦不了的。這是一個長期的規劃，這個規劃已經報到國家有關部門，但還沒有批準。作為市中區政府來說，發展制造業和工業沒有大量的土地，發展農業也不行，所以下一步集中精力要做的就是商業和服務業。現在提出來的樓宇經濟、總部經濟，就是要把山東省、全國的甚至世界級的總部，都吸納到市中區的高檔寫字樓里面來。我們知道市中區專門組織了一個班子，由區里的領導帶隊，已經跟很多外資銀行、國內銀行進行了招商和推介。匯豐銀行就是他們成功引進的銀行。下一步還會有更多的金融機構進駐。
　　濟南城市的發展還沒有到需要或者提出獨立CBD的地步，但是市中區提前把這個規劃做出來了，放在市中區的地界上，范圍就是財富自由港的附近。大連萬達綜合體有100萬平方米，包括他自己的五星級酒店、寫字樓、商業街投了幾十萬，這個區域要發展起來總體上是非常快的。另外很多事情要看政府的推動，如果市中區政府下大力氣全力做這個項目的話，那么濟南的CBD推進的速度就會非常快，就會真正的形成。這是談了幾點宏觀的。
　　既然談到投資，我想在濟南現在的情況下，很多人不用看投資回報率，有的人覺得投房子多少年能回得來，其實現在整個經濟上升期區，在資產總體價格上升的階段，只要在前期有投資，不用算投資回報率，投資回報率是靠出租來回報的，本身靠房產升值就可以抵消很多很多顧慮。巴菲特年負荷率30%，這是大師級，從2001年左右到1998年房改前后買房子的，現在算起來年收益率都會超過30%，那時候一兩千買的房子現在都得六七千，這個市值核算起來，這些中國人全都是大師級的投資。所以我覺得在整體的投資回報率上來說肯定是合算的。
　　關于寫字樓的問題。我們公司在金龍大廈，不管是甲級寫字樓還是什么級別的寫字樓，有幾個方面是挺重要的。一是：地理位置。寫字樓商用的如果跑到郊區肯定是沒有價值的。二是：交通。進得來、出得去是有野心的公司必須具備的條件。三是：停車位。像金龍大廈可以說是甲級的寫字樓，因為受停車位的限制，很多公司根本無法停車，自己的車得無法停何況客戶的車，客戶的車進不來那寫字樓的價值肯定會大大降低。國際標準是100平方米到150平米有一個車位，咱們現在很多大廈1000平方米不一定合一個車位，肯定是寫字樓大打折扣。四是：大廈的設施。比如說我們上班時等電梯得半個小時，這樣的寫字樓價格肯定是要打折的。頂級的寫字樓要求客人等待30秒就能上樓。
　　另外我也呼吁寫字樓在建設的時候配套必須要考慮到，沒有停車位是硬傷，電梯不到位也是硬傷。另外環境也很重要，我們最近招待一個上海的做酒店用品的公司，他們參觀我們的樓之后，他們提出很重要的一點，我們對廁所是非常講究的，上廁所也讓客戶感覺到舒服，這些細節的問題必須得考慮到，濟南很多地方不講究這個，覺得有個地方就可以了。如果從投資的角度講，對于這些問題如果不進行綜合考慮那么很難發展好。
　　我就談這么多，謝謝大家。
　　【主持人】下面請我市主名房地產評論人于清發言。　　
　　【于清】我聽了這么多專家對市場的看法感到受益匪淺，我想從寫字樓的角度談一下寫字樓整售或者是對個人和企業的項目。
　　我做的第一個項目就是寫字樓項目，從這個項目整體的運營來講很有感觸，寫字樓整售還是個人投資實際上都可以，對于整售來講難度比較大，可能牽扯到定向開發，對于開發商來講基本上是否定這個方向的。特別是在現在的情況下，寫字樓的營銷基本上是針對中小企業和個人投資者，和寫字樓巨大的市場需求是息息相關的，在整個中國經濟良好發展的情況下導致的很多人從事商業行業，再加上自主創業的人非常多，市場上出現了全民皆商的現象，這種現象使人們對寫字樓的需求非常大。
　　人們對寫字樓的觀念也發生了變化，我2001年的時候開始做寫字樓，一開始的時候人們是非常不理解，對Office的理解也是很困難的，經過這么多年的發展，對寫字樓的認識發生了變化，作為一個大企業喜歡進駐的場地，到了濟南之后確確實實喜歡租賃一些大的寫字樓，所以說在這樣的市場經濟條件下對于寫字樓的需求非常大，并且有很多的企業、辦事處要設在濟南，通過我做的幾個項目來看，中小企業、貿易、事務所、搞營銷創意的、工作室等一些辦公機構對于寫字樓的需求是比較大的。　 　　
    我市著名房產評論人于清作為我們進駐濟南，對于寫字樓前期的尋找花費了很大的時間。濟南市場寫字樓的共性確實比較小。作為派發企業來講往往會遇到這個一個情況，我們做商業也好、做寫字樓和各種形式的住宅都會有一個感受，作為開發商很不愿意做寫字樓這種產品，如果你自己一家做寫字樓往往是自己在苦撐，如果市場情況一好的情況下，寫字樓項目又像雨后春筍一樣遍地開花，那樣競爭是比較激烈的。在這兩種情況下，走整個的對中小企業的投資和走個人投資都是比較好的選擇。對于整售來講，作為寫字樓的運營來說，一般情況下大中型企業進駐拉動整個寫字樓的形象，在這個前提基礎上用代租約銷售的方式將產權單位直接劃分給投資企業或者中小業主，這個投資回報率是比較明顯的。
　　作為商業地產，哪怕是寫字樓，實際上按照正常的預測，我們營銷策劃一線地產人員測算，8-12年可以做一個測算能夠達到投資收益。但在我們做的項目過程中，至少要測算15-20年收益才能滿足投資。所以對于老百姓來講為什么投資寫字樓會存在價格倒掛的現象？　　實際上像寫字樓這樣的產品面對的客戶范圍非常窄，面對的就是和寫字樓相關的業主，而老百姓關注并不大，和他們的生活并不是息息相關的。普通的住宅哪怕上升到1萬多平方米，是老百姓所需要和關注的，眾人拾柴火焰高，客戶群的范圍寬泛，所以容易形成扎堆的現象。而寫字樓幾個企業在獨撐項目的情況下，往往會出現范圍太窄的情況。每年的年末注冊的企業少一些，因為牽扯到上半年的驗資、年間的情況，在上半年注冊的企業會多一些，對整個價格的拉升作用比較大。
　　對于財富自由港這樣的地方來說，剛才諸位專家已經分析到了，作為商業地產金融圈里的巨大需求，這個地方距離汽車站、火車站非常近。我們運營寫字的項目過程當中，在距離這兩個地方比較近的地方，對中小企業的吸引力是非常大的，特別是這里可以直接進入高架路，交通非常便利和發達，所以我認為它的潛力是非常大的。
　　對于其他的商業地產投資，我想百姓對于商業地產的認識最火爆的是2005-2006年，三年可以獲得24%以上的一次性回報，那時候比較狂熱。這幾年整個商業地產不溫不火，基本上變成了有錢人的游戲。一套臨街的商鋪300多平米動輒幾百萬，首付也是比較高的，再加上商業產品流動性比較差，出手的難度比較大，并且產權才40年，而投資收益除去產品自身增值之外，需要15-20年的投資才能收回投資。再加上前面幾年產權商鋪的經營后續能力比較差，百姓買了之后只是分割產權而已，產品后續經營產生的問題又比較大，我們也看到了很多的商業公司像走馬燈似的，今天換了這個運營商，明天換了那個運營商，風險性比較大，對這種產品產生了抵觸。
　　所以對于商業地產的投資，在大觀園商場這樣的地帶，它有良好的、歷史悠久的商業氛圍，已經鑄就了這個產品的基礎。商業氛圍已經很優越，在這個基礎之上，關于整個商場業態的定位就變得非常關鍵。產權商戶為什么經常出現問題，就是因為業態定位當時處于快速銷售而做的定位，而能不能保證它后續持續的經營，這個問題決定了很多的問題。業態的定位、經營模式和后續持續運營的能力決定了它的投資價值。從這個角度來講如果這三個問題解決好了，在一個好的地段，我想它的投資價值已經不能僅僅用“洼地”這樣的詞來形容，而應該是“一鋪旺三代”的概念。
　　我就講這些。
　　【主持人】謝謝，下面有請山東大學經濟學院院長李鐵崗先生發言。
　　【李鐵崗】今天很高興來到這里，但是我沒有準備。
　　 山東大學經濟學院副院長
     房地產研究中心主任李鐵崗我們首先要了解濟南這個地方，從《周易》上講“山南為陽、山北為陰，水南為陰，水北為陽”濟南正好處于背格。所以濟南的房地產發展存在很多尷尬，當然我不是信《周易》的。從另外一個角度來說“北方為水、東方為木、南方為火、西方為金、中方為土”，各自有各自的功能與定位。以水為樂，有水的地方是娛樂的地方，有木的地方是作為居住的很好的地方，有火的地方是作企業生產的地方非常好，西方為金做一些商業也是很好的地方。
　　我一直在想多少年大家都在討論這個問題，無非兩個問題，第一個問題是東邊好還是西邊好的問題、南邊好好還是北邊好的問題。再一個是哪邊做什么好的問題。細細思考我們談論的就是這么一些問題。當然濟南的地理位置不能像北京或西安這樣的城市方方正正的地方可以談東邊做什么、西邊做什么，因此就形成了一個混合區域，各個地方都在發展自己的中心，各種各樣的中心，一會兒中心在東邊，一會兒在南邊。現在政府感覺到做一個綜合體，不管在哪一塊都有一個綜合的東西。總的來說濟南無論是房產、商業，從地形位置上里說是很難判斷的。
　　我大體上考慮了一下，我認為奧運會之后濟南的房地產市場有幾種趨勢，不一定很對，今天和大家來討論一下。
　　一、從住宅與商業來看應該是由住宅投資導向向商業投資導向的趨勢。是不是明年或者后年馬上就能轉成，這個不一定，但是有這樣的一種趨勢。濟南的房產現在有兩點：第一是窮人房產，第二是暴發戶房產。窮人和富人最大的區別是窮人有錢先吃，富人有錢先投。濟南市先解決的是吃和住的問題，對生產和投資這一塊各位專家談了有許許多多的問題，但是表現出來還是這樣的狀態。
　　我分了一個“三三三”的比例。有可能是這樣的，大家可以討論。當1/3的人吃飽的時候，第二個1/3的人就會考慮怎么樣吃好，還有一個1/3就會考慮吃好和吃飽的同時增加現金流的問題。這樣的原則，經過這么多年的發展，房產從住宅投資逐漸向商業投資的導向，應該是有這種趨勢的。我比較贊成從金融的角度看這個問題，我認為未來金融確實應該是面對中小企業的金融。我們有一個例子，前段時間我去過建設銀行，他原來發展面對的重點就是中心城市，在山東只有兩個，一個是濟南，一個是青島，這是他們發展的重點中的重點。但是前一段時間我到南方去看，南方的縣城已經是他們發展的中心了，這個導向說明銀行考慮中小企業了。這種導向在一定程度上，中小企業投資首先要解決自己的生產場所，在一定程度上帶動商業地產的發展，這里面還是有一定的道理的。
　　從國家房產上來說有幾個為難：一個是房產不發展就不能帶動經濟。最早的時候是冰箱、彩電帶動經濟的發展，再就是汽車的發展，沒想到我們國家人均收入太快了，經過幾年的時間就發展到現在的地步了，汽車消費拉動經濟也是有時間的限度的。再往后就是房產了，它的價格比汽車高，是幾十萬甚至幾百萬才能買到，這也正是房產能夠拉動經濟的因素。但它又存在一些麻煩，一方面是因為它是居民基本的消費品，價格高發展越快，居民在這里面受害就越大，我感覺中國房產的發展第一要解決居民的住宅，第二就是要用房產推動經濟。有一個比較好的路子，就是通過商業房地產大量的推動來支持國民經濟的發展，在住宅房產里面不能說是限制了，必須做很好的規劃，使每個人都能住到好的房子。
　　我今天也是漫談，不一定很對，所以從這個角度來看，我感覺未來從住宅導向向商業導向是有一定依據的，特別對于濟南來說奧是很明顯的，資金會逃向收益最大的地方去。
　　 二、住宅投資會逐漸向住宅消費導向慢慢轉變。
　　作為投資者來說，前幾年房產漲價比較快。我記得最早的時候在銀豐山莊 (論壇 新聞)是4700元/平方米，那時候濟南還沒有這么高的房價，現在濟南的房價已經很高了。今天的房價已經到了上萬塊錢，投資的傾向就會從住宅投資向住宅消費的過程轉化。
　　從住宅的角度來說，投資者對資金的敏感程度要高于消費者，他的忍受程度也是這樣的概念。
　　濟南房產的價值從全運會結束之后，可能房產價值投資的趨向會往中心或者西部移動。這是什么道理呢？一個地方的房產到底好與壞不取決于我們的想法，而取決于它到底是什么樣的城市中心。我們打造城市中心是一種期望，但現實的中心是絕對的現實。在全運會以前，東、中、西三個部分東部很有可能形成濟南的科技文化中心、文化產業的中心，這個中心形成了之后未來的價值是非常大的。但是從今天來看我感到它還是一個潛在的中心，也就是說其需要有一個發展的過程。
　　對于中部來說，包括財富自由港有兩大類中心，一個是金融中心，再一個是政府部門聚集地，也就是說它現在還是中心區域，也是正在發展的金融中心區域。我五年以前在濟南做過兩個項目，第一個是工業興市，兩年后做的是商貿興路，再之后做的是服務產業，就是區域性金融中心這樣的規劃。青島提的是國際性金融中心，濟南是區域性金融中心，濟南最早是銀監局、證監局、保監局，包括今天的銀行管的是濟南、山東、河南，這個區域原來定位最早的時候，謝市長要把經七路打造成金融一條街，現在初步具備這樣的規模。
　　從中間區域來看，我感覺它不但是現實的政治中心，也是一個現實和發展過程中的金融區，會從潛在價值向現實價值慢慢回流。東部還有一個慢慢的實現過程，這是什么意思呢？我的思想不一定很對，房子的價值一個是潛在價值和一個是實現潛在的價值，再一個是現實的價值。突發性的事件（包括全運會）對房價的影響是非常大的，這里面分兩個，一個是預期的、一個是未預期的。對于預期的，在事件發生以前產品的價值是取決于人們對它預期的價值，預期會是什么樣的樣子，所造成的結果是實現的價值，在很大程度上已經達到了潛在價值，或者是超過了潛在的價值，當事情發生之后就會返回到原來的狀態。未預期的狀況是在事件發生之前，他實現的價值會低于潛在的價值，當事件發生之后會很快的接近或者是超出潛在的價值。
　　有人做過研究，在這個狀態下如果理論是真的，全會完了之后，東部需要很多很多的消化過程。怎么辦呢？可能就會往回流，現在又有好幾個預期的項目，包括中心大的廣場，我覺得經濟發展應該有這一塊。我還是建議把廣場修在北邊，當然這是另外一個話題了。
　　我感覺房地產投資的價值可能會有這樣的一種現象。全運會之后，濟南房產的價值和區域差距會扁平化。有幾個理由：
　　1、大量城市高速通道的建設。這種建設能夠把房產的峰值扁平化，延伸到一些別的地方去，對濟南來說最大的扁平化就是東西差距逐漸縮小。
　　基于剛才的分析，商業地價和住宅地價倒掛，倒掛可能不是很準確，存在很大的差距現象會逐漸減弱。我認為這兩種地產有兩種東西：一個是投資的資本化，這個地方的房價為什么漲得這么快？為什么會漲價？還是由于周邊的投資增加了，我在旁邊修了一個很大的娛樂中心，這種投資的錢會逐漸轉移到周邊的地產里面去，這就是基礎設施投資的資本化。這種資本化對于商業地產和住宅地產來說是不一樣的。住宅地產的資本化主要是取決于樓盤內部的資本化，外部再熱鬧對他的影響不大，這種內部的資本化對價值的影響是非常大的。但對于商業地產來說，很大程度上他的價值取決于外部的資本化。剛才趙總談的周邊車位問題，為什么能夠增加價值呢？就是因為它的價值會傳遞到商業地產中去。全運會可能投資了上千億，這種大量的投資需要逐漸地轉移到地產的價值里面去，這是一種規律。在轉移的過程中，商業地產被吸收的快，住宅地產被吸收的慢，這是兩種地產之間的差異造成的，因此在一定程度上可能會逐漸縮減商業地產與住宅地產的價值。當然我們不談投資的需求問題，從這個角度講從一定程度上會減弱這個趨勢。
　　2、我們現在也在談綜合功能區，我感覺濟南的房產功能性的區域模式，沒有多樣性區域模式的主導性強。濟南的地產在很大程度上還是多樣性具有持續發展的特點。比如說商業，從人類社會發展的幾個階段，第一個是農業時代，我總結就是農貿批發市場的階段，到工業階段，再到現在的信息化時代，在很大程度上是金融、資訊為主體的商業地產，未來可能是文化的時代，這個時代是許許多多文化娛樂的商業地產。
　　對于濟南這個商業地產來說，在許許多多多樣性的區域里面，還是平民商業的地產，還不完全是總部地產的概念。最繁華的地方有幾個，第一個是泉城路，第二個是文化東路，現在是花園路。從這三個地產的狀態來說，并不是一個很大的幾個樓，剛好相反。泉城路為什么現在不繁華了？我感覺是因為改造之后多樣性沒有了。原來泉城路想干什么都能找到。文化路也是這樣，我記得文化路并沒有很高的大樓，但是在這里什么都可以買到，樂器、畫畫，包括羊肉串都可以賣到，這也是多樣性。現在這兩個地方改造了，把多樣性改到花園路上去了，因此花園路現在是一個很有潛力的地帶。所以我覺得濟南未來的地產應該是多樣性的地產，而并不是完全功能化的地產。
　　基于以上的原因，我認為大觀園還是有一定的發展潛力的，因為我覺得未來的發展取決于文化的發展，這兩年我看到大觀園區域里面已經有許許多多樓宇恢復了原來文化的氣象，這可能會帶來好的發展潛力。
　　對這個問題我沒有細思考過，今天綜合了大家的意見，提出我自己的觀點，不一定對。
　　【主持人】謝謝。下面請濟南時報副總編輯李長運發言。
　　濟南時報副總編輯李長運
    【李長運】尊敬的各位領導、各位教授、房地產界的朋友，很榮幸在這里舉辦濟南房地產投資價值論壇，也很榮幸邀請各位專家光臨，在此我代表主辦方之一濟南時報全體員工，代表濟南時報對各位專家、學者的到來表示感謝。今天是周末大家犧牲了休息的時間來到這里，非常感謝，從內心來說給大家添麻煩了。
　　第一，剛才大家對濟南商業地產投資價值提出了很多意見，聽了各位嘉賓的發言我受益匪淺。剛才我還在想作為一個媒體我們為什么舉辦這樣的論壇？我感覺一是濟南房地產尤其是商業地產面臨的發展機遇應該說是前所未有的，這個機遇很快就會變為現實，據說濟南將用很短的時間城市發展將超過青島，成為區域性的大的商業區。在這個背景下，時報近期進行了改版，改版的過程中加了一塊房地產系列文章的推出，我們也開辟了很多欄目，這些欄目的推出是我們的主持人徐主任帶著他的記者打造的欄目和品牌，現在應該說引起了各方面的關注，尤其是同行和房產界。但在這個過程中我們也遇到一些困惑需要提升和擴展。
　　第二，作為我市的主流媒體，《濟南時報》是大家在生活中每天都能見到的，是大家喜歡的一份報紙，我們的報紙是以貼近百姓生活，服務千家萬戶為已任的，因此，我們也應該為我們城市的發展出謀劃策，也應該為我們的客戶、讀者多服務。但在這個過程中也遇到一些困難和問題需要破解，使我們下一步的服務更加優良，同時達到客戶和讀者共同發展雙贏的目標。
　　今天聽了大家的發言給我們提了很好的意見和建議，幫助我們解題、破題，能夠幫助我們辦報和發展，各位嘉賓的發言很精彩、犀利，在此我希望新聞部珍惜這次學習的機會，把專家的觀點提升，把精彩的講話內容盡量貢獻給我們的讀者。同時我也代表李國強總編輯非常感謝這次論壇的合作方財富自由港，陳總作為一個有責任感的企業家提供了這個平臺，讓我們大家在這里相聚。再次謝謝濟南財富自由港。
　　濟南時報是大家的朋友，是各位嘉賓的智慧和思想讓我們讓這張報紙發光，希望通過這次論壇使我們的友誼更深，希望我們能夠再一次合作，能夠有更深的合作。今天中午吃中備了豐盛的午宴，希望各位嘉賓賞光，談不到的我們再繼續聊。謝謝大家。
　　【主持人】謝謝。非常感謝各位專家，同時感謝濟南亞速速錄的兩位工作人員，非常辛苦，各位專家在發言的時候你們在辛苦地記錄，這次論壇到此結束，感謝大家！