開發商火并09年商業地產 專業型商鋪悄然走紅

　　2008年住宅市場風起云涌，開發商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，業內預測2009年住宅市場將以盤整為主。相比之下，商業地產依靠豐厚的收益成為房地產企業的"寵兒"，在國內房企"大佬"搶先轉型之后，外資也準備在2009年強勢登陸，2009年的商業地產市場注定將不太平。
    商業地產2009年或租金最穩
　　2008年，房地產市場經歷了大起大落，開發商大肆降價促銷與購房者持幣觀望形成了鮮明的對比。相比之下，商業地產的走勢依舊穩定，并沒有受到較大影響，沒有住宅項目大量房源囤積的壓力，卻有著長期持有下穩定的現金流。業內分析人事指出，近兩年住宅市場將面臨新的調整，而商業地產將迎來新一輪的高潮。
　　戴德梁行統計數據顯示，2008第四季度五大核心商圈的租金依然保持上升勢頭。整體高檔商圈的每天租金為每平方米54.2元，較2008年第3季度上升5%，與2007年同期相比上升10%。上海華燕市場研究部數據也同時顯示，2009年1月份雖受春節的影響，但商鋪市場并未像往年一樣出現大幅萎縮，供應面積為20.71萬平方米，較上月環比下降了38.66%，但較2008年同期(春節月)大幅上揚了105.25%，1月的成交量為10.46萬平方米，較上月環比下降了52.90%，但高于去年8-11月的月均成交量，較去年同期則上升了69.25%。新年新春商鋪市場的成交量還算火爆。
　　對此，仲量聯行相關負責人分析指出，商鋪將成為2009年租金最穩定的物業類別。雖然其他類型物業的租金都已開始下降，商鋪租金仍繼續保持增長。預計2009年初，零售業整體銷售量的增長將趨緩。可以預見當租戶的租約到期時，由于經受利潤萎縮壓力的租戶們將要求下調租金，對優質零售物業租金的影響也將逐漸顯現。
　　專業型商鋪悄然走紅
　　剔除社區型商鋪及中心城區的大型集中式商業，專業性商鋪將成為一個全新又是發展最快的種類。上海華燕市場研究中心副經理張晴怡分析指出，一些專業性的商鋪悄然走紅，這類商鋪主要分兩種情況，一種是具有一定產業背景和區域發展規劃引導的專業性商鋪，如位于青浦趙巷的上海國際家居品牌中心就是一個很好的例子。
　　另一種是結合當地的區位條件和市場狀況，明確定位產品性質，鎖定目標客群的專業性商鋪，比如奉賢南橋的綠天商城，據華燕市場中心現場調查了解，該項目之所以能夠持續熱銷就是因為其結合南橋當地的情況，將產品定位為一個中低端的服裝類商城，面向的客群也鎖定了個體商戶和中小投資客，由于在當地這種性質的產品具有稀缺性，因此取得了不俗的銷售業績。
　　開盤一周成交200多套，從意邦國際建材品牌中心可以看到專業型商業地產的潛力。"商業項目最重要的是前期的商戶招商和后期的經營管理，而非建成后全部賣出去完事。此外需要摸準客戶的真實需求，在此基礎上進行準確的定位、科學的規劃和合理的業態布局，這樣才是項目成功的前提。"上海意邦置業有限公司市場部副總經理黃健在接受記者采訪時表示。在開發的意邦國際建材品牌中心，意邦置業就長期持有80%物業，只有少量商鋪惜售，以物業持有者和經營者的角色，將自己與入駐商家及投資者的利益捆綁在了一起，以增強商家和投資者的信心。此外組織了專業的招商、物業、物流、廣告等方面的專業管理團隊負責項目的招商與運營等服務配套工作。并在廣泛走訪商家、調查市場的基礎上，在業內首次提出全球建材營銷總基地的全新理念。
　　黃健指出，作為不動產投資理財，商鋪以其良好的回報一直以來受到眾多投資者的追捧。但在當前樓市低迷的行情下，只有那些高品質高收益又經營穩健的物業才能得到投資者的真正青睞。國企已率先調轉槍頭部分國內房地產企業已經提前預見到了商業地產未來存在的潛力，開始把重點轉向商業地產，其中萬達可謂是其中的典范。作為國內商業地產的領軍企業，萬達集團自2001年主動戰略轉型進行商業地產開發以來，已在全國30余個城市開發了近40個萬達廣場，其中開業18座，成為中國商業地產的排頭兵。以上海為例，已先后在五角場、周浦等城市副中心、市郊重鎮布局，此外萬達已在江橋順利拿地，預計第三座萬達廣場將坐鎮上海西大門。記者發現，萬達廣場在進駐各大城市時，選址頗有戰略眼光，往往選擇城市的"價值洼地"挺進，上海的周浦、江橋則是最好的范例。上海市場固然是兵家必爭之地，可伴隨著房地產市場的完善及泛上海經濟圈的形成，長三角地區已經成為房企最新搶占的戰略要地。成功開發聯洋大拇指廣場的證大集團，進軍揚州開發了教場項目。據悉教場項目將采取滾動開發的形式，分為三期進行開發建設，建設周期約3年，預計建成后總建筑面積8.06萬平方米，項目總投資約5.8億。上海證大房地產有限公司總裁方斌在2008古城商業復興論壇上就曾表示，證大房產有自己的戰略，要從上海走出來，布局長三角。在上海主攻一些文化類型的開發，包括帶有文化性的商業。這種特點將在全國的其他城市也有所拓展和復制。外資09年強勢登陸在住宅市場相對疲軟的情況下，外資也看到了其中蘊含的豐富商機。
　　記者日前獲悉，國際地產投資界巨頭―-美國西蒙地產集團、摩根士丹利房產基金與深國投商用置業有限公司共同出資建立的深圳格瑞企業管理咨詢有限公司，就將投資重點放在商業地產領域(查看地圖)。格瑞在中國投資的大型連鎖購物中心項目統一命名為印象城，目前第一批印象城項目將重點分布在常熟、杭州、蘇州等長三角地區。據該公司不愿透露姓名的相關負責人介紹，公司除長三角外還預見了中西部地區未來的發展潛力，以鄭州印象城為代表的新項目將試水這巨大的市場，根據其情況決定后期在中西部地區的規劃布局。該負責人表示，從上世紀90年代末期開始，一些國內外的投資家開始關注中國零售地產市場的發展前景。第一批標志性購物中心拔地而起，并先后開始運營，如廣州天河城、上海恒隆廣場、中國國貿中心等項目，這標志著購物中心在中國的大地上開始發展。進入21世紀后該細分市場將進入蓬勃發展時期，隨著中國經濟的騰飛以及中國零售業與房地產業的相互影響，一批完善的購物中心將迅速占領了當地的零售業市場并保持零售業領軍者的地位，其間蘊含的商機是誰也不愿意放棄的。