廣州商業地產狼來了 萬達進穗是圈錢還是造城？

　　近日萬達一舉拿下白云新城四地塊，業界驚呼，廣州商業地產狼來了
　　近日，大連萬達集團以11.22億元一舉拿下白云新城四幅地塊，并計劃投入50億元將之開發成為一個集商業、酒店、寫字樓、公寓于一體的城市綜合體項目。此舉，震驚廣州業界。有人質疑，廣州商業地產狼來了！？
　　作為國內商業地產領域最著名的開發商，大連萬達目前已進駐了包括北京、上海、大連、成都、武漢等多個主要城市。但在華南地區，卻一直缺少萬達的聲音！在拿下白云新城四幅商業地塊后，萬達這匹來自北方的商業之狼，正式宣告進軍廣州市場。但對于萬達的開發模式，市場對其的評價是毀譽參半：所開發的項目或已成為當地的商業地標，或被看成了是上市圈錢的棋子。本次進入廣州，萬達的目的何在？未來又能折騰成什么樣子？廣州業界又如何看待這匹北方的商業之狼？
　　萬達廣州拿地
　　是圈錢還是造城？
　　自2002年進軍商業地產領域以來，大連萬達集團在近幾年的發展是成功的，不僅奠定了其在中國商業地產領域的霸主地位，同時更建立起一個商業王國。據了解，2002年是萬達的一個歷史性轉折點，近40個商業地產項目萬達廣場開始陸續出現在全國各大中城市，一時間創下了“每一個萬達廣場、每一座城市中心”的商業奇跡。
　　但自去年年底開始的全國擴張戰略，以及即將于A股上市的傳聞，讓地產人士對其未來的發展產生了疑慮，也對其進軍廣州的前景表示出擔憂。據了解，2008年~2009年度，是萬達擴張最快的一年。自2008年年底起，萬達開始頻頻抄底土地市場，僅當年的第四季度就投入了50多億元用于增加項目土地儲備。該集團董事長王健林也曾公開表示，2009年萬達計劃投資200億元，在國內買12到15塊地皮，2009年下半年至明年新開24個萬達廣場。
　　快速擴張只為上市？
　　有業內人士為其算了一筆賬，按照如此大規模的拿地開發，萬達在最近兩年需要付出上千億的資金。而目前，萬達的現金流主要來自銷售回款，持有物業的租金收入。但據了解，萬達在今年的銷售額約為250億元，即使加上持有物業的租金收益，也僅有280億元左右，這是否可以支撐龐大的項目開發對資金的需求？因此，廣州不少業內人士質疑，這是否與計劃近期在A股上市的傳言有關，萬達的快速擴張意在金融市場？
　　對此，廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，即便是與上市有關，也不能否認萬達。“每個公司都有其發展的戰略，只要項目最終能夠正常運營，就是成功的。”中國著名房地產品牌營銷專家陳真誠認為，雖然大連萬達在全國大舉擴張，表面上看確實存在不少風險，但這對萬達的將來也許是有極利的。他表示，隨著土地的價格上漲或是有些城市重要地塊的日漸稀缺，未來萬達未必會拿到適合商業發展的地塊。
　　業界提醒小心萬達
　　據一不愿透露姓名的資深商業地產人士透露，大連萬達在2003年~2004年間的發展是不成功的，所開發的商業項目僅有30％左右能夠正常運營下去。據《遼沈晚報》、《經濟觀察報》等媒體報道，在2003年，沈陽萬達商業廣場開業后，由于客流量稀少，僅在13天時間，精品街的大部分商鋪就已停業。2004年2月1日，業主經過與開發商斡旋，在萬達同意出資提供3個月租金的情況下，116家精品店又重新開業了。但是半個月后，這些商鋪不得不重新關門，而后釀成了第一次停業退鋪風波。2006年9月25日，沈陽市房管局下達拆遷公告，一座使用壽命不到3年的沈陽萬達商業廣場就被拆除重建。“雖然在2007年以后，萬達的商業項目成功比較多，但這其中萬達沒少交‘學費’。”該人士還表示，萬達一些項目通過商鋪的銷售來回籠資金這種方式，無疑是將最大風險完全的轉嫁給小業主和投資者。“那時的萬達也已賺取了這些業主和投資者大量的資金，而抽身其外。”
　　著名房地產專家韓世同同樣表示，大連萬達如此瘋狂的全國擴張，是具有極大的風險。他對于大連萬達進入廣州顯得比較擔心。韓世同表示，據他了解，萬達在其他城市的很多項目都做得非常失敗，甚至萬達有些項目根本就沒有辦法盤活，給業主或投資者帶來了極大的危險和損失。另外，萬達目前如此瘋狂的擴張，一旦萬達在白云新城的資金鏈斷了，那么其在白云新城的商業發展或只是紙上談兵，所以廣州需要警惕。“如果萬達進入廣州市場，仍采用銷售商鋪的經營模式，那么存活率是有極小的。”
　　業界看萬達
　　萬達廣州發展路在何方？
　　中國商業地產研究院院長楊奕勇：
　　萬達走大眾路線更符合區域需求
　　目前廣州舊機場周邊并沒有什么高端的住宅，整個區域的消費檔次是比較有限的，反倒是白云區周邊的人流比較多，而萬達若走大眾消費的路線，或者更適合這些消費者。如果萬達能做旺的話，那么，將會帶動整個區域的發展，可能就形成了廣州另一個購物天堂。
　　宏展投資顧問有限公司董事副總經理程立志：
　　不可簡單復制過去模式
　　萬達是一個專注于商業地產的開發商，有其清晰的發展定位。雖然明年萬達有10多個在建項目要推出市場，看上去似乎承受著巨大的資金壓力，但一個企業既然能夠如此操作，必然有其深層次的原因，以及獨特的融資渠道作為支撐，對此，作為一個局外人不好去做評價。
　　但是，在白云新城這一非主流零售商圈，如果簡單復制天河城、正佳廣場這類商業綜合體的發展模式，相信很難獲得成功，因為，周邊的消費能力在短時間里難以支撐如此龐大的購物中心的發展。萬達未來具體怎么做？我們還需拭目以待。
　　廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文：
　　引入萬達是戰略需要
　　廣州傳統的商業業態，除了目前零售較為集中的天河城、正佳廣場等大型購物中心為主的天河商圈以外，其實更典型的是林立的專業市場和臨街商鋪，引入萬達這類與本土經營模式有所區別的開發商，以開放式的心態去推動廣州商業的發展，賦予其更多的活力，未嘗不是一件好事。
　　中國著名房地產品牌營銷專家陳真誠：
　　萬達模式在穗有待檢驗
　　如果萬達能夠做得好，那么就可以帶動區域的經濟的發展。普通住宅只要將貨量銷售完畢就可以，但萬達這樣的商業模式就不一樣，從拿地，到開發、銷售、招商、經營，萬達的城市綜合體模式可以為區域帶來大規模的經濟推動力。當然，前提是項目能成功開發及經營。
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  　白云新城將迎來城市綜合體
　　根據前不久萬達在廣州媒體投放的招聘廣告顯示：“廣州萬達廣場投資有限公司為萬達集團子公司，現擬斥資50億元在廣州市投資建設以大型購物中心、國際連鎖超市、五星級酒店、酒店公寓、五星級影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜合體項目，總建設規模約為50萬平方米。”初步描繪了其在白云新城四地塊的發展規劃。
　　據了解，廣州萬達廣場建成后將引入20多家國際一線品牌，營造一條長約480米的天幕步行街，力爭將萬達廣場打造成廣州高端商業中心。對于萬達廣州白云新城項目的具體發展規劃，以及將來會采取怎樣的經營模式，記者曾致電萬達集團相關負責人，該人士以在北京培訓，暫不清楚項目的發展規劃為由拒絕接受采訪。隨后，記者又致電萬達廣州公司策劃經理于先生咨詢相關問題，該負責人也稱自己對廣州項目并不了解，并一再強調萬達在白云新城商業廣場的奠基一事已經延后，至于奠基的具體時間還不清楚。
　　對于萬達計劃將白云新城四地塊發展成為大型城市綜合體項目，宏展投資顧問有限公司董事副總經理程立志表示，白云新城經過多年的規劃，目前也到了該啟動的時候了。在商業方面，引入萬達這一全國頂級的商業地產開發商，對區域的發展來說是一件好事，有助于區域的順利開發。曾經參與白云新城規劃研究的廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文同樣對記者表示，近期，隨著這一區域城市新中心定位發展戰略的進一步明確，白云新城未來的發展將改變過去純住宅項目先行的做法，以商業，特別是廣州目前最為缺乏的城市綜合體項目發展為先的做法，將進一步提升區域的競爭力。因此，白云新城引入萬達，是一種戰略上的需要，這也符合廣州中調戰略、白云新城建設城市副中心的需要相吻合。