三大癥結影響 北京寫字樓市場低迷原因所在

　　在過去的一年時間里，北京的寫字樓市場出現了近年來少有的下跌態勢：空置率不斷抬升，而租金及售價卻不斷走低。在望京、崇文門等區域，寫字樓與住宅價格倒掛的現象十分明顯。這種狀況是怎么產生的呢？一些業內專家對此進行了分析。
　　●癥結一：
　　金融危機影響尚未消除 供需結構失調
　　雖然國內經濟現在已走上回暖的道路，但是許多專家認為，金融危機的影響并沒有完全消除，這使寫字樓的需求仍然未能得到有效提升。<
P>　　以高檔寫字樓林立的CBD區域為例，金融危機發生前，CBD地區是北京外企、大型國企最為集中的區域之一，然而隨著金融危機的發生，業務受到影響的外企有的縮小辦公面積，有的搬到租金相對便宜的區域，還有的公司甚至撤銷了在華辦事處。這些情況使得CBD區域寫字樓的空置率大幅上升，最直接的影響就是租金及售價的下降。
　　據世邦魏理仕的報告顯示，目前北京CBD寫字樓的空置率已達到33%。“CBD目前的價格與2007年高點時相比，大約有20%-25%的降幅” ，有業內人士這樣指出。
　　精聯策略總裁張銘認為，從去年金融危機的爆發來看，對于之前有投資計劃或者在有業務拓展計劃的外資有不小影響，同時，控制成本就成為這些企業的一種姿態。而寫字樓大量項目入市，再加上上一年的存量，由此帶來的供需失衡造成目前的局面。
　　●癥結二：
　　稅費政策嚴控 寫字樓投資需求受抑制
　　2008年年底，國家出于穩定經濟、擴大內需的考慮，針對樓市出臺了一些列政策措施，其中對購買住宅提出了降低首付、優惠利率等扶持性措施。事后看來，這一系列措施對于住宅市場的快速回暖產生了強勁的作用，而對寫字樓市場來說，卻受到了更為嚴厲的稅費控制。
　　DTZ戴德梁行北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為，在對住宅給予優惠措施的同時，對商業地產卻沒有出臺相應的扶持性措施。而地方政府受財政收入下降的影響，在2009年紛紛出臺了更為嚴格的商業樓宇租金稅收措施，寫字樓在失去租戶的同時，又得承受高額稅收。這種狀況，抑制了一部分寫字樓的投資需求，也使得商用寫字樓與普通住宅的發展大相徑庭。
　　●癥結三：
　　投資寫字樓門檻高 部分個人投資者被“過濾”
　　一直以來，寫字樓較為穩定收益被投資者看好，然而專家認為，目前寫字樓的投資門檻較高，這也“過濾”了相當大一部分個人投資者。
　　世邦魏理仕環球研究部董事馬雪明在采訪中表示，由于寫字樓交易中首付款都要50%以上，這使普通中小投資者往往面臨高額投資的門檻。
　　此外，目前市場上新供應的寫字樓面積偏大也成為阻攔一些投資者的障礙。目前各大寫字樓出售面積小的有100多平方米，大的均在5000平方米以上。大面積的寫字樓不但租戶不好找，出售也成問題。一位寫字樓中介負責人這樣表示。