北京城南商業 踏上升級之路

　　“未來三年，市區兩級財政對城南地區的投資將超過500億元，加上其帶動的社會投資，總投資額可能達到2900億元。”北京城南發展計劃正式公布后，城南成為繼CBD、亞奧板塊后的又一熱點區域。有句話說老北京是“東富西貴、南貧北賤”，由于城南的地理環境多是低洼地帶，歷史原因造成了城南商業發展相對滯后，“城南計劃”能否拉它一把，邁出這片沉寂已久的價值低洼呢？
　　現狀
　　城南商業仍以市場型為主
　　兩大“瓶頸”制約城南消費釋放
　　提到城南商業，更多人會想到木樨園一帶大大小小、批零兼營的服裝市場以及玉泉營商圈的家居、花卉市場。此次市政府大力度投資的“城南地區”，不僅包括傳統概念上的宣武、崇文和豐臺，還包括大興和房山。
　　縱觀上述五大區，宣武區和崇文區靠近市中心，崇文門商圈、宣武門商圈以及剛剛開街的前門、大柵欄等傳統商業地段客流大、輻射面較廣，馬連道、琉璃廠等特色街知名度較高；屬于城市功能拓展區的豐臺，木樨園、大紅門、玉泉營等是市場專業化比較集中的區域，其不僅面向京內居民和商戶，還輻射到華北、東北等地，但由于外來流動人口多、周邊環境較差等原因，中高端的現代商業生存空間較小；大興和房山離市中心較遠，近年來休閑健身場所增多，但一些商業配套設施仍停留在低端水平。
　　在南三環、南四環附近轉轉，雖然有美廉美、易初蓮花等超市以及百榮、大紅門等批零兼營的市場型商業企業，但集娛樂、休閑、購物于一體的購物中心還比較缺乏，且品牌低端化比較明顯。其比北部海淀及東部朝陽甚至通州的商業在發展速度、生活配套設施完善上都慢幾拍。然而，城南五大區占全市面積的20.5%，在這一大范圍內培養成熟的購物休閑區勢在必行。
　　盡管城南商業存在多處空白和升級空間，但由于交通受限、周邊配套設施不健全及物業不達要求等因素，物美、樂天瑪特等商業企業都在“艱難”地選址建門店。
　　根據全球零售老大沃爾瑪一份公開的選址條件資料，沃爾瑪要求項目1.5公里范圍內人口達到10萬以上，2公里范圍內常住人口需達到12萬-15萬人，且商圈內人口年齡結構要以中青年為主，收入水平必須高于或達到當地平均水平；同時，沃爾瑪還會考察核心商圈內有沒有經營面積超過50000平方米的同類業態。相關資料顯示，沃爾瑪大賣場的項目都是臨近城市交通主干道。在物業方面，沃爾瑪要求縱深要在50米以上，臨街面不低于70米，層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上。
　　“一個區域內的商業想要發展，首先要有人。”北京商業投資專家委員會高級顧問吳煥賢表示。
　　從2004年以來，房地產交易的統計數據顯示，城南其實并不缺人。漢博顧問王永也給記者算了一筆賬：在西起右安門到菜戶營南路、京開高速，東到永外大街、南苑路；北起南二環，南至南四環的大約方圓3公里的區域內，現有及在建住宅項目就達到122個，總住戶約11.5萬戶，按戶均人口2.7人計，該區域內常住人口約31萬人。加上現區域內已有及在建商務辦公項目25個，總建面積達到84萬平方米（含在建項目），按有效辦公面積10平方米/人計，該區域內辦公人數就達到了8萬左右。扣減掉兩者重合的人群，核算下來，方圓3公里范圍內的消費人數約為35萬人。
　　既然不缺人，那么城南的商業究竟缺的是什么？
　　兩大“瓶頸”制約城南消費釋放
　　“交通的相對不便阻礙了該地區商業的發展。”在戴德梁行華北區董事張家鵬看來，目前制約城南商業地產發展的因素中，首當其沖便是基礎設施。“雖然地鐵5號線、4號線相繼開通，但與城北、城東軌道交通星羅棋布相比，城南大部分地區的快速公共交通尚處于起步階段，道路交通還不夠通暢。”他表示。
　　不但是交通設施相對不便，目前城南大型、優質的公共服務設施更是相對缺乏。在市政協此前關于亦莊教育的調研中顯示，亦莊經濟技術開發區核心區內的居住區共有20個，不含農民新村和亦莊鎮開發的房地產項目。按照開發區規劃指標，約有2萬戶、5萬余人口。按人口比例計算，小學和初中段適齡兒童約為2700人，高中學生約900名。此數尚不包括外來流動人口和區內企業員工子女。但該區域內卻未建設公立義務教育學校，嚴重影響了投資環境。
　　來自北京市人大的調研也表明，目前城南的醫療衛生機構數量不到城市北部地區的1/3，其中50家三級甲等醫院中，城南僅有11家；公共圖書館藏書僅為城市北部地區的1/14；全市50家大型博物館分布在城市南部地區的只有6家。
　　基礎設施的不完善也制約了城南房地產市場的發展，大多數購房者在“價格比對”后所做出的選擇，也讓城南置業者們的平均消費能力打了折扣，并且使得該區域的常住人群存在不穩定性。
　　“我記得2004年買房子的時候，這兒1平方米才4800元，當時北三環同類型的商品房每平方米要高出2000多元，就是因為這兒便宜才買的。”家住星河城的馬先生表示。
　　無獨有偶，在萬年花城針對業主的調研中顯示，最早購買一期住宅的業主首次置業占到了絕大部分。記者在走訪中了解到，在2004年至2007年間，城南的商品房供應迎來了前所未有的高潮，然而與北京東部、北部及西部相比，這里的房價卻始終在低位徘徊，商品房供應也多以低價位的房屋為主，初次置業、過渡型置業成為了絕大多數，一旦經過幾年的發展后，出于對基礎設施、周邊配套的不滿，產生二次積累，便會出現搬離此處的想法。
　　以馬先生為例，在年初有了兒子后，聽朋友說北京部分重點小學的入學政策是要戶口在學區內滿五年，而他所居住的星河城周邊恰好沒有一所重點小學，“到城北買一套學區房”成為他近期考慮最多的事情。
　　改善居民結構方能促成消費均衡
　　新加入的居民“忠誠度”低，再加上區域內舊有中低收入居民，對城南的總體消費水平形成了相對限制，這種影響一直持續到現在。
　　在今年北京市人大的一份關于城南的集體調研中顯示，就經濟總量的比較來說，去年北京城南五區GDP總量為城北五區的1/5；人均GDP、全社會固定資產投資額、社會消費品零售額相當于城市北部五區的1/3；財政收入僅相當于城市北部五區的1/4，但享受低保的人口比重卻比城北高2.5個百分點，而在常住人口中，城南每萬人本科學歷以上人數僅相當于城北的46%。
　　此外，城南的商務氛圍也略顯不足，高端商務訪客較少。全市高端產業功能區主要分布在城市北部地區，城市南部地區相對較少。城南地區的企業總部少，國務院國資委直接監管的大型央企、在京投資的近200家世界500強企業近九成分布在城市北部地區。 城南現有人群更多是以居住人口為主，同時居住的人口又大多不在此區域工作，對商業難以形成全天候的消費支持。
　　在吳煥賢看來，“南低北高”的消費局面與地理環境、歷史文化等傳統因素和目前的城市規劃建設都有關系。首先，城北地勢高、城南多低洼地帶，所以在古代就形成了達官貴人住城北、普通百姓住城南的局面。近幾十年，火車站、長途汽車站多建在城南，手機、服裝、水產等批發市場借此便利也聚在了城南，而這些批發市場又匯聚了不少外地來京務工者，消費能力都不高。此外，在城市拆遷和規劃建設過程中，城北居民大多北遷、城南居民大多南遷，從而延續了城南城北的居民結構；而城南高檔住宅少、房價低的現狀又進一步促成了低收入者到城南買房、租房。長此反復，城南的消費水平就與城北拉開了差距。
　　吳煥賢說，一個城市的消費最終應達到均衡化，因此城南的價值亟待喚醒。一方面可以在現有建筑的基礎上，增加教育、醫療、文化、社區商業等基礎設施，并做得有特色有品位，以提升城南的居住環境。另一方面，在南苑機場、大興等待發展的地區做一些高檔樓盤，吸引高收入者入住城南。只有城市規劃均衡了，才能促成居民結構的均衡，并最終促成消費的均衡。
　　改變
　　城南地產重新估值
　　知名企業加速入駐
　　今年以來，房地產市場似乎已提前發現了城南的價值。隨著金地、保利相繼高價拿下北京大興區部分地塊，讓市場開始重新審視北京城南房地產的價值，也讓城南的人氣得到再次提升。
　　“我們在2007年拿下潤楓·錦尚項目用地時，門前就是一條馬車道，但現在不一樣了，從蒲黃榆橋一直往南的京源快速公路年底將會從項目門前經過，我們就是看準了城南開發帶來的土地升值。”潤豐地產總經理王宇向記者表示。
　　由于服務于南部地區的8條軌道交通線路在今年全部有了時間表，其中建成里程達19.6公里，在建里程達103.1公里，城市快速路和聯絡線重點推進，崇文、宣武、豐臺等一批城區路網建成通車，房山、大興新城路網和外部交通體系加快實施，使得區域內的樓市看到了前所未有的發展良機，也讓許多高端消費者有了前來定居的意愿。
　　根據搜房網數據監控中心上半年的統計數據，豐臺區、大興區成為今年上半年北京樓市漲幅最為明顯的區域之一，其中豐臺區共14個項目漲價，平均漲幅達到2500元/平方米；遠郊區縣中大興區共有8個項目漲價，平均漲幅達到939元/平方米。亦莊也不例外。目前亦莊板塊內共有11個項目在售，其中6個項目位于馬駒橋，目前的存量可售商品住宅僅為2927套、31.4萬平方米。2009年以來， 亦莊區域總供應套數1445套，供應面積14萬平方米，實現了三年來亦莊板塊同期供應的最高水平，卻仍然難以滿足區域購買力的增長速度。
　　今年城南的二手房成交量、成交均價也是一路上漲。交易管理網數據統計顯示，在9月份城南成交甚至達到了6734套，環比8月同期上漲了20%，在10月全市成交出現明顯下滑的情況下依然達到了5072套。均價更是從年初的7750元上漲到目前的11260元，均價上漲幅度達到了45.3%。比全市平均漲幅39%高6個百分點。從各區縣來看，豐臺在5個區縣中占據成交量第一的位置，其次為大興。屬于內城的崇文、宣武則成交量排在最后，這也使得城南的均價要比全市平均低很多。
　　知名企業加速入駐
　　城南房地產業在基礎設施日趨完善后的“雄起”，讓外資也看到了希望，拋開前門-大柵欄、崇文門、宣武門等內外資商家扎堆的城市中心區，經歷過北部和東部市場接近飽和后，面對城南地區商業地產的增值空間、人口結構調整帶來的消費潛力，商家已把城南當成新的掘金地。
　　就在今年7月23日，英特宜家購物中心集團投資有限公司以底價獲得北京市大興區西紅門商業綜合區二期地塊，總價7.9億元，成為北京市第一家通過招拍掛獲得商業地塊的外資公司。根據北京市土地整理儲備中心公布的信息顯示，該地塊位于地鐵4號線大興區延長線，規劃建筑面積高達30萬平方米，是目前宜家家居四元橋店面積（4.3萬平方米）的7倍。據了解，西紅門地塊只有宜家置業一家報價，最終以底價成交。
　　“拿地的考察工作在一年前就開始了。”宜家中國區公關經理許麗德表示，將來該地塊建成的物業，除宜家家居外，還會引入其他的商戶。他同時表示，之所以選擇在大興購地開店，是因為宜家對城南的發展有信心，同時“這也是少數我們能夠拿到的土地，你可以看看城北的地價”。曾幾何時無人開發的城南地塊，如今成為了城南后期崛起的砝碼。
　　“這塊地在今年6月份完成土地一級開發后，宜家就在同大興區政府接觸了。”北京市大興區發改委吳浩表示，“宜家基本上將北京全區走了一遍，綜合考慮了人流、物流、消費能力，甚至是否有充足的停車場，最終選擇了大興。”吳浩表示，目前城南的商業氛圍不濃，還有廣闊的發展空間，北京市委市政府也在鼓勵發展城南經濟。
　　“對于宜家，沒有什么特別的優惠政策，政策對所有的企業都是一樣的。”吳浩強調，但他同時透露，在宜家拿地后，他們在后續手續上給予了很多便利，有些原本需要20個工作日的手續，可能5個或10個工作日就完成了。
  　不但是宜家，在南三環馬家堡附近，還有首地·大峽谷和城南大道兩個在建的大型購物休閑中心，記者了解到，家樂福、保利影院、絲芙蘭等已簽約前者，華聯商廈和樂天瑪特超市等將入駐后者。
　　傳統觀念上的“南貧”已發生改變。根據北京市統計局的統計顯示，今年上半年宣武區居民人均可支配收入為13805.9元，多年來首次超過北京市全市城鎮可支配收入水平。再以城南的豐臺區為例，隨著總部基地先后落戶豐臺地區，十余萬管理、科技人才聚集在此。隨著這些人員在城南安家落戶，城南的整體人口構成逐漸高學歷化和年輕化，消費層次和需求在不斷提升。一項數據顯示，豐臺去年的居民消費能力位列城八區的第三位。
　　如何將過渡型置業、初次置業的住戶吸引到城南，并且在城南實現消費是當地政府和開發商開始考慮的問題。豐臺、大興等當地政府通過項目招商等形式，在稅收、生活配套設施建設等方面給予支持。TESCO樂購相關負責人在談到選址大興和豐臺時表示，當地政府的支持、周圍居民的消費能力等是落戶城南的主要因素。
　　一直以海淀區為根據地的社區型超市企業——超市發，今年6月開始南下，在豐臺大成路開出了近萬平方米的旗艦店。內資零售巨頭華潤萬家明年在京將調整發展戰略，從重點發展高端精品超市Ole調整為發展社區超市和便利店業務。華潤萬家北方區相關負責人介紹，華潤萬家在京門店目前主要分布在朝陽和海淀地區，明年將會在全市普遍發展，并重點考慮在城南布點。
　　期待
　　依托現有格局升級
　　商業發展與其他產業有關聯作用，從被動角度講，商業發展須有其他產業做依托。其他產業高端就業低，高層次消費比例就低，具有一定規模的商業服務業就很難發展。從主動角度說，商業投入可以構建好的工作和生活平臺，對其他產業入駐有吸引力。
　　對于城南以專業市場、產業科技園為主的現實結構，北京商業經濟學會秘書長賴陽指出，城南商業可升級的余地比較強。舉例來講，永外到木樨園地區是以服裝、小商品批零為主，如果能把簡單的集聚區、批發企業變成生產企業時尚設計、研發以及展示的營銷區，那么廣告、融資機構等也會入駐。南方企業也可以把總部的營銷部門轉移到城南，木樨園商圈會變成生產企業的時尚傳播基地，而不再是簡單的服裝批發市場區域。
　　此外，亦莊科技園內的企業不斷增多，絕大部分員工白天在這里工作，但晚上坐班車回市區居住。隨著生產企業密集化發展，一些商務活動會在當地進行，商業需求也會有所提升。
　　“城南商業可發展的潛力巨大，在政府大力支持下，相關區縣應有全盤考慮，形成有特色的產業集群。”賴陽同時強調，城南商業應與城市中心區進行無差異建設。高品質、高水平開發可帶動當地商業整體發展和升級，因此當地政府應對各類產業發展有較好規劃，在招商上進行嚴格篩選和引導。
　　打破區域界限建城南經濟特區
　　正在崇文區考察的北京工商大學經濟學院教授洪濤向記者表示，在政府政策導向性發展城南區縣基礎上，各區縣應該打破現有的行政區縣劃分，協同規劃商業布局。
　　洪濤指出，商圈的發展成熟并不受行政區縣的劃分，而且可以跨區發展。比如城南的宣武和崇文兩個區在地緣上毗鄰，這兩個區的商業有很大的相似性，除了前門-大柵欄老字號聚集區外，特色商業街也是崇文、宣武以及豐臺商業的特點，比如宣武區的馬連道特色商業街、琉璃廠特色商業街，崇文區的紅橋市場、永外文化用品市場，豐臺區的木樨園一帶的服裝批發市場、家居建材市場、花卉市場等。
　　“在全市統一規劃下，如果能夠打破現有行政劃分，嘗試建立城南經濟特區，城南商業會避免重復性，加速整體發展。”洪濤建議。
　　服務性商業綜合體可成突破口
　　戴德梁行華北區董事張家鵬認為，就商業形態而言，城南目前相對缺乏的是針對區域人口提供服務的綜合性購物中心，其中不僅應有服裝，還應更多考慮餐飲、休閑及娛樂業態。另外，針對城南年輕化家庭人口居多的特征，也應考慮到兒童消費市場的機會。短期內，相對強調購物功能的大型百貨在此區域可能會面臨較大壓力。而對于面積不大、近距離有較多人口的底商類物業，如進行餐飲、服務等行業經營，將會有較大的成功機會。
　　城南計劃
　　“一軸一帶多園區”格局
　　“一軸”為南中軸。布局上依托自北向南的前門-天橋歷史文化風貌集聚區、永外-大紅門服裝文化商務區、大興新媒體基地組成的南北向軸。
　　“一帶”為永定河水岸經濟帶。下一步，首先治理河道污染，讓永定河局部有水，在此基礎上，讓河道兩邊有綠，加大河道周邊園林綠化建設。在良好生態環境的基礎上，沿河一些區域將引導布局一些高端產業，促進沿河五區的經濟發展。
　　“多園區”是指圍繞產業發展這個核心，規劃了麗澤金融商務區、中關村豐臺科技園的產業功能區、大興生物醫藥園、龍潭湖體育產業園、廣安產業園區等多個園區，并為之提供輿論支撐、基礎設施支撐、項目支撐以及政策支撐。
　　五年內建成7條軌道線

　　到2010年底，城南地區將力爭開通亦莊線、大興線和房山線三條線路，2012年底，力爭建成地鐵10號線二期及地鐵9號線兩條線路，地鐵7號線和14號線力爭2013年、2014年建成通車，以保證城南五年內建成通車7條軌道交通線。
　　將建南中軸森林公園
　　與北部奧林匹克公園相對應，城南也將建設南中軸森林公園。計劃在南部中軸線上，在大興區與豐臺區的交界處，南五環團河橋以南，依托團河行宮遺址，打造總面積約1萬畝、與北中軸的奧林匹克森林公園面積相當的南中軸森林公園。公園與中軸路沿線永定門廣場、天壇、前門大街、故宮、景山公園、后海、奧體中心以及奧林匹克森林公園相呼應。