蘇州高新:探索旅游+地產新模式 拓展新空間

　　按照蘇州高新區正在實施的發展規劃,今后幾年高新區所在的蘇州西部沿太湖區域將逐漸建成以高新技術產業、旅游休閑觀光、科技研發中心、大型會議會展中心和高品質居住為主導的,融現代文化和傳統文化為一體的,科技、文化、生態、高效的現代化新城區——“蘇州西部生態城”。而作為蘇州高新區重要的開發主體,蘇州高新必將在高新區未來規劃的實施中扮演舉足輕重的角色。適逢蘇州高新10億元公司債券發行之際,筆者帶著市場關注的關于公司產業發展與資本運作如何結合、新的發展模式的探索和拓展方向、產業結構如何調整、以及公司如何運籌未來的發展戰略等問題,采訪了蘇州高新的掌舵人、公司董事長紀向群。
 　 采訪手記:據了解,上海證券交易所為配合對公司債券發行上市交易實行分類管理,于11月2日向市場發布了相關規定,凡同時符合分類標準所列條件的債券,其發行和交易對象可以不受限制,上市后也可同時在該所競價系統、大宗交易系統和固定收益平臺掛牌交易。此次蘇州高新10億元公司債以其獲評的較高的資信級別和規模條件達到了此次制度創新的要求,而成為債券分類管理、跨市場發行交易的第一單,翻開了我國債券市場發展的新的一頁。至此,蘇州高新公司債將貼上高信用等級的標簽走向市場。
　　筆者:借力資本市場只是一種手段,關鍵是資本運作對公司產業發展起到怎樣的促進作用。請紀總為我們介紹一下公司是如何處理兩者之間關系的？
　　紀向群:蘇州高新自1996年在上海證券交易所上市以來,一直以業績良好、穩步成長、規范透明的形象展現在證券市場上,備受廣大投資者的關注與青睞。今年7月,蘇州高新還入選了上證180指數成份股。
　　經過連續多年的自我積累、資本擴張、快速發展和市場競爭的磨練,蘇州高新已經打下了良好的經營基礎,積累了一定的經濟實力,公司總股本也從上市之初的6000萬股增加到了88156.8萬股。借助資本市場之力,公司通過收購、戰略性重組,不僅實現了對房地產資源的整合,增強了房地產支柱產業的實力,同時完成了基礎設施經營產業的培育,并在區域內形成強有力的自然壟斷優勢。
　　而作為蘇州高新區區域開發的主體和公眾公司,蘇州高新發揮著重要的融資功能,通過資本市場融資節奏與產業投資進程的相互協調,充分契合房地產業在資金需求量和時間點上的要求,同時也確保了公司基礎設施開發的前期資金投入量,實現了公司良好的資金鏈管理。此次10億元公司債的發行,將有效改善公司債務結構,在節省財務費用的同時,增強了公司長期發展所需資金的穩定性。
　　在過去的13年里,蘇州高新通過產業發展和資本運作雙輪驅動,使蘇州高新作為開發主體、經營主體和融資主體三個主體功能達到有機結合,探索出了一條提升企業的核心競爭能力和資本擴張能力的途徑,構筑企業大跨度發展的平臺,并且在資本市場樹立了良好的穩健經營的企業形象。
　　筆者:立足于區域性開發的思路,多年來,公司一直堅守城市化綜合服務商這一戰略定位,在分享區域經濟蓬勃發展的成果的同時,實現公司規模的做大做強,繼而探索旅游、地產協同發展,圖謀更大空間的產業突圍。請紀總介紹一下公司目前的發展戰略及實施情況。
　　紀向群:2005年,公司在原有“以房地產為核心,以基礎設施經營為新的增長極,積極培育新興產業”的戰略基礎上,提出了“立足于作為城市化綜合服務商的戰略定位,通過開發、建造、運營、服務,分享趨于經濟蓬勃發展帶來的成長收益”的戰略思路。2006年,公司進一步明確了以“房地產開發為主體,積極培植基礎設施經營產業,適度優化參股企業股權投資”的發展戰略。近三年來,公司通過不斷強化房地產業務的本地化優勢及品牌效應,并改善業務結構,向商業地產延伸,試圖把公司的房地產業發展成為“住宅+商業”雙輪驅動的產業發展模式。
    基礎設施經營業是公司重點培育的第二支柱產業,該產業可以為公司提供穩定的現金流及良好的融資平臺功能。公司通過控股、參股等形式在蘇州高新區業已形成了具有區域獨占優勢的自來水供應、污水處理、熱電供應以及保稅物流等產業體系,該部分產業協同發展、業務收入穩定,對公司利潤貢獻度逐年提升。公司控股的蘇州樂園在華東地區具有較高的品牌知名度和美譽度,營業收入穩定增長,產業協同效應不斷顯現。公司目前正在積極研究“蘇州樂園”品牌效應的提升與輸出,探索“旅游＋地產”的協同效應和地產運營模式,拓展房地產業務新的發展空間。
　　為抵御行業發展可能出現的風險,公司對外投資在公司總資產中所占比例也始終相對穩定,并且不斷優化投資結構。公司持有江蘇銀行6600多萬股,東吳證券500萬股,友邦華泰基金管理公司2%的股權,擬上市公司中新蘇州工業園區開發集團股份公司5%的股權,江蘇AB股份有限公司20%的股權,其中部分資產不僅每年都給公司帶來了不錯的現金分紅,而且提供了未來資本市場獲取較高溢價的想象空間。
　　公司三大產業中,房地產是當前利潤的重要來源,基礎設施產業是未來穩定的收入來源,而股權性投資隨著結構不斷優化,也將形成新的利潤增長點。三個產業清晰定位,多元產業板塊的構筑與培育有助于彌補房地產業務的行業周期性波動帶來的不確定性。
　　采訪手記:聞名遐邇的“蘇州樂園”就像人間天堂——蘇州的一張名片,家喻戶曉,婦孺皆知,這也極大地提升著蘇州高新的品牌知名度。采訪中,紀總透露,代表公司旅游地產區域配套的“蘇州樂園”將進入跨越式發展軌道,除了蘇州樂園的“歡樂世界”、“水上世界”已運營多年,三年內還將有“兒童世界”、“濕地世界”和“溫泉世界”在蘇州落戶。隨著蘇州高新加快推進“走出去”戰略,實施異地開發、跨區域拓展的思路,“蘇州樂園”將被復制到其他城市,進而推動公司房地產業規模升級、跨區域持續發展,謀求未來規模效益。
　　筆者:經過10多年的建設,蘇州高新區已經由一個制造業基地逐漸轉變成集高科技產業、金融商貿、休閑旅游及高品質居住主導的現代化新城。高新區城市功能的轉變給蘇州高新的地產業務帶來了怎樣的變化？
　　紀向群:城市化進程的加速促進了高新區商貿服務業的發展,高新區獅山商圈已經成為蘇州市五大商圈之一,城際鐵路、市內輕軌建設把區域的商貿帶入快速發展軌道。隨著高新區擴區已近5年,基礎設施建設日臻完善,作為高新區重要的開發主體,蘇州高新的房地產戰略也隨之逐步淡出動遷房開發而向高檔住宅和商業地產推進,并將逐步形成“住宅+商業”雙輪驅動的房地產發展模式,區域基礎設施經營業務也將隨之步入發展的快車道。
　　截至2008年末,公司共有商業物業面積14.59萬平方米,工業廠房面積4.44萬平方米,當年取得租金收入3641萬元。為了進一步推進商業地產延伸戰略,公司于2008年專門成立蘇州高新商旅發展有限公司作為商業地產運作平臺。目前公司正在運作的獅山廣場（規劃建筑面積20萬平方米）及青山賓館（規劃建筑面積2.35萬平方米）項目正在有序推進。
　　另外,公司旗下新港公司連接輕軌一號線地面總面積7萬多平方米的天都商貿大廈項目已于去年開工,12萬平方米的公寓辦公大廈項目也在今年啟動,8萬平方米的地下配套設施及商鋪配合輕軌建設土建基本完工,商鋪前期招商取得突破性進展,其中約3.5萬平方米的商鋪已與日本知名百貨公司簽訂了租賃協議。蘇州樂園水上世界改造完成正式開業后,影視城及兒童世界的項目正在推進,逐漸提升的人氣為周邊區域商業房產的經營和出租創造了良好條件。同時,鉆石金粉公司老廠搬遷工作已經完成,剩余17畝地塊的二期商辦結合的2.4萬平方米鉆石廣場項目已在今年全面開工建設,預計明年底將交付使用并實現銷售。
　　目前,公司投資性房地產開發和租售比重相對還較小,但隨著商業地產延伸戰略逐步推進,在開發及規劃的商業項目總面積將達到50萬平方米,這將有效拉動投資和公司房地產租售。
　　去年開工項目現在已經陸續進入銷售期,下半年還要增加開工量,預計公司今年銷售規模能保持穩定,明年爭取達到40億元-50億元的銷售規模。
　　筆者:作為一家區域性的地產龍頭企業,蘇州高新在新區未來開發建設中擁有哪些優勢和發展機遇？
　　紀向群:首先,公司所在的蘇州高新區具有良好的區位優勢。蘇州高新區依托蘇州良好的經濟基礎,通過積極引進外資,大力促進高新技術產業化和國際化,初步形成了以跨國公司投資為主體、以電子通訊制造、汽車整車及零部件制造、精密機械制造、新材料和環保業等產業為主導的高新技術集聚區及現代化新城區。與我國其他開發區相比,蘇州高新區在投資環境和經濟實力等方面均名列前茅,為公司發展創造了良好的外部環境。
　　公司作為蘇州高新區開發建設的先行者,在獲得地方政府支持、區域市場分配等方面具有先天優勢。公司承接的政府動遷房項目、經營的在區內具有壟斷地位的水務等業務,均可給公司提供較為穩定的收入及現金流來源。
　　其次,在房產開發方面,公司熟悉蘇州高新區整體區域規劃,能夠較為準確地把握區域市場環境,有效地針對特定區域的產業發展、功能定位進行房產開發。
　　還有,公司憑借近年來積累的開發建設經驗以及區位優勢,在蘇州高新區開發與建設領域具備了較高的知名度,區域品牌優勢十分明顯。公司繼2005、2006年榮獲“中國房地產上市公司綜合實力TOP10”、2007年榮獲“中國房地產上市公司地產績優股TOP10”稱號后,蘇州高新再獲“2008年中國房地產上市公司投資價值TOP10”稱號。2008年,公司旗下蘇州新創建設發展有限公司、蘇州永新置地有限公司、蘇州新港建設集團有限公司三家房地產公司連續三年蟬聯“蘇州市房地產綜合實力20強”,并一同入圍“江蘇省房地產綜合實力50強”。
　　公司作為蘇州高新區本土化的企業,在地方政府的大力扶持下,經過多年區域市場的運作經營,積累了較強的資源優勢及品牌美譽度,這為公司今后的健康快速發展提供了有力支持。
　　筆者:公司意在打造城市綜合運營商,而作為區域性的地產公司,蘇州高新區未來的發展前景至關重要。您對蘇州新區的未來是如何看的？對公司未來的業務發展有何影響？
　　紀向群:目前,蘇州整體經濟發展態勢良好,區域交通日益發達。而蘇州高新區作為蘇州高新技術產業的集聚區,綜合實力較強,且受益于蘇州整體經濟及交通環境,未來無疑會有良好的發展前景。根據《蘇州高新區（虎丘區）協調發展規劃》,區域規劃建筑用地128.43平方公里,其中居住用地25.56%,工業用地33.92%,人口規模130萬人。高新區城市發展規劃的持續實施,為公司提供了良好的發展機遇。
　　從區域交通來看,蘇州市已啟動城市軌道交通工程,位于蘇州城區東西向軸線,鏈接蘇州工業園區和高新技術開發區的城市軌道1號線已于去年開工;貫穿城市南北的城市軌道2號線將于今年開工;鏈接高新區、吳中區及蘇州工業園區的“U”形3號線和4號線將于2016年左右通車。此外,滬寧城際鐵路已于去年開工,明年7月通車運營,蘇州境內設6個站點;京滬高鐵預計2012年建成通車,通車后蘇州至北京用時預計只需要4小時40分鐘。未來幾年,蘇州至長三角城市之間的軌道交通,將由高速鐵路、普速鐵路、城際軌道和市郊軌道四種方式組成,便捷的交通網絡大大提高了長三角區域的相互協同效應,同時也將對蘇州地區土地價值的提升起到積極的作用。
　　蘇州城市交通及城際交通的發展,將給公司帶來良好的發展機遇,將有力地提升區域房地產行業的增長潛力。公司現有項目很多位于滬寧城際鐵路高新區站點附近,預計2010年即將通車的城鐵將帶動沿線房價上漲;而公司未來的項目開發也將主要圍繞輕軌建設展開,將成為區域內直接受益于軌道交通建設的上市公司。此外,蘇州內環高架向太湖大道高架延伸段也于去年開工建設,明年上半年通車,將大大提升公司附近在建樓盤和土地儲備的價值。
　　筆者:紀總同時還兼任公司大股東蘇州高新區經濟發展集團總公司的總經理,對于蘇州高新未來的發展,請談一談集團可以提供怎樣的支持？
　　紀向群:蘇州高新區經濟發展集團總公司為蘇州高新的控股股東,直接持有其40.51%股權,并通過創新科技和蘇高新風投公司間接持有2.31%的股權。蘇州高新區經濟發展集團總公司成立于1990年,作為高新區開發建設和投資主體,近20年來累計投入資金100多億元人民幣,為高新區城市建設、經濟發展和人民生活水平的提高發揮了重要作用。蘇高新集團業已發展成為綜合性的大型企業集團,目前注冊資本40.55億元人民幣,總資產超過230億元人民幣,擁有全資、控股、參股企業30多家,形成了以房地產業,基礎設施開發和經營,物流、旅游和高新技術等新興產業為主體的產業體系。2008年蘇高新集團實現營業收入40多億元,利潤總額達到3.23億元。
　　蘇高新集團作為蘇高新管委會的全資子公司,在業務、資金等多方面都得到地方財政較大力度的支持。而憑借多年專注于在蘇州高新區內的開發和建設,作為專業地產企業的蘇州高新對區域內的房地產開發建設項目有著敏銳的洞察力和良好的判斷力,依托于大股東及實際控制人的資源優勢,蘇州高新在區域內能夠準確判斷未來區域的發展方向及趨勢,憑借自身對區域內情況的了解,蘇州高新較其他競爭對手在區域內運作有著信息、溝通方面的顯著優勢,有不少都是來自于控股公司層面給予的支持。
　　采訪手記:對于房地產企業而言,土地儲備事關企業未來,項目質量事關企業效益。據了解,蘇州高新土地儲備充足,目前,在建房地產項目128萬平方米,擬開發項目約70萬平方米,今年9月公司又在吳江拿地,新增約92萬平米建面土地,公司項目資源因此增加42％至315萬平米,權益儲備達260萬平米,商業地產規模進一步擴大。年底公司土地儲備有望達到1000畝,以此支撐公司滾動開發,有序推進。值得關注的是公司項目儲備中位于寧滬城鐵附近的有7個,毫無疑問,便利的交通預期可以大大提升項目的價值,提升公司的效益。
　　筆者:房地產業屬于周期性較強的行業,但不同區域的房地產市場發展存在一定的差異。蘇州高新區目前的房地產市場情況如何？您如何看待蘇州高新區未來房地產業發展前景？
　　紀向群:隨著2008年下半年以來國家促進房地產的相關政策相繼出臺,蘇州市政府也頒布了《關于促進房地產市場健康穩定發展的若干意見（暫行）》,蘇州房地產市場在暖市政策和剛性需求等諸多因素的共同作用下,2009年前三季度蘇州房地產市場表現出量增價升的走勢,蘇州高新發布的每個季度的財報也反映出這種走勢。
　　而具體到蘇州高新區房地產市場,該市場呈現持續放量的態勢,且以適合剛性需求的房地產項目成交為主。2009年10月份,住宅類商品房共成交7753套,較上年同期漲幅為238%;成交面積92.09萬平方米,較上年同期上升203%;成交均價8240元/平方米,較上年同期上升23%。整體來說,高新區以剛性需求為主的低價位住宅仍占整個市場的較大份額,沒有發現炒作現象,市場比較穩定。
　　從土地出讓情況來看,2008年蘇州高新區土地出讓86.5萬平米,可建筑面積105萬平米,較上年上升40%,2009年計劃出讓土地340萬平方米。在蘇州各區域中,高新區是土地出讓量唯一出現增長的區域,這主要得益于蘇州高新區加大力度推進“滸通板塊”和“科技城板塊”的建設步伐,出讓了一定規模的城鎮居住用地和商貿服務業用地。
　　隨著蘇州高新區“北擴西進”政策的逐步落實,區域環境趨于完善,新增人口不斷增加,區域價值將得到大幅提升,以自住為主的剛性需求將一定程度上支撐其房地產成交量。蘇州高新區未來幾年房地產業都會呈現穩步發展的態勢。
　　尤其是今后2至3年,城市發展向西擴展,走向太湖、建設“西部生態城”已經成為蘇州規劃城市的發展戰略,規劃土地45平方公里,那里將建成最佳的宜居環境,將達到250億元的總開發規模,其中包括土地的一級開發、商業開發、住宅房產開發、旅游休閑設施開發等等,這對蘇州高新而言,是充滿了機會的。這是未來蘇州的前景,也是未來蘇州高新的前景。
　　筆者:談到公司的未來,就請紀總談談蘇州高新未來有什么樣的戰略構想？
　　紀向群:經過近年來的戰略調整與布局,蘇州高新產業結構得到了明顯優化,并且形成了目前以優勢產業為主導的階梯式產業發展格局,公司通過成功的戰略轉型與準確的發展定位正在有序地向城市化綜合服務商的發展方向邁進,通過城市化綜合服務商開發、建造、運營、服務的戰略定位,積極分享蘇州高新區區域經濟蓬勃發展帶來的成長收益。而蘇州樂園模式的旅游業區域性帶動,效應外溢,從而帶動區域性地產項目增值,形成協同發展的房地產業運營特色,給了公司一個新的定位,這一戰略定位體現了公司結合自身的行業特征與資源優勢,鞏固提升公司所在領域的產業勢能和盈利能力,在協同效應中追求經濟效益最大化和股東價值的最大化。
　　未來一段時期,公司將把握高新區“北擴西進”的擴區機會,積極做強房地產主業,拓寬房地產開發層級和模式,逐步發展成為以房地產為主、配套基礎設施經營為輔模式的城市基礎設施服務運營商。同時,深化參股企業投資管理,實施“有進有退、進退有序”戰略。
　　在未來的新一輪發展中,蘇州高新將保持與蘇州區域發展同步,在注重經濟效益的同時,強化企業社會公民的責任意識,注重公司的規范化運作,完善公司法人治理結構,從保護所有投資者的合法權益角度出發,強化與投資者的聯系溝通,把公司締造成為一個穩健發展、誠信透明、回報豐厚的明星企業,為房地產企業尋求新的發展道路作出自己的探索。