上海某黃金地塊成本陡增近億 嚇退開發(fā)商多觀望

　　繼李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)領(lǐng)銜開發(fā)真如城市副中心A3-A6地塊后，位于真如城市副中心南部核心區(qū)的B1、B2地塊將于近期掛牌。26日，真如城市副中心B1、B2南塊再次舉行推介會，吸引了萬科、保利、上實(shí)、城投等幾十家開發(fā)商關(guān)注，但新民網(wǎng)記者現(xiàn)場了解得知，地下建設(shè)成本增加、商辦區(qū)30%建筑體量需持有5年等成為眾多開發(fā)商疑慮的焦點(diǎn)，觀望氛圍比較濃厚。
　　變電站改建在地下 增加成本近億或嚇退開發(fā)商
　　據(jù)規(guī)土局預(yù)公告顯示，真如城市副中心B1、B2南塊為商辦住用地，東至曹楊路、北至曹楊花苑、西至蘭溪路、南至規(guī)劃固川路以北、規(guī)劃南北向城市支路兩側(cè)，B1南塊結(jié)合非居住建筑設(shè)置110KV變電站一處、B2南塊規(guī)劃地下商業(yè)建筑面積2.1萬平方米。
　　由于多條軌交線將在此交匯，該地塊地下三層將建連廊等，部分需開發(fā)商代建，同時(shí)，變電站改為建在地下。推介會上，當(dāng)開發(fā)商獲悉這些消息時(shí)，紛紛提出疑慮，認(rèn)為這些將大大增加成本。有開發(fā)商認(rèn)為，僅變電站建設(shè)成本可能就將增至1.45億左右，比原先預(yù)計(jì)增加了八、九千萬。
　　一位臺灣頗具實(shí)力的開發(fā)商代表向新民網(wǎng)記者表示，"地下成本可能將占到總成本的20%-30%，而其他項(xiàng)目地下建設(shè)成本一般僅占5%-10%左右，這大大超過了我們的預(yù)期。變電站如果建到地下最底層，成本更高。以后軌交通過，還需要跟申通打交道，收費(fèi)又由他們說了算，他們要收多少開發(fā)商也不能不給。加上這個項(xiàng)目本來樓層就很高，地下還要建三層，做地下建設(shè)就得耗很多成本。我們還得等正式公告出來再看，不知道會給開發(fā)商提出什么附加條件，只要增加一兩條，就會嚇退不少人。"
　　對此，真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司副總經(jīng)理潘素琦向記者解釋，出讓總價(jià)已包括了地下2.1萬平米商業(yè)面積的價(jià)格，開發(fā)商將來可以對地下面積進(jìn)行出售，對成本進(jìn)行消化。據(jù)其介紹，地下部分區(qū)域可能讓開發(fā)商代建，有一部分成本需由開發(fā)商承擔(dān)。此外，變電站本應(yīng)建在地上，將其調(diào)整到地下，也是為了讓項(xiàng)目做得更好，有利于開發(fā)商未來出售，因此這個成本也將由開發(fā)商承擔(dān)。"這些都提前告訴開發(fā)商，參不參與競拍由開發(fā)商決定。"潘素琦稱。
　　商辦30%面積需持有5年 開發(fā)商擔(dān)心受李嘉誠項(xiàng)目擠壓
　　真如副中心第一個商業(yè)項(xiàng)目A3-A6地塊由長江實(shí)業(yè)2006年底以22億元摘得，這是長和系在上海拿下的最大房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目，今年4月，該項(xiàng)目開工。該項(xiàng)目與B1、B2地塊相鄰，面積177262平方米，地上和地下總建筑面積合計(jì)達(dá)114萬平方米，總投資100億元。
　　此前，正是出于李嘉誠拿地效應(yīng)考慮，眾多開發(fā)商將目光鎖定了真如城市副中心。據(jù)真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司介紹，B1、B2地塊項(xiàng)目建筑面積157400平方米，其中有18000平方米用作住宅，其余為商辦性質(zhì)，同時(shí)商辦30%建筑體量需要土地競得人持有5年，竣工5年內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓。
　　這一附加條件為眾多開發(fā)商所詬病，國內(nèi)某知名上市公司開發(fā)商代表認(rèn)為，30%建筑體量需持有5年，對開發(fā)商來說，可能多持有一天，就多虧損一天。同時(shí)，由于李嘉誠旗下公司目前拿地是真如副中心最大的一塊，萬一推出的產(chǎn)品與此項(xiàng)目同質(zhì)的話，將對土地競得者造成擠壓。
　　持有這種擔(dān)心的開發(fā)商并不在少數(shù)，一位小開發(fā)商開玩笑稱，"就讓大開發(fā)商來受排擠吧，小開發(fā)商肯定承受不起。"
　　潘素琦對此表示，長江實(shí)業(yè)的標(biāo)志性建筑、賓館等也是自己持有的，"長江實(shí)業(yè)的項(xiàng)目周期比較長，一直做到2016年，而這邊只有15.8萬平方米，建設(shè)周期會比較短，不會有太大影響。此外，上海兩個中心建設(shè)，甲級寫字樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前香港甲級寫字樓有670萬平方米建筑體量，而上海只有300多萬平方米。"
　　出讓方希望競得者資金雄厚有商辦經(jīng)驗(yàn) 開發(fā)商多觀望
　　對于土地競得者的要求，潘素琦說，希望是曾做過好的產(chǎn)品，尤其是在商業(yè)方面有好產(chǎn)品的開發(fā)商，"商辦30%建筑體量需要土地競得人持有5年，竣工5年內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓，這就要求開發(fā)商資金實(shí)力比較強(qiáng)，有商業(yè)辦公經(jīng)驗(yàn)。在付款方面，可能要求競得者兩個月內(nèi)付清土地款。"
　　同時(shí)，潘素琦透露，該地塊起拍樓板價(jià)大約為7500元/平方米，總價(jià)11.81億，爭取年內(nèi)出讓，明年再推出55萬平方米左右的地塊，"真如副中心這兩三年以基礎(chǔ)建設(shè)為重頭戲，土地出讓不是重點(diǎn)，目前要把環(huán)境建設(shè)、道路建設(shè)、土地收儲做好，這樣，后面進(jìn)來的開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)就會降低。"
　　由于住宅面積僅為18000平方米，使不少商業(yè)辦公方面缺少經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商望而卻步。加之正式公告沒有出，不知道有何具體競拍條件，多數(shù)開發(fā)商表示今日只是前來觀望，打探競爭對手意向。目前多數(shù)開發(fā)商對這塊地到底能競拍出什么樣的價(jià)格心里也沒譜。
　　"畢竟現(xiàn)在還是住宅用地比較火。今年上半年各個區(qū)的推地指標(biāo)還沒有完成，從這個月開始到年底，將有大量土地推出，我們會綜合比較。真如很久沒有推地了，推出這么一塊，大家也要來'捧捧場'，不過都是在觀望，估計(jì)其他家也是這種心態(tài)吧，只有像萬達(dá)之類做商業(yè)地產(chǎn)的會相對感興趣一些。"一位在香港上市的上海知名開發(fā)商代表坦言。