卓越地產：以“持有商業”圈定財務收益

　　在土地增值稅的清算風中，一直走“商住并舉”的開發模式很可能為深圳二線知名地產品牌卓越地產帶來不小的財務收益。
　　2007年年初，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。
　　今年上半年，深圳多家開發商表示已經收到深圳稅務部門對土地增值稅項目進行清算的要求。
　　但是每個企業的開發模式以及外圍產業鏈的長短顯然是合理節免土地增值稅的關鍵。
　　商業地產大于住宅規模
　　為避免開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值稅，《通知》要求，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
　　“從征收的規則來看，商業和住宅并沒有什么區別，只是商業的利潤高，稅負也就因此重一些。”房地產稅務師李明俊說。
　　因此，在商用物業開發領域浸淫多年的開發商，如卓越、萬達、寶龍等將是外界關注的焦點。
　　以2008年卓越開發的所有項目為例：除了深圳的高端住宅卓越維港和商用物業卓越時代廣場二期、卓越世紀中心外，還有位于上海、廣州、青島、杭州、長沙等部分存量項目。總的比較，商用物業所占比例大于住宅比例。
　　因此，在土地增值稅的清算問題中，把住宅開發的利潤滾入吸金猛烈的商用物業，然后用于出租。如此一來，就可以合理地節免土地增值稅。另外，卓越自身的產業鏈本就相當豐富，涵蓋了物業管理、中介、開發、設計、施工等，這也可以把住宅和商用物業的開發成本相應攤大，為其合理沖抵土地增值稅提供先天的自然條件。
　　公開資料顯示，今年卓越的銷售額將達百億，其毛利率長期高于4成，估算下來，利潤將達40億。
　　“40億中，如果商業部分產生的回報全部是通過資產買賣、產權變更得來，那么所要交的土地增值稅就會很高。”某業內人士告訴記者。
　　事實上，卓越近半年，出售商業物業，主要用意還在于為赴港上市造勢。此前，卓越大廈、卓越時代廣場一期、怡景中心城等多個商務綜合體，卓越均以出租的形式持有。
　　這表明，在土地增值稅的清繳面前，卓越地產商住并舉的開發模式，仍具備合理節稅的空間和基礎，可進可退。也就是說，商業物業像一個龐大的“吸金池”，可以成為沉淀利潤的有力工具，而因持有帶來的回收緩慢則是必須付出的代價。