金融街 土地儲備含金量高

    近日，中原證券對金融街進行了實地調研，就公司戰略、發展模式、項目新開工、項目銷售情況、土地儲備的最新進展及其他最新事項進行了深入交流。
    公司是國內商業地產領先者，在京津等城市擁有約700萬平方米含金量高的土地儲備。在公司長期發展戰略中，兼顧商業地產業務的價值優化增值與開發銷售利潤的快速增長。商業地產長期增值將使得公司的公允價值大幅增加成必然趨勢。中原證券維持公司“買入”投資評級。
土地儲備含金量高
    公司最近通過增資方式以較低的成本獲得了北京三羊  （金色漫香林）項目，該項目總建筑面積50萬平方米。截至目前，公司總儲備接近700萬平方米。公司土地儲備含金量高，分布在北京、天津、重慶、南昌和惠州等城市，主要集中于京津。土地儲備中，約有15%為高端辦公樓和商業物業等持有類物業，其余85%為住宅等銷售類物業。
    另外，公司銷售情況良好。公司目前銷售類物業銷售情況良好，截至目前，公司本年累計認購金額達到61.5億元，本年累計簽約金額為59.63億元。盡管自8月以來，北京的房地產銷售市場出現一定的下滑，但公司并未出現銷售困難，公司依然保持項目推出即熱銷的態勢，但公司目前可售的資源并不是十分充裕。
    此外，金融街西擴付諸實踐已越來越近，作為該區域內主導房地產企業，公司有更多的機會獲取土地資源和開發項目，中原證券預計公司將通過向控股公司定向增發的方式獲取土地資源。
兼顧成長性和穩定性的發展模式
    公司持有類物業面積近百萬平方米，占總儲備的15%左右，這部分物業大多分布于京津城市的黃金地段，出租率和租金狀況都十分良好，可以給公司帶來穩定的營業收入和很高的營業利潤率。
    同時，由于采取公允價值估值，公司不斷優化和擴大的持有物業儲備將給公司帶來公允價值長期增值的好處。但依靠租金收入也有致命弊端，那就是增長比較慢，在當前房地產行業處于快速發展階段，不能抓住行業發展擴張機會將是致命的。
    因此，公司通過開發銷售快速周轉保持公司業績快速增長。在持有類物業和銷售類物業比例上，公司原則上自持類物業成本不超過凈資產的70%。公司在自持類商業物業與開發銷售類物業的比例、穩定性與成長性、公允價值增值與銷售利潤之間不斷進行動態平衡優化。
    在投資策略方面，中原證券維持公司2009年～2010年EPS分別為0.53元和0.64元盈利預測不變，當前動態市盈率分別為23.11倍和19.14倍，動態市盈率處于合理區域，市凈率為2.05倍，低于行業平均。
    同時，中原證券也表示，公司可能會受以下影響：房地產市場可能面臨的市場調整風險；公司資源獲取和物業經營達不到預期的風險；公司以商務地產為主導的發展模式下不能保持快速發展的風險。