寶龍地產：“二線碧桂園”屋漏逢雨

　　福布斯富豪寶龍集團董事局主席許健康“隱形”20年，首涉資本市場就遭遇了一連串的“不如意”。
　　繼之前招股價大降17%、并至融資縮水近半之后，10月14日，寶龍地產登陸H股首日掛牌收盤價跑輸大盤，僅升1.8%，而該日恒生指數(21929.9,-69.18,-0.31%,經濟通實時行情)漲1.95%。
　　這是繼恒盛地產之后，又一家市場表現不盡如人意的內地赴港上市的房企。“此前公司已費盡渾身解術，眾多工作人員赴港公關，但結果仍不理想。”一接近寶龍地產的知情人士向《投資者報》說。
　　寶龍地產的模式近似碧桂園，其在二、三線城市拿便宜地，建造大型的“商業+住宅”物業，并自持部分商業物業，以出租獲得收益。雖然其近年盈利增長較快，但投資者卻缺乏熱情。
　　“近期赴港上市的內地房企較多，投資者選擇很多，而受投資者青睞的房企龍頭都已上市，此番上市更多的是中小型地產商。”招商證券(香港)投行部董事總經理溫天納對記者解釋道。作為一家中小型民營地產商，寶龍地產在港上市的遭遇似乎早已預見。
　　主動降價仍險遭破發
　　 “寶龍地產招股價調低近兩成，今天上市表現亦不理想。投資者很實在，這對其他排隊赴港上市的地產商已形成壓力。”溫天納10月14日接受《投資者報》記者采訪時如此評價。
　　10月14日，寶龍地產在港交所首日掛牌上市，險守招股價。當天收市報收2.8港元,較招股價2.75港元僅僅升1.8%，低于當日恒生指數收漲1.95%，落后大盤0.15%，表現得差強人意，暗淡無光。而該日盤中最低曾現2.78港元，接近招股價2.75港元，險遭破發的命運。
　　不過，比起近一個月來其他內地企業在港上市首日表現，寶龍地產還算“幸運”，9月上市的中冶、利郎、匹克、華南城首日均以破發報收，10月2日上市的恒盛地產首日大跌14.6%，5只內地新股已連遭破發慘狀。
　　寶龍地產在招股及認購時遭到冷場，最終導致降價出售，融資額度縮水近半。由于投資者對其認購度缺乏熱情，公司將招股價由原定的3.30~4.90港元，調低至2.75港元出售。低于原最低指導價17%，不過仍然未能點燃散戶的興趣，供散戶認購的公開發售部分未獲足額認購，認購度僅28.8%。
　　因招股不理想公司將上市由10月9日推遲至10月14日，但最終新股上市仍然表現平淡。據悉，麥格理、工銀國際及高盛為寶龍地產的上市保薦人。
　　然而，寶龍地產和恒盛地產在港上市的“暗淡”表現，并未使其他赴港上市的內地房企卻步，恒大地產計劃10月19日進行上市推介，10月23日~29日將進行公開招股，并初定11月5日掛牌上市；龍湖地產也于10月完成上市聆訊；深圳華樣年也將于10月底進行招股，并在11月初掛牌。
　　另外，計劃今年登陸港股的來自福建的房企，還有明發集團、禹洲集團和中駿置業，包括寶龍地產在內，今年福建共有4家登陸港股。
　　不過，由于恒盛地產的首日表現和寶龍地產的降價上市，廈門禹洲和明發是否仍會“生變”已引起諸多猜測。明發集團和禹洲集團于上月29日通過了港交所上市聆訊。其中，明發集團計劃募集資金80億元，10月下旬招股，爭取月底至11月初掛牌。但禹洲集團相關人士則稱，招股上市的時間表還未確定。
　　內地房企扎堆登陸港股融資，發行價格、融資額度的壓力可想而知。“定位模糊、僅靠概念吸引的房企，也是投資者認可度不高的原因之一。”溫天納分析強調。
　　復制碧桂園：商業租賃盈利不明朗
　　“公司去年底毛利率為45.7%，今年6月底的毛利率為52.9%，主要由于交付的商業樓面更多，預期未來更多商業面積投入后，毛利率會有所上升。”寶龍地產副總裁兼首席財務主管歐陽寶峰表示。
　　寶龍地產的發展模式為，在二、三線城市以廉價獲得大片土地（土地成本均低于600元/每平方米），開發“住宅+商場+酒店”的大型商業體，其中銷售所有的住宅地產和50%的商業地產，持有其余50%的商業物業。這種模式近似于碧桂園，但目前公司項目處于福建、江蘇，河南、山東、安徽等二、三線城市。
　　其首席執行官許華芳表示，目前只有3%盈利來自租金收入，但未來會提高有關比重。其預計二、三線城市租金會大幅上升，寶龍地產通過自持商城獲取日漸提高的租金收益。目前共有7個在建項目，土地儲備總面積為790萬平米，足夠未來5年開發。“地方政府重視，因而能在地價上取得優惠，更有地方政府主動要求寶龍發展項目。”許華芳透露。
　　不過，香港投資者已不僅僅看重地產公司的土地儲備的多少，更看重的是土地的“含金量”，擁有一線城市的核心地段地塊，往往未來升值潛力大。國泰君安(香港)地產分析師姚峣分析認為，寶龍地產絕大部分實際盈利均來自物業開發，物業租賃尚未成為重要的利潤來源，同時其預計2010年全國新房銷量將同比下降20%，會為中資發展商2010~2011年的盈利帶來不確定性。
　　寶龍地產相比此前三年2006、2007、2008年凈利潤分別1.2億元、6.0億元、9.37億元，公司雖然今年盈利增長可期，但姚峣認為以其招股價2.75港元計，對應2009年預測市盈率為9.3~13.8倍，已接近香港上市中資地產公司的平均估值水平。