北京CBD東擴對抗金融街 寫字樓銷售方案出爐

　　也許在不遠的將來，量身定制不僅僅指的是高級成衣，還包括北京CBD的寫字樓。
　　10月16日，北京CBD商務區東擴方案公布，據記者了解，此次東擴將為部分金融機構量身定制高品質的專業商務樓宇，而對于這種量身定制的操作，朝陽區發改委一負責人告訴《華夏時報》記者，主要包括意向購買者與開發商合作開發及開發商面向某類客戶群對口開發兩種。定制寫字樓，無疑將成為CBD東擴區寫字樓閃亮的招租廣告。
　　CBD打“量身定制”牌
　　從北京CBD國際商務節上了解到，北京CBD今后計劃投資70億元進行東擴，占地3平方公里的CBD東擴區將規劃新建樓宇300萬平米，用于吸引世界500強企業、總部經濟以及文化創意企業的入駐，其規模相當于再造一個CBD。
　　而CBD管委會發展處張麗文向記者介紹，在經營方式上，為方便管理，東擴區的商業樓宇將盡量不采取原核心區將產權分售給小業主進行出租或出售的方式，力求整棟出售。
　　而在開發模式上，朝陽區發改委一負責人告訴《華夏時報》記者，東擴區的土地開發不會完全按照“開發商拿地—建樓—出租（出售）”的模式，在完成土地一級開發后，朝陽區將在政策允許的前提下，同意一些企業對所購買的商務樓宇高度、外觀等提出設計要求和觀點，實現商務樓宇的“量身定制”。
　　該負責人還表示，盡管CBD寫字樓定制的開發模式目前來說還沒有進入實際操作層面，但操作方式大概有兩個方向，一是有意向購買寫字樓的企業可以采取與開發商合作開發的方式，另外一個是開發商有針對性地面向某類客戶群進行“對口”開發。
　　據了解，目前一些開發商已經在做樓宇定制方向的項目，主要體現在前期開發商介入與目標客戶的溝通，在項目設計和施工中考慮客戶的需求，為客戶量身定制。
　　對此，中房集團投資開發公司項目經理尹斌告訴《華夏時報》記者，量身定制是寫字樓市場日趨專業化的結果。開發商在前期就了解目標客戶的需求，繼而進行有針對性的開發，可以增加開發完成后出租或出售的成功率，降低開發風險。
　　與金融街爭奪金融機構
　　金融機構一直是寫字樓的重要客戶群。近期金融機構也成為近期寫字樓市場回暖的推動力量。而北京CBD的東擴計劃，當然要爭取金融機構這個主力軍。
　 “從租戶的數量及活躍程度上看，CBD已經有了復蘇的跡象，該區域的空置率預計也大約下降了3%-5%。”中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴《華夏時報》記者。
　　據王永平分析，這其中的重要原因是，很多國內企業經營有所好轉，尤其是商業銀行，如盛京銀行、上海銀行都在CBD吸納了上萬平米的寫字樓。
　　張麗文告訴《華夏時報》記者，之前CBD商務核心區的項目主要以商業物業為主。現有的金融機構已經達到229家，分別來自世界31個國家，占全市的60%以上。CBD東擴后，金融機構的數量也要逐步增多。
　　北京市朝陽區金融服務辦公室主任常樹奇也曾公開表示：“目前正在計劃將國內金融機構總部齊集北京，推動北京CBD成為國際金融機構主聚集區。”
　　而在北京，并不是只有CBD東擴計劃，盯緊了金融機構這個大蛋糕。王永平表示：“CBD東擴區一旦形成國際金融機構的主聚集區，對金融街來說，無形中增加了巨大的競爭壓力。根據2007年的數據來看，金融街當年的稅收收入相當于整個天津市區一年的稅收收入。這也是為什么金融街西擴在今年年初就已經啟動的原因。預計未來在國際金融機構的入駐方面，CBD和金融街會形成東西分庭抗禮的局面。”
　　帶動寫字樓市場回暖
　　據世邦魏理仕的數據顯示，CBD區域的租金過去12個月最高跌了13%，而上個季度較之前只降了3%左右，回暖明顯。
　　 《華夏時報》記者近期走訪了金地中心等幾處大型寫字樓租賃部了解到，自2009年7月份以來，金地中心新增簽約面積1萬多平米，新增客戶包括杜邦中國、上海通用、施華洛世奇、阿特金斯等國際知名企業；樓內原有客戶也隨著業務的發展在樓內擴租。目前金地中心的日租金較7月份上調了0.2-0.4元。
　　對此，王永平認為，CBD的東擴計劃在一定程度上帶動了區域內寫字樓市場的回暖復蘇，目前CBD內甲級寫字樓的租金水平已經顯現出了止跌企穩的趨勢。
　　但寫字樓的競爭壓力巨大。據記者了解，亞奧商圈的盤古大觀，目前有超過40000平米的談判租戶來自CBD；而東二環的中匯廣場在解決了產權問題后重新入市，也勢必將對CBD造成巨大的沖擊。而如何吸引國際企業入駐，重要舉措便是政策優惠。
　　2009年4月26日，朝陽區出臺了《關于促進樓宇經濟發展的獎勵辦法試行》，將對CBD區域內部分寫字樓進行10%-20%的財政補貼。
　　張麗文告訴《華夏時報》記者，第一批獎勵款已于今年8月份發放，之后還將持續施行這一辦法，降低金融機構落戶成本。至今，朝陽區已為124家金融機構兌現金融政策，補貼金額達3.33億元。
　　不管是“浪漫”的量身定制寫字樓，還是伴隨著東擴所帶來的政府財政補貼，都注定吸引著投資者的目光。