險資涉足房地產或將利大于弊

　　10月1日這一天，對于保險業和房地產業來說是一個雙喜臨門的日子。
　　在舉國歡慶新中國成立60周年的同時，2月28日修訂通過的《中華人民共和國保險法》(以下簡稱新《保險法》)也在這一天開始實施。
　　新《保險法》中將保險公司的資金運用渠道，從原《保險法》限定的“買賣政府債券、金融債券”改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時新增“投資不動產”一項。
　　 較高的收益、較低的風險
　　作為一個新興行業，保險資金運用自改革開放以來一直處在附屬地位，收益率維持在較低水平。
　　2000年至2005年，保險投資收益率均在4％左右。2007年，股票投資從5％到10％的上限調整之后，該年保險投資收益超過前5年總和，投資收益率達到了兩位數。然而，金融危機在全球的蔓延，誘發了一輪資本市場的深度調整，2008年保險投資收益率下降為不足2％。
　　2009年一季度，保險資金再度對股市傾注熱情，據保監會公布，一季度保險公司資金運用余額32283億元，比年初增加5.3％。但是保險投資的平均收益率再次下降為1.4％。
　　2月28日，新《保險法》應運而生。新《保險法》中首次明確的保險資金可以投資不動產，讓陷入低收益的保險資金看到了希望。
　　“一方面，允許進入不動產業能夠提高保險公司長期的投資平均收益率；另一方面，現在保險資金主要投在了債券和股票基金范圍還是比較狹窄，增加了不動產領域對于整個保險業的投資組合是有好處的，分擔了投資風險。”中信建投證券研究發展部保險業分析師魏濤在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。
　　據記者了解，險資投資股票收益一般為10％，但風險較大。債券收益率在5％上下，雖然安全但收益相對偏低。商業地產的平均投資收益率約在8％左右，其安全性和收益率對險企都“正中下懷”。相對于4％的險資平均收益率，2000億元投資地產后，收益將翻番。
　　住宅地產的高收益誘惑就更大了。動輒20％的資本收益率讓市場上所有的資金怦然心動。金地集團總裁張華綱在接受媒體采訪時表示，金地項目的收益率沒有低于16％的，最高可達70％。在2007年地產高峰期，房地產公司毛利率最高超過55％，最低的也達到了18.65％。
　　東方證券分析師王小罡認為，房地產雖然經歷了20年的發展，目前仍是一塊大“肥肉”(中國的城市化率僅僅達到46％)。而且房地產長期的保值增值性，為保險資金提供了適配的投資選擇。
　　一位不愿意透露姓名的某上市保險公司的資產管理部經理也表示，保險資金來源于長達一二十年的保費收入，比較適用于時間長、收益穩定的大型產業基礎設施投資，因而房地產是一個較理想的投資渠道。
　　深圳東方港灣投資管理有限公司董事總經理、知名投資人但斌也贊同這種觀點。他舉例說，上個世紀80年代，臺灣國泰人壽股票的價格在短短5年內由最低價52元飆升至1975元，和它曾擁有臺北大量的優質土地有很大關系。
　　優勢在有經驗者手中
　　事實上，各大保險公司對房地產業是垂涎久矣。
　　從2006年開始，保險資金就開始陸續潛入商業地產。在北京，中國人壽以19.6億元在金融街地區購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；中國人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業；泰康保險公司在金融街和CBD各購買了一幢寫字樓，總面積高達10.29萬平方米。
　　若論“潛水”商業地產最深的險企還是平安。今年8月正式奠基的“中國(至少是深圳)第一高樓”，頗受人們關注，一位公司內部人士向當地媒體透露，自用不可能需要這么多，部分出租是肯定的。
　　除此之外，平安以自住和通過平安信托與其他地產商項目合作的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過百億資金的商業地產項目。平安旗下公司——平安物業投資管理有限公司主要負責打理平安以自有名義購得的資產，如位于上海陸家嘴  地區的“中國平安  金融大廈”、40億購得的北京“美邦國際中心”以及北京多家快捷酒店等。
　　近日，中國平安更是宣布，旗下平安信托與綠城集團簽署合作投資戰略框架協議，平安信托將對綠城集團負責開發的房地產項目展開投資，有望在未來3年內實現150億的信托資金投資規模。如果再加上平安信托已與金地集團簽署投資房地產信托戰略框架協議，平安投資在房地產市場上的資金已達250億元之多。
　　“‘潛水’越深的公司在今后收益會越大。”魏濤判斷說。他認為，進軍房地產對于各保險公司的影響肯定是不一樣的。對于更善于做直投的和規模更大的公司受益會更大一些。尤其是像平安這種已經積累了一些經驗教訓，投資的路走得會更加順暢一些。以前沒有接觸過的公司進展可能會慢上半拍。
　　魏濤還表示，這種影響涉及的范圍不會太大，像坊間所傳的可能導致保險業洗牌，應該不會出現。“而且，房地產開發的風險太大，應該不會對保險資金開放，最有可能的方式還是以股權和債券的形式進入房地產市場，特別是商業地產。”
　　兩千億巨資能否影響房價
　　保險資金的“開閘”，會給房地產市場帶來多少新鮮血液，房價是否也會隨之提高呢？
　　9月22日，國際知名房地產咨詢機構仲量聯行發布了最新研究報告《正在崛起的中國機構投資者》。報告指出，2008年中國保險公司總投資額為2.25萬億元人民幣，如按照其他國家的通行慣例保守估計，即保險業在房地產的投資比例限額占總投資額的15％，若假設其中30％投資額流入海外房地產市場，則國內房地產市場可接收2360億元保險資金投資額。
　　按照當前物業估值，這一投資規模相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。“如此巨大的保險資金進入房地產，無疑使得房地產泡沫進一步吹大，并提升房價。而保險資金曾一度被人視為‘洪水猛獸’。”一位不愿透露姓名的業內人士在接受本報記者采訪時擔憂地說。
　　“新的資金進入房地產市場，無疑將會緩解房地產商的資金鏈供應，增加市場的流動性。”北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文在接受《中國產經新聞》記者采訪時說，“但影響到底會有多大，還需要看新進入的保險資金占原有房地產資金總量的比例，以及保險資金將以什么樣的方式進入房地產市場。”
　　魏濤則表示，雖然說，長期看來保險資金進入房地產市場是一個比較大的利好消息，但是短期內進入的資金應該不會太多，這需要一個循序漸進的過程。
　　房地產專家蔡為民也表達了類似的看法。他表示，對于整個房地產業來說，保險資金在短期內帶來的利好效應可能是相當有限的。首先，保險資金“能進”是一回事，但是否“愿進”則是另一回事，當市場呈現較濃的觀望氣氛時，保險資金未必會跟進。其次，保險資金“鐘情”的商業地產，在整個房地產市場占的比例較小，不大會影響整個房地產業的基本面。
　　中央財經大學保險學院院長郝寅蘇也認為，保險資金不會對樓市產生明顯影響，因為進入樓市的保險資金數額不會太大，且分散到120多家公司，不會有統一集中行動。
　　“新《保險法》新增‘投資不動產’的條款，是主管部門希望拓寬保險資金的投資渠道，實現保值增值的目的，而不是寄望保險公司借此增加短期贏利。監管部門應該會出臺相關細則，嚴格規定主體資格及投資比例上限。”周畢文判斷。
　　對于進入方式，在2009年年初，中國保監會新聞發言人袁力曾強調，保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等等，它的目的是要獲取穩定的租金收入，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。
　　上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅指出，對于一些優質的商業物業，可能因為對保險資金的放行，增加賣方對買方資金量的預期，從而推高物業價格。但這種現象僅適用于“小眾”市場，對普通商品房市場的影響非常有限。“也就是5％左右，很難形成沖擊效應。”鄒毅說。
　　仲量聯行北京研究部主管靳曉梅表示，保險資金的進入對于房地產市場是利大于弊的。如果機構投資者多為上市公司，有關其市場活動的信息將會向公眾發布，這將進一步提高市場透明度。同時，在投資者的建議下，物業稅和土地使用續租權等將可能盡快得到明確，這對整個房地產市場來說也是重大利好。
　　鄒毅強調，保險資金的入市不但不會給整個房地產帶來很大的沖擊，相反，可能會提升整個行業的開發水平以及性價比。“保險資金一般都會尋找行業內實力雄厚的企業合作，這樣，就放大了高水平房企的開發能力，對供應市場會有很大的凈化作用。”