深國投商置欲轉型自營開發

　　不甘“傍大款”，想做“掌舵手”

　　從攜手地產及金融巨頭組建商業地產陣營，到轉身商業地產開發運營商，曾經被視為商業地產“輕騎兵”的深國投商用置業有限公司（下稱“深國投商置”）正在經歷深刻蛻變。
　　9月27日，深國投商置與新加坡嘉德置地集團（下稱“嘉德置地”）及嘉德置地發起成立的基金嘉德商用產業中國發展基金、嘉德商用產業中國發展基金II達成涉及33個項目的資產置換協議。

　　項目騰籠換鳥

　　2004年12月，深國投商置與嘉德置地簽署合作框架協議，通過投資9.84億元取得了6家以沃爾瑪為主力店的商場51%的股份。2005年7月，深國投商置與嘉德置地再次進行股權合作，嘉德置地獲得深國投商置在國內的15家以沃爾瑪為主力店的商場65%股份，而深國投商置只擁有剩余的35%股份。
　　通過兩次合作，至今雙方共投資了33個以沃爾瑪為主力租戶的購物中心項目。
　　本次資產置換涵蓋了上述全部33個項目。根據協議，嘉德置地將以其持有的4個項目65％的股權及深國投廣場50％的收益權置換深國投商置持有的16個項目35％的股權及6個項目49％的股權。
　　資產置換后，深國投商置將獲得佛山、順德、惠州、馬鞍山等4個項目及深國投廣場的全部所有者權益及管理權，其在全國范圍內全資擁有及管理的購物中心總建筑面積將超過100萬平方米。
　　深國投商置董事總經理丁力業表示：“根據戰略調整的需要，深國投商置將致力于自主開發建設和經營管理商業地產項目，打造深國投商置自身的購物中心品牌。深國投商置的目標是成為專業的商業地產開發和運營商�！�
　　實際上，深國投商置轉型計劃由來已久。
　　2007年，深國投商置提出轉型為商業地產開發及商業地產管理公司。去年4月，深國投商置商業管理有限公司掛牌成立，今年6月10日，公司第一家自主經營的購物中心北京望京新一城項目正式開業。
　　丁力業說，通過此次與嘉德置地的資產置換，深國投商置獲得了五個項目的全部股權，這些項目將由公司自有的商業管理公司進行運營管理。

　　全產業鏈“誘惑”

　　作為配合沃爾瑪在中國的發展專門設立的一家商業地產開發公司，深國投商置自2003年成立以來，憑借獨特金融資源優勢和商業資源開創了一種全新的“商業+金融+開發+管理”的商業地產模式。
　　目前，深國投商置已與沃爾瑪共同在全國30個城市確定近50個項目，并投入大量資金建設深國投商業中心。同時，深國投商置通過股權合作，還與嘉德置地、摩根士丹利、沃爾瑪、西蒙地產、普洛斯等世界500強企業攜手。
　　公開資料顯示，2004年至2006年深國投商置在全國獲得項目60多個，至2009年已經開業23個，主要包括寶安深國投商業中心、重慶嘉信茂購物廣場、長沙嘉信茂購物廣場、蕪湖嘉信茂購物廣場、漳州嘉信茂購物廣場和南海嘉信茂購物廣場等眾多項目。
　　深國投商置在與外部投資者的交易中都將超過51％的股權轉讓給了外資，但是轉讓出去的均是深國投商置各下屬項目公司的股權，而在產業鏈的頂端與沃爾瑪合作的控制權仍然掌握在深國投商置手中。
　　有業內人士指出，在金融工具與開發模式日漸趨同的未來，作為一個資金密集、管理密集、技術密集的行業，商業地產的最終價值還是取決于未來經營管理能力及由此帶來的現金流。
　　丁力業表示，深國投商置通過與外資進行項目股權合作的模式，獲得快速發展和規模擴張。然而伴隨著公司規模的壯大，這種模式一定程度上限制了公司商業運營能力的提升和未來的發展空間。
　　“如果繼續像以前這么做，就像在做來料加工，沒有自己的創造性。我們要成為一家真正專業的商業地產公司，整個商業地產產業鏈都要做，從項目研究、市場評估、項目策劃，到開發建設、營運管理或最終建立基金，就像世界知名的商業地產公司那樣。為此，我們提出要商業轉型�！倍×�業說。