制造業成寫字樓投資新力軍

　　短短幾個月，寫字樓市場不得不對國內買家刮目相看。僅僅在今年8月份，大宗成交就出現了三次，為沉寂多時的寫字樓市場吹起一陣暖風。而且，三宗成交的買家均是內資背景，其中，無限極(中國)有限公司出資3億元購置富力盈悅國際其中7層寫字樓物業，共12514平方米；浦東發展銀行以4.2億元買下盈悅另半棟寫字樓和首二層商鋪共14300平方米；另一內資銀行也在廣州中軸線旁的廣州中國名牌商品大廈購置了5層、共8456平方米作為其總部使用。
 
　　“2005年~2007年間，外國投資者購買了中國最好的近60%的房地產資產，但未來數年中資企業可能取代外國投資者成為國內商業地產資產的主要買家。”知名房地產服務及投資管理公司仲量聯行在一份研究報告中披露，今年上半年，中資房地產投資占房地產總投資的比例上升到70%，該數字在2008年僅為36%。”
　　仲量聯行中國投資部總監翰德偉認為：“中國房地產的大宗物業投資市場的投資主體正從外商投資過渡到國內的機構投資者，而中國國內保險企業直接進入房地產物業投資市場僅僅是這一重大轉變的第一步。中國內地的市場參與者主要包括：國有保險企業、大型國有企業集團以及很快會投身其中的房地產投資信托基金。而與此同時，外國機構投資者正遭受著全球經濟衰退的擠壓。”
　　可以預見的是，未來將有大量資本進入中國房地產市場。與此同時，加劇的競爭以及國內機構投資者所具有的本土優勢成為有力支撐，讓國內的商業物業開始承受價格上漲的壓力。
　　向來以外資買家為主要服務對象的房地產服務公司也開始調整其客戶的比例。仲量聯行廣州商業地產部主管馬煒圖對本報記者表示，今年以來內資公司在寫字樓市場出手之快、之豪超出想象。“8月的幾單大宗成交都超出我們預料之外，無限級的購買意向其實已經有好幾年，但沒有想到會在這個時間段出手。而從成交宗數來說，內資與外資的購買量各占五成，但從成交的資金數額上說，國內資金則遠超外資，占了七成之多。”
　　金融機構大手筆買入寫字樓
　　而在內資企業中，金融機構成為此輪寫字樓大宗交易行動中最積極的一支力量。在上述的三宗大額交易中，除無限極外，另兩宗買家皆是內資銀行。而在不久之前的5月，國家開放銀行廣東分行斥資5億元一次性購買位于廣州珠江新城的甲級寫字樓富力盈泰廣場10層樓，物業涵蓋寫字樓、大型商鋪、車位等，還獲得了該物業的冠名權。
　　馬煒圖認為，廣州寫字樓市場下一階段的購買主力仍然是國內金融機構。“據我所知，廣州目前有兩三家本土基金公司想買寫字樓自用，但覺得價格不夠‘筍’，仍在觀望中。基金公司出于職業本能，總希望找到價格最劃算的東西。”
　　中原地產研究中心研究員季峰分析，上半年金融市場活躍，令金融機構的盈利能力大幅提高，加上業務擴展需要，不少機構計劃擴大辦公場地；加上市場預期下半年金融市場表現將略遜于上半年，因此這些機構開始考慮投入到房地產市場。
　　馬煒圖認為，目前廣州珠江新城環境逐漸成熟，投入時間點非常適合，因此出現大量購置自用行為，預計未來將有更多的寫字樓成交案出現。
　　除了廣州之外，金融機構正在全國興起一股購買寫字樓高潮。中信證券7月10日以不超過14億元的代價收購了北京瑞城中心的5.32萬平方米寫字樓，8月4日以10.4億元的價格收購深圳卓越時代廣場2期的3.05萬平方米寫字樓；廣東發展銀行則收購了北京中和廣場的五層物業；8月3日，上海農村商業銀行以10.48億元買下了上海中融碧玉藍天的10個樓面和4個鋪位，面積超過2萬平方米，均價達4.97萬元/平方米；中國農業銀行則花費37.7億元買下上海浦江雙輝大廈37個樓面。
　　仲量聯行認為，除了銀行外，保險企業也躍躍欲試。根據2009年10月1日生效的修訂后的《中華人民共和國保險法》，保險企業將投資范圍擴大到房地產市場。
　　制造業企業成為新的主力買家
　　記者調查發現，除了金融行業之外，受金融危機打擊較大的傳統制造行業也出人意料地在寫字樓買賣市場上表現得更為主動。廣東中原地產代理有限公司營業總監朱輝在房地產行業浸淫數年，長期關注寫字樓市場的發展。據朱輝介紹，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊不同的兩棟大廈里買了4層寫字樓。其中一層用做集團總部，其余3層用于出租。
　　另據馬煒圖透露，國內某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購買整棟寫字樓做總部，預計今年內會成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租。”
　　朱輝表示，制造業企業大手筆買寫字樓可能有兩種考慮，一方面是在實業前景不明朗的情況下，資金無去處，投資固定資產的回報也跑贏銀行利率；另一方面是自用需求激增，國內公司購買甲級寫字樓作為公司總部可提升企業形象，需要擴大企業規模的時候可以把出租的部分收回自用。
　　另外，醫藥、IT等行業的企業對寫字樓的自用需求也日漸高漲。朱輝表示，在近期接觸的客戶中，有內資背景的眼科醫院老板，想購買整棟樓來經營民營眼科醫院，也有醫療器械企業以幾千萬的預算在尋找寫字樓。而急速擴充的IT公司也不在少數，“近期有成交記錄的IT公司就有5個之多，但以租為主。”
　　回報率未足以吸引大量熱錢
　　傳統行業爭入寫字樓市場的原因，究竟是資金在實體經濟不明朗之下需要尋找新的避難所，還是實體經濟企穩支撐起寫字樓買賣市場的興旺？兩種相悖的解釋都有其堅定的支持者。