投資社區商鋪，是租還是買？

 　　《珠海社區商業恐成雞肋》之二

　　——業內人士認為“先租再買”為較成熟投資模式

　　王老板在仁恒星園商業街租了一家鋪面經營些花花草草，生意還不賴。前幾日他告訴記者，自己在拱北涼粉橋還買了一家商鋪，現在正在出租。王老板笑稱：“租是為了眼前利益，買是為了長遠利益�！�

　　確實，在許多投資者看來，買下一個鋪面若非長期持有則存在著很大的風險，而租下來后經營壓力大，且利潤率似乎難以保障。是租還是買？成了許多投資者的心頭之惑。

　　探討

　　“帶租約銷售”能否降低風險？

　　一些謹慎的投資商認為，目前商業地產市場上的“帶租約銷售”能降低投資風險，似乎比租和買都更有保障，更合他們的胃口。那么，實際情況到底是不是如他們所想呢？

　　“用我們的行話來講，‘帶租約銷售’分為兩種情況，一種是看得見的‘帶租約銷售’，一種是看不見的‘帶租約銷售’。仁恒星園商業街招商及經營管理負責人楊杰告訴記者，所謂看得見的“帶租約銷售”，是指有的開發商為了使自己的商鋪能賣個好價錢，先以出租的形式招幾個大品牌的商家進來，然后再去賣其他的商鋪，這樣就有可能賣一個好價錢。但是這些大品牌商家跟開發商之間的租約，其他投資商也要無條件接受。

　　另一種看不見的“帶租約銷售”則是指開發商給予投資者一定的租金回報。投資商買了鋪面以后，開發商在一定時期內又把鋪面租回來經營管理�！拔艺J為這種方式存在很大的風險。要是商鋪經營得好，大家都能相安無事，要是商鋪不好經營，一旦虧損，開發商就有可能因付不起投資商租金而使商鋪倒閉，到頭來雙方都吃大虧。投資商承擔的風險其實更大。

　　記者了解到，“帶租約銷售”的開發商在銷售前就向投資者承諾一定的租金額度，但是這種承諾的回報往往不會太高（目前一般年回報率為8%左右），而且回報的年限也有所限制，在承諾年限之外的風險仍需投資者自己承擔。

　　爭議“先出租，再出售”風險最低？

　　有的開發商在商鋪的管理中選擇“先出租，再出售”的模式，業內人士認為這是當前一種相對成熟的商業運作模式。

　　記者了解到，目前珠海廣拓置業有限公司開發的京華奧園商鋪采取“先出租再出售”的運營模式。據京華奧園相關負責人透露，如果只是簡單地將商鋪賣出去，很難規范社區的商業業態，因為在前期商品房的銷售過程中，他們已經與業主達成共識，餐飲、建材、洗車、維修等不在招商范圍內。

　　有著十幾年商業地產經營管理經驗的楊杰也告訴記者，商業街的商鋪采取“先出租，再出售”的形式，對開發商與投資商雙方都有好處。“開發商收到了預期的回報，投資商經過一段時間以后對商鋪的投資環境和投資潛力能有了一個客觀的評價，這樣的做法對于雙方來講都能降低風險�！�

　　但有的投資商仍有不同意見�！耙婚_始租的時候，商業街可以說還沒有成熟起來，客流量小，各種配套設施不完全，沒有固定客源。對于我們租的人來講，還需要等待、摸索經營很長一段時間，到了一定階段各方面條件成熟起來了，如果開發商又要把這店鋪高價賣出去，我們又沒有足夠資金去買的話，等于是我們損失了。”在五洲世派街經營殺人游戲店的甘先生這樣告訴記者。仁恒星園商業街相關負責人向記者透露，如果商業街以后會賣出商鋪的話，會優先考慮目前在租的一些投資商。“不過把鋪子賣出去的可能性很小。”

　　防范

　　提防商鋪價值提早被透支

　　作為中國第一品牌商業地產服務機構，賽睿顧問認為“社區型”商鋪可以被稱之為“潛力股”。

　　賽睿顧問認為，商鋪所在社區通常都要經過從無到有、從不成熟到成熟的過程。一個社區成熟的過程就是價值提升的過程，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑。

　　但是，賽睿顧問也提醒投資商，社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售迭創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。

　　提醒

　　投資者應與開發商積極溝通

　　記者在調查中了解到，社區商鋪投資者跟開發商之間的溝通顯得尤為重要，許多商鋪經營者在與開發商的合作過程中矛盾日益凸顯，很大程度上歸結于雙方沒有良好溝通。

　　仁恒星園被業界認為是“商業街”模式運作較成功的典型，但從記者對商家的訪問看，仍存在著一定的零散出租，只租不管的現象。同樣，五洲花城世派街雖然發展時間更長，也更成熟，但商鋪老板吃、住都在店里，街道上方晾衣服的比比皆是，與“商業街”的名號還有一些差距。

　　此外，不少商戶也向記者反映，開發商只注重商業街的表面建設與規劃是不行的，商鋪的管理者應當就每間店鋪的特色，做好宣傳推廣的服務，僅靠商家的力量是極有限的。開發商只有吸引了形式各異的商家，才能達到更高層次的品牌效應。目前珠海很多社區商業街都有變成“食街”的潛在趨勢，雖然飲食店在社區中存在獨特的優勢，但要想打造成能吸引更大群體的綜合商業街區，還是得突破這種單一的模式。

　　當然，商戶也應該根據小區的地段與特色做好前期的充分調查，再投資，確定顧客群。就像目前仁恒星園經營較為成功的“糖果屋”一樣。